第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第四节房地产估价的收益法 1基本思路及步骤 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。 收集资料一一计算潜在毛收入一一计算有效毛收入一一估箅营运费一一估 算净收益一一确定资本化率和折现率一一求价格 2适用对象及条件 收益法适用于有收益的房地产价值评估,如商场、写字楼、旅馆、公寓等, 对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用 条件:收益和风险都可以预期和量化 3各参数的估算 31净收益的估算 实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益,通常不能直接用于 评估。 当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于 待开发状态,无当前收益时实际收益不能用于评估 客观收益剔除了特殊的、偶然的因素,在正常的市场条件下最佳用途的收益 值。客观收益用来评估。 净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用1 第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第四节 房地产估价的收益法 1 基本思路及步骤 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。 收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估 算净收益——确定资本化率和折现率——求价格 2 适用对象及条件 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等， 对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 条件：收益和风险都可以预期和量化。 3 各参数的估算 3.1 净收益的估算 实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于 评估。 当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于 待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。 客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益 值。客观收益用来评估。 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用