万科财务报表分析报告 尤其是二三线市场成交量、成交价同比、环比均出现下滑趋势，进一步突出市场供需关 系正在由过去的供给小于需求变成供给逐渐大于需求，潜在地给即将进入市场的商品房 存货带来较为严峻的考验。 4.负债部分 负债部分 70,000,000,000.00 60,000,000,000.00 50,000,000.000.00 40,000,000,000.00 ●一应付账款 30,000,000,000.00 ◆一长期借款 ●一其他应付款 20,000,000,000.00 10,000,000,000.00 0.00 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/6/30 万科债务结构中主要以应付债款，长期借款和其他应付款为主，在最新披露的2014 年半年报中，占负债和所有者权益部分比例分别为11.89%，9.81%，10.53%。原因主要 在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道，长期借款的筹资费用比较低。 在应付账款中，应付及预提工程款所占比例最大，在2013年披露的年报中，达到 了应付账款总额的72.12%，较2011年的水平增长了138%，意味着尚未支付的工程款、 地价款、质量保证金等数额的大幅增加，加大了企业短期偿债的压力。从另一个方面来 说，存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少， 一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。 对于非流动性负债，在过去三年半的时间里，万科的长期借款和其他应付款较2011 年负债水平分别增长了134.65%和74.89%。在其他应付款中，从2014年半年报公布的数 据来看，达到了约510亿的规模，其中增长幅度较大的部分包括了应付股权款与合作公 司往来及其他和应付合营联营企业款，其中仅2013年内，前者增加了约80亿人民币，后万科财务报表分析报告 6 尤其是二三线市场成交量、成交价同比、环比均出现下滑趋势，进一步突出市场供需关 系正在由过去的供给小于需求变成供给逐渐大于需求，潜在地给即将进入市场的商品房 存货带来较为严峻的考验。 4.负债部分 万科债务结构中主要以应付债款，长期借款和其他应付款为主，在最新披露的 2014 年半年报中，占负债和所有者权益部分比例分别为 11.89%，9.81%，10.53%。原因主要 在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道，长期借款的筹资费用比较低。 在应付账款中，应付及预提工程款所占比例最大，在 2013 年披露的年报中，达到 了应付账款总额的 72.12%，较 2011 年的水平增长了 138%，意味着尚未支付的工程款、 地价款、质量保证金等数额的大幅增加，加大了企业短期偿债的压力。从另一个方面来 说，存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少， 一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。 对于非流动性负债，在过去三年半的时间里，万科的长期借款和其他应付款较2011 年负债水平分别增长了134.65%和74.89%。在其他应付款中，从2014年半年报公布的数 据来看，达到了约510亿的规模，其中增长幅度较大的部分包括了应付股权款与合作公 司往来及其他和应付合营联营企业款，其中仅2013年内，前者增加了约80亿人民币，后 0.00 10,000,000,000.00 20,000,000,000.00 30,000,000,000.00 40,000,000,000.00 50,000,000,000.00 60,000,000,000.00 70,000,000,000.00 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/6/30 负债部分 应付账款 长期借款 其他应付款