房地产开发项目经济评价案例 一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需 作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议， 原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发 部负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发 档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开 发项目融资提供依据。 1.项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。 地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地 面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设 用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。 表1 项目用地面积及其分布 用地单位 规划用地面积(m) 可开发用地面积(m2) 保留建筑占地面积(m2) 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2.项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥 制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发， 中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍 区：规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件 时再改造：厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉 房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。 表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 益华 五建 用途 占地面积(m2) 建筑面积(m2) 占地面积(m2) 建筑面积(m2) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 0.4275 22092 0 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也己建成居住区， 东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造 为住宅区符合规划要求。 3.项目拟建规模 按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包 括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总 建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。房地产开发项目经济评价案例 一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需 作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议， 原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发 部负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发 档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开 发项目融资提供依据。 1．项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。 地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地 面积 53.23 公顷，其中：规划用地面积 45.63 公顷，市政代征地 7.6 公顷。本项目规划建设 用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652 公顷，详见表 1 所示。 表 1 项目用地面积及其分布 用地单位 规划用地面积(m2 ) 可开发用地面积(m2 ) 保留建筑占地面积(m2 ) 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2．项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥 制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发， 中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍 区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件 时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12 层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉 房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 2 所示。 表 2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 用途 益华 五建 占地面积(m2 ) 建筑面积(m2 ) 占地面积(m2 ) 建筑面积(m2 ) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 0.4275 22092 0 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区， 东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造 为住宅区符合规划要求。 3．项目拟建规模 按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包 括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 3）。建设用地面积 456300 平方米，总 建筑面积 912600 平方米，总容积率为 2.00