由国务院发展研究中心企业研究所，请华大学房地产研究所和中国指数研究院三家 研究机构共同组成的“中国房地产T0P10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强 企业研究，已连续进行了十年。这十年恰逢中国房地产市场化改革和发展的关键时期， 通过客观、公正、全而、系统的研究。研究组深入分析行业发展规律、深素优秀企业先 进经营经验，在理论创新与探索模式等方面都取得了一系列丰硕的成果。 一、中国房地产行业十年发展总结 1996年“十五大”以来，我国房地产政黄服务宏观经济，经历从“支持一一抑制一 支持一一抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持铁向好、城镇化进 程不斯推进等利好因素的带动下，我国房地产市场量价水平持续上升但增速波动显著，大政 走过了快速起步，增速放缓，调整后快速复苏和渐趋平秘几个阶受。百强企业规模迅速扩大， 市场份颜不断提开，涌现出一量以万科、中海、保利为代表的百亿甚至千亿规模企业，行业 集中度不断提高。 0的T 1998:2003年，支料： 200-200年前三季 心004年四学，2010年以末， 住摩市场化改革全面开 理，和制：国八 度29 1如制：国十 9 始，取策支尊房数产业 条，国六条，国控 年。新国八 e 供需，纳制房价 。新国大 景。排制段贤 0 段机 10钟4 e -1e 。商品房精售面积同比。奇品房价格同比 图1：19附-012年我国房地产政策导向变化及南场量价走身 1.政策环境：服务宏观经济，房地产政策从支持到抑制两轮反复 回顾近几届党代会后表观环境和房地产或策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问 恩，中央出台各项宏观政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成都分，服务于宏观经 济发展需要。1998年即“十五大”以来，由干宏观经济和房地产业形势的变化，房地产政 策经历了从支持到抑制的两轮反复，大致可划分为四个阶段：1998年-2003年。住房市场化 改革全面开始，或黄支持房地产业发展：2004年-2008年前三季度，调控供需，掉制房价过 快上藏：2008年四季度-2009年，重中房地产业为支柱产业：2010年以来，调控持续开级， 2 2 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家 研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组”，自 2004 年以来开展中国房地产百强 企业研究，已连续进行了十年。这十年恰逢中国房地产市场化改革和发展的关键时期， 通过客观、公正、全面、系统的研究，研究组深入分析行业发展规律、探索优秀企业先 进经营经验，在理论创新与探索模式等方面都取得了一系列丰硕的成果。 一、中国房地产行业十年发展总结 1998 年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持——抑制—— 支持——抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进 程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致 走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。百强企业规模迅速扩大， 市场份额不断提升，涌现出一批以万科、中海、保利为代表的百亿甚至千亿规模企业，行业 集中度不断提高。 图 1：1998-2012 年我国房地产政策导向变化及市场量价走势 1. 政策环境：服务宏观经济，房地产政策从支持到抑制两轮反复 回顾近几届党代会后宏观环境和房地产政策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问 题，中央出台各项宏观政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成部分，服务于宏观经 济发展需要。1998 年即“十五大”以来，由于宏观经济和房地产业形势的变化，房地产政 策经历了从支持到抑制的两轮反复，大致可划分为四个阶段：1998 年-2003 年，住房市场化 改革全面开始，政策支持房地产业发展；2004 年-2008 年前三季度，调控供需，抑制房价过 快上涨；2008 年四季度-2009 年，重申房地产业为支柱产业；2010 年以来，调控持续升级