二、房地产的特性和种类 种类：（一）商品房（二）安居房、解围房和经济适用房（三）房改房 三、 房地产投资流程 居 购或 雪求 租？决策 空间 环境 套求 求 购否？ 首付款 静 总价 贷款 品质 购房规划 第二节房地产价格的影响因素 一、 一般因素 (一)社会因素①社会稳定状况②人口状况③城市化 (仁)经济因素①国民经济水平和发展趋势②金融环境③税负 (三)制度及政策因素①土地制度及政策②住房制度及政策 二、区域因素 (一)商业区（仁）住宅区 三、个别因素：如位置、面积、形状、小地貌、地势、交通等等 四、影响建筑物价格的因素 (一)建筑构造、装修、设备 (仁)建筑物的规模及高度 (三)建筑物的用途 (四)建筑物所在地区 (五)物价水平 第三节房地产的估价方法 一、成本法评估 (一）建筑物重置成本估算①单位比较法②指数调整法 (二)土地（重置）价格估算 (三)折旧估算①按照直线折旧法，建筑物折旧额为(C-S)t/N ②按照双倍余额递减折旧法，建筑物折旧额为C-C(1-2/小N) 11 11 二、 房地产的特性和种类 种类：(一)商品房 (二)安居房、解围房和经济适用房 (三)房改房 三、 房地产投资流程 第二节 房地产价格的影响因素 一、 一般因素 (一)社会因素 ①社会稳定状况 ②人口状况③城市化 (二)经济因素 ①国民经济水平和发展趋势 ②金融环境③税负 (三)制度及政策因素 ①土地制度及政策 ②住房制度及政策 二、 区域因素 (一)商业区 (二)住宅区 三、 个别因素：如位置、面积、形状、小地貌、地势、交通等等 四、 影响建筑物价格的因素 (一)建筑构造、装修、设备 (二)建筑物的规模及高度 (三)建筑物的用途 (四)建筑物所在地区 (五)物价水平 第三节 房地产的估价方法 一、成本法评估 (一) 建筑物重置成本估算 ①单位比较法 ②指数调整法 (二) 土地（重置）价格估算 (三) 折旧估算 ①按照直线折旧法，建筑物折旧额为(C-S)t/N ②按照双倍余额递减折旧法, 建筑物折旧额为 C-C（1-2/N） 家庭 人口 生活 品质 首付款 贷款 居住 需求 空间 需求 环境 需求 购或 租？决策 购否？ 购房规划 是 租 否 总价