1、国民经济发展水平 国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来 说,房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系,即一个国家 或地区经济发展水平高,相应促使其房地产需求的水平也比较高,反之则相反; 一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快,这个时期房地产需求增长也比较 快,反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面: 一是投资规模。投资规模的扩大,拉动生产经营性用房需求增加,从而扩大了对 工业厂房、商铺、办公用房等需求。二是国民收入水平。随经济发展国民收入增 加,企业的扩大再生产能力提高,个人的可支配收入增长,必然会增大对房地产 的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长,促进了各类 房地产需求急增,由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。 居民收入水平和消费结构 居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度 分析,在住房价格既定的前提下,居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决 定性作用。首先,居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇 居民长期来受收入水平低的制约,居住水平和居住质量都比较低,改革开放以后 随收入较大幅度增加,改善住房条件的愿望十分迫切,促使住宅的需求数量和质 量急速提高,从而成为房地产市场发展的强大推动力量。其次,居民收入水平的 提高,还促使居民的消费结构发生重大的质的变化,主要表现在恩格尔系数下降, 即花费在食品方面的比重减少,而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房 制度改革以前,由于实行实物福利分房制度,房租极低,房屋租金只占居民生活 消费的2%3%;住房分配货币化后,多数居民购买商品房,同时房租也逐渐上 升到商品房租金水平,居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10% 以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济 发展和收入提髙中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格 尔系数已降到37.7%,按国际经验,当居民消费结构的恩格尔系数处在40%50% 之间时,正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产 业的兴旺发达,印证了这一点。 3、房地产价格 房地产商品与其它商品一样,价格和需求量之间存在着反方向变动的关系, 即在其他条件不变的情况下,房地产价格提高,会限制消费者对房地产的需求量5 1、国民经济发展水平 一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来 说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家 或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反； 一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较 快，反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面： 一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对 工业厂房、商铺、办公用房等需求。二是国民收入水平。随经济发展国民收入增 加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产 的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类 房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。 2、居民收入水平和消费结构 居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度 分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决 定性作用。首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇 居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后 随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质 量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。其次，居民收入水平的 提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降， 即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房 制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活 消费的 2%~3%；住房分配货币化后，多数居民购买商品房，同时房租也逐渐上 升到商品房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到 10% 以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济 发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格 尔系数已降到 37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在 40%~50% 之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产 业的兴旺发达，印证了这一点。 3、房地产价格 房地产商品与其它商品一样，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系， 即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；