“工程经济学”教案 (2)定量预测：采用历史引伸法（如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数 法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等)、因果预测法（回归分析法和相关分析法）。 三、房地产开发项目策划 1.房地产项目区位的分析与选择：宏观区位和具体地点的分析与选择。 2.房地产项目开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划前提下按最高最佳利用原 则（法律上允许、技术上可能、财务上可行，能带来最高收益的利用）选择最佳的用途和最 合活的开发规横。 3。房地产项目开发时机的分析与选择 4.房地产项目开发合作方式的分析与选择：独资、合资、合作、委托开发等。 5.房地产项目融资方式和资金结构的分析与选择。 6.房地产产品经营方式的分析与选择：出售、出租、自营等。 §2房地产开发项目经济评价 一、房地产开发项目经济评价的内容 房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价，对于一般的房地产开发项目只需进 行财务评价：对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项 目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。 1.财务评价 财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支 出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。 2.综合评价 综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域社会经济的 效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 二、投资与成本 房地产生产经营活动中的投资与成木，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发 销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质， 但其投资的大部分又形成建筑物或构筑物等房地产商品，并通过项目建设过程中的而租售或 建成后的租售活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中开发商本身所 形成的固定资 多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均 一次性地转移到房 产产品的成本中去了。房地产开发建设完成后出租凌宇或自行经营，则与一骰的工业生产项 目投资和成木的概念相同。 三、开发产品成本费用 (1)产品开发成本。开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生 的各项费用。按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核 算上又将其费用划分为六个成本项目，即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安 装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。 (2)经营成本。当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时应将上述四类 品的开发成本结转为相应的经营成本，即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成 2 “工程经济学”教案 2 （2）定量预测：采用历史引伸法（如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数 法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等）、因果预测法（回归分析法和相关分析法）。 三、房地产开发项目策划 1. 房地产项目区位的分析与选择：宏观区位和具体地点的分析与选择。 2. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划前提下按最高最佳利用原 则（法律上允许、技术上可能、财务上可行，能带来最高收益的利用）选择最佳的用途和最 合适的开发规模。 3. 房地产项目开发时机的分析与选择。 4. 房地产项目开发合作方式的分析与选择：独资、合资、合作、委托开发等。 5. 房地产项目融资方式和资金结构的分析与选择。 6. 房地产产品经营方式的分析与选择：出售、出租、自营等。 §2 房地产开发项目经济评价 一、房地产开发项目经济评价的内容 房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产开发项目只需进 行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项 目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。 1．财务评价 财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支 出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。 2．综合评价 综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域社会经济的 效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 二、投资与成本 房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发―― 销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质， 但其投资的大部分又形成建筑物或构筑物等房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或 建成后的租售活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中开发商本身所 形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地 产产品的成本中去了。房地产开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项 目投资和成本的概念相同。 三、开发产品成本费用 （1）产品开发成本。开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生 的各项费用。按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核 算上又将其费用划分为六个成本项目，即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安 装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。 （2）经营成本。当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类产 品的开发成本结转为相应的经营成本,即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成