第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第二节房地产估价的成本法 1基本思路与计算公式 成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法、重置成本法。用成 本法估价求取的价格称为积篡价格。 依据等量资金应获取等量收益的投资原理,土地取得费和土地开发费 应产生相当的利润,根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求, 再加上土地所有权应得收益,就得到土地价格。 评估值=重置成本一损耗 2适用对象和条件 成本的增加并不一定会增加它的使用价值,当无法使用收益法、市场法时 使用。 如:有些部队机关、图书馆、学校,没有收益,也很难进入市场交易。则 可选择成本法。 1)市场发育不完善,成交实例不多,部队机关、图艿馆、学校、公园、公 益设施、工业房地产、特殊用途房地产; 2)折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产; 3)折旧额能够准确估计的旧房地产 4)房屋保险价值的确定; 5)来验证其他评估方法的评估结果。 3新开发土地评估的步骤 新开发的土地包括填海造田、开山造田、征用农地等。 待估土地价格=土地取得成本+士地开发成本+管理费+投资利息+税费 开发利润+土地增值收益 3.1土地取得成本第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第二节 房地产估价的成本法 1 基本思路与计算公式 成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法、重置成本法。 用成 本法估价求取的价格称为积算价格。 依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费 应产生相当的利润，根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求， 再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。 评估值＝重置成本－损耗 2 适用对象和条件 成本的增加并不一定会增加它的使用价值，当无法使用收益法、市场法时 使用。 如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。则 可选择成本法。 1)市场发育不完善，成交实例不多，部队机关、图书馆、学校、公园、公 益设施、工业房地产、特殊用途房地产； 2)折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产； 3)折旧额能够准确估计的旧房地产； 4)房屋保险价值的确定； 5)来验证其他评估方法的评估结果。 3 新开发土地评估的步骤 新开发的土地包括填海造田、开山造田、征用农地等。 待估土地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税费 ＋开发利润＋土地增值收益 3.1 土地取得成本