当参加业主大会的业主没能达到法定的最低投票权要求时,外国法律通常会规定可以召开第二次业主 大会。例如南非法律规定,如果在超过通知书上规定的召开业主大会的时间半小时之后,出席会议的业主 人数仍没有达到法定要求,那么业主大会将自动延期到下星期同一时间、同一地点举行。届时,如果出席 会议的业主人数仍然没有达到法定要求,那么不论有多少业主参加会议,均视为符合法定人数要求。换 之,即使只有一个业主参加了会议,也符合法定人数要求,可以就会议议程安排的事项做出决议。笔者认 为,这种规定有利于增强业主参加业主大会的积极性,防止小区事务久拖不决。那些本不愿参加会议的业 主考虑到即使他不参加会议,决议也能照样通过,那么其参加会议的积极性就增强了。 另外,南非法律还有一个非常独特的规定,当一个小区的公寓少于10套时,那么参加会议的业主必 须持有50%以上的表决权:当一个小区的公寓在10套至50套时,那么参加会议的业主必须持有35%以 上的表决权:当一个小区的公寓多于50套时,那么参加会议的业主必须持有20%以上的表决权。笔者认 为,这种根据小区规模的大小而设置不同的最低表决权要求有其合理性。小区规模越大,每个业主所拥有 的投票权的影响力就越小,其参加业主大会的积极性也就越低,从而很难达到50%这样高的比例。因此, 适当降低规模较大小区的最低表决权要求有利于业主大会的顺利召开 (二)召开业主大会的通知、时间及地点问题 《物业管理条例》第十四条规定:“召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。 这是我国立法对召开业主大会通知的仅有规定。笔者认为,该条文仅规定召开业主大会应提前15天通知全 体业主显得过于简单,尚有以下几点值得改进之处: 在紧急情况下,是否可以考虑规定短于15天的通知时间。根据《物业管理条例》第十四条的规定, 不论是定期会议还是临时会议,都应当于会议召开15日以前通知全体业主。因此,任何少于15天的通知 都可能会因为不符合法定程序而被认定为无效。笔者认为,考虑到现实情况中有些小区事务必须立即得到 处理,因此对于某些情况下召开的临时会议可以适当缩短通知的时间,从而使小区事务的解决不被拖延。 2、应当对通知中涉及的会议召开的地点问题做出适当的规定。由于我国立法并没有对业主大会召开 的地点问题做出明确规定,从而可能导致今后就会议地点产生争议。正常情况下,业主大会通常会在小区 内召开,那么法律是否允许在小区以外的地方举行业主大会呢,例如在某个饭店,甚至在其他城市、国家 在德国曾经有个案例,一个度假别墅小区坐落在德国某风景名胜区,但是该小区的业主大多居住在柏林, 居住在柏林的业主们决定在柏林举行业主大会并通过了决议,于是其他业主对业主大会是否能在非物业所 在地举行产生了异议,要求法院宣布该业主大会程序违法。最终,法院考虑到该物业的特殊情况,认为在 柏林召开业主大会并未违反法定程序,驳回了其他业主的诉讼请求。由此可知,我国立法应当对会议召开 的地点问题做出适当的规定,从而防止今后业主们就该问题产生纠纷 3、应当对通知中涉及的会议召开的时间问题做出适当的规定。由于我国立法并没有对业主大会召开 的时间问题做出明确规定,从而可能导致今后就会议时间产生争议。业主大会应当在适当的时间举行,那 么何谓适当的时间呢?显而易见,将业主大会定于上班时间举行是不适当的,除非该小区绝大多数业主已 经退休。那么将会议时间定于某个节假日就一定适当吗?考虑到现今越来越多的人们喜欢在长假期间外出 旅行,把会议安排在长假期间举行也未必适当。德国曾经有个案例,因为将会议时间安排在礼拜天早上(基 督徒去教堂做礼拜的时间)而被法院认定为无效。因此,我国立法应当对会议召开的时间问题做出适当的 规定,从而防止今后业主们就该问题产生纠纷。 4、应当通过立法规定,会议通知中必须载明会议的议程和拟作出决议的事项,会议不得就未在通知 中载明的事项通过决议。这有助于业主们事先了解会议的内容,从而决定是否参加此次业主大会或者是否当参加业主大会的业主没能达到法定的最低投票权要求时，外国法律通常会规定可以召开第二次业主 大会。例如南非法律规定，如果在超过通知书上规定的召开业主大会的时间半小时之后，出席会议的业主 人数仍没有达到法定要求，那么业主大会将自动延期到下星期同一时间、同一地点举行。届时，如果出席 会议的业主人数仍然没有达到法定要求，那么不论有多少业主参加会议，均视为符合法定人数要求。换言 之，即使只有一个业主参加了会议，也符合法定人数要求，可以就会议议程安排的事项做出决议。笔者认 为，这种规定有利于增强业主参加业主大会的积极性，防止小区事务久拖不决。那些本不愿参加会议的业 主考虑到即使他不参加会议，决议也能照样通过，那么其参加会议的积极性就增强了。 另外，南非法律还有一个非常独特的规定，当一个小区的公寓少于 10 套时，那么参加会议的业主必 须持有 50%以上的表决权；当一个小区的公寓在 10 套至 50 套时，那么参加会议的业主必须持有 35%以 上的表决权；当一个小区的公寓多于 50 套时，那么参加会议的业主必须持有 20%以上的表决权。笔者认 为，这种根据小区规模的大小而设置不同的最低表决权要求有其合理性。小区规模越大，每个业主所拥有 的投票权的影响力就越小，其参加业主大会的积极性也就越低，从而很难达到 50%这样高的比例。因此， 适当降低规模较大小区的最低表决权要求有利于业主大会的顺利召开。 （二）召开业主大会的通知、时间及地点问题 《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。……” 这是我国立法对召开业主大会通知的仅有规定。笔者认为，该条文仅规定召开业主大会应提前 15 天通知全 体业主显得过于简单，尚有以下几点值得改进之处： 1、在紧急情况下，是否可以考虑规定短于 15 天的通知时间。根据《物业管理条例》第十四条的规定， 不论是定期会议还是临时会议，都应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。因此，任何少于 15 天的通知 都可能会因为不符合法定程序而被认定为无效。笔者认为，考虑到现实情况中有些小区事务必须立即得到 处理，因此对于某些情况下召开的临时会议可以适当缩短通知的时间，从而使小区事务的解决不被拖延。 2、应当对通知中涉及的会议召开的地点问题做出适当的规定。由于我国立法并没有对业主大会召开 的地点问题做出明确规定，从而可能导致今后就会议地点产生争议。正常情况下，业主大会通常会在小区 内召开，那么法律是否允许在小区以外的地方举行业主大会呢，例如在某个饭店，甚至在其他城市、国家。 在德国曾经有个案例，一个度假别墅小区坐落在德国某风景名胜区，但是该小区的业主大多居住在柏林， 居住在柏林的业主们决定在柏林举行业主大会并通过了决议，于是其他业主对业主大会是否能在非物业所 在地举行产生了异议，要求法院宣布该业主大会程序违法。最终，法院考虑到该物业的特殊情况，认为在 柏林召开业主大会并未违反法定程序，驳回了其他业主的诉讼请求。由此可知，我国立法应当对会议召开 的地点问题做出适当的规定，从而防止今后业主们就该问题产生纠纷。 3、应当对通知中涉及的会议召开的时间问题做出适当的规定。由于我国立法并没有对业主大会召开 的时间问题做出明确规定，从而可能导致今后就会议时间产生争议。业主大会应当在适当的时间举行，那 么何谓适当的时间呢？显而易见，将业主大会定于上班时间举行是不适当的，除非该小区绝大多数业主已 经退休。那么将会议时间定于某个节假日就一定适当吗？考虑到现今越来越多的人们喜欢在长假期间外出 旅行，把会议安排在长假期间举行也未必适当。德国曾经有个案例，因为将会议时间安排在礼拜天早上（基 督徒去教堂做礼拜的时间）而被法院认定为无效。因此，我国立法应当对会议召开的时间问题做出适当的 规定，从而防止今后业主们就该问题产生纠纷。 4、应当通过立法规定，会议通知中必须载明会议的议程和拟作出决议的事项，会议不得就未在通知 中载明的事项通过决议。这有助于业主们事先了解会议的内容，从而决定是否参加此次业主大会或者是否