五、美国反向抵押贷款的历史沿革 1、起步阶段(1989年之前) (1)过程描述 “以房养老”用房子养老的思想来源甚早,早在400多年前,地处欧洲的荷兰就已经出 现了类似于反向抵押贷款售房养老的现象,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允 许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。“大萧条”时期英格兰 出现的一种被称为房产价值反转继承的金融工具,法国的民间社会也广泛流行一种被称为 vlager的准金融产品,甚至中国长期的封建社会里民间社会大量遗赠扶养的实例,都蕴涵 着以房养老的思想 美国的反向抵押贷款在20世纪60年代初萌芽,真正意义上的反向抵押贷款可以追溯到 1961年,这是由美国 Deering Savings&Loan公司的 Ne lson Haynes发放给他的中学足球教 练的遗孀的一份特殊融资贷款 到了20世纪80年代,大量“二战”后出生的美国人成为“房子富人,现金穷人”的一 代,联邦政府为解决养老保障问题,成立了独立的非营利性组织—一国家住房资产价值转换 中心( NCHEC),专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。 (2)原因分析 该阶段美国的反向抵押贷款没有实质性地得到推广,主要原因是:第一,反向抵押贷款 业务比较复杂,一般人很难完全理解,甚至出现了某些机构借机欺诈老年住户的违约现象 第二,政府还没有意识到该产品的重要用途,支持、监管不到位 2、小步发展阶段(19892000年) (1)过程描述 随着养老问题变得越来越严峻,美国政府开始重视反向抵押贷款产品,希望能缓解日趋 严峻的养老压力。1987年,联邦政府颁布《1987年国家住房法案》,国会授权联邦住宅和 城市开发部(UD)设计了住房价值转换抵押贷款示范项目 HECMs,且由联邦住房管理局(FHA) 为此项目提供风险担保。1989年,美国住房按揭贷款联合会(即房利美 Fannie mae),大 量在资本市场上融资,并出资购买所有合格的 HECMs贷款,为反向抵押贷款构建了一个盘 活资本的二级市场,大大增加了该产品的流动性,并于1995年推出了自己的反向抵押贷款 产品 Home Keeper7 五、美国反向抵押贷款的历史沿革 1、起步阶段（1989 年之前） （1）过程描述 “以房养老”用房子养老的思想来源甚早，早在 400 多年前，地处欧洲的荷兰就已经出 现了类似于反向抵押贷款售房养老的现象，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允 许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。“大萧条”时期英格兰 出现的一种被称为房产价值反转继承的金融工具，法国的民间社会也广泛流行一种被称为 viager 的准金融产品，甚至中国长期的封建社会里民间社会大量遗赠扶养的实例，都蕴涵 着以房养老的思想。 美国的反向抵押贷款在 20 世纪 60 年代初萌芽，真正意义上的反向抵押贷款可以追溯到 1961 年，这是由美国 Deering Savings&Loan 公司的 Nelson Haynes 发放给他的中学足球教 练的遗孀的一份特殊融资贷款。 到了 20 世纪 80 年代，大量“二战”后出生的美国人成为“房子富人，现金穷人”的一 代，联邦政府为解决养老保障问题，成立了独立的非营利性组织——国家住房资产价值转换 中心（NCHEC），专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。 （2）原因分析 该阶段美国的反向抵押贷款没有实质性地得到推广，主要原因是：第一，反向抵押贷款 业务比较复杂，一般人很难完全理解，甚至出现了某些机构借机欺诈老年住户的违约现象； 第二，政府还没有意识到该产品的重要用途，支持、监管不到位。 2、小步发展阶段（1989—2000 年） （1）过程描述 随着养老问题变得越来越严峻，美国政府开始重视反向抵押贷款产品，希望能缓解日趋 严峻的养老压力。1987 年，联邦政府颁布《1987 年国家住房法案》，国会授权联邦住宅和 城市开发部(HUD)设计了住房价值转换抵押贷款示范项目 HECMs，且由联邦住房管理局（FHA） 为此项目提供风险担保。1989 年，美国住房按揭贷款联合会（即房利美 Fannie Mae），大 量在资本市场上融资，并出资购买所有合格的 HECMs 贷款，为反向抵押贷款构建了一个盘 活资本的二级市场，大大增加了该产品的流动性，并于 1995 年推出了自己的反向抵押贷款 产品 Home Keeper