能否因为长沙ⅹ×房地产开发公司补缴出让金,与国土部门签订出让合同, 办理过户登记手续,长沙市xx房地产开发有限公司就有效地获得该土地使用 权?笔者认为国土管理部门与长沙市ⅹx房地产开发有限公司签订的《国有土地 使用权出让合同》,办理过户手续的行为无效。其一,法院在未经土地行政主管 机关批准的情况下,违反法律强制性规定的规定,裁定拍卖划拨用地,该民事裁 定书自成立时起就不具有法律效力,基于无效的民事裁定所签订的出让合同,办 理的出让手续因没有合法的依据,也应当自始无效。不能因为当事人长沙市xx 房地产开发有限公司补交了出让金就确认湖南省xⅹ拍卖行的拍卖行为合法有 效,也不能因此就推定法院民事裁定书合法有效。其二,该划拨土地为工业用地, 工业用地变更为商品房开发用地必须要经过土地规划部门审查批准,确定是否符 合城市的整体发展规划,此项行政权力具有专属性,法院无权行使也无法行使 否则将导致城市规划的混乱,而本案中法院将工业用途的划拨用地拍卖给房地产 开发企业作为出让工业用地,也未改变土地用途性质,显然属于越权行为,应当 无效。而以上的程序违法行为都导致受让人补缴土地出让金,办理过户登记手续 没有法律依据,不能合法地获得该土地使用权。 结语:由于没有明确具体的法律依据,法院与土地行政部门常常发生冲突。 这种冲突如果不加以妥善协调,其危害是显而易见的 1)造成国有资产的流失:法院直接拍卖划拨土地,而未经国土资源部门的确 认批准,且未进入土地储备中心进行交易,其自行组织的拍卖中往往伴有违法的 评估行为,这导致了低价处置国有资产,致使国有土地收益的直接或间接损失。 2)影响人民法院的司法权威及执法公正:人民法院单方面行使司法权拍卖划 拨土地,如果土地管理部门认为该土地不具备法律规定的专为出让用地的条件, 不予以办理出让手续,则受让人无法办理土地使用权出让手续,法院的法律文书 得不到执行,这样必然影响法院的权威和公正执法。 3)被非法利用谋取不当利益:尽管法律对划拨土地使用权的出让有着严格的 限制性条件,但是法院极少审査这些条件是否具备就裁定拍卖土地,而土地管理 部门在接到法院的执行协助通知书时,一般也不过问这些条件是否具备,因为即 便是不符合出让条件,错也作法院。这种漏洞很可能被非法的利用,获取非法利 益能否因为长沙××房地产开发公司补缴出让金，与国土部门签订出让合同， 办理过户登记手续，长沙市ⅹⅹ房地产开发有限公司就有效地获得该土地使用 权？笔者认为国土管理部门与长沙市ⅹⅹ房地产开发有限公司签订的《国有土地 使用权出让合同》，办理过户手续的行为无效。其一，法院在未经土地行政主管 机关批准的情况下，违反法律强制性规定的规定，裁定拍卖划拨用地，该民事裁 定书自成立时起就不具有法律效力，基于无效的民事裁定所签订的出让合同，办 理的出让手续因没有合法的依据，也应当自始无效。不能因为当事人长沙市ⅹⅹ 房地产开发有限公司补交了出让金就确认湖南省ⅹⅹ拍卖行的拍卖行为合法有 效，也不能因此就推定法院民事裁定书合法有效。其二，该划拨土地为工业用地， 工业用地变更为商品房开发用地必须要经过土地规划部门审查批准，确定是否符 合城市的整体发展规划，此项行政权力具有专属性，法院无权行使也无法行使， 否则将导致城市规划的混乱，而本案中法院将工业用途的划拨用地拍卖给房地产 开发企业作为出让工业用地，也未改变土地用途性质，显然属于越权行为，应当 无效。而以上的程序违法行为都导致受让人补缴土地出让金，办理过户登记手续 没有法律依据，不能合法地获得该土地使用权。 结语：由于没有明确具体的法律依据，法院与土地行政部门常常发生冲突。 这种冲突如果不加以妥善协调，其危害是显而易见的： 1）造成国有资产的流失：法院直接拍卖划拨土地，而未经国土资源部门的确 认批准，且未进入土地储备中心进行交易，其自行组织的拍卖中往往伴有违法的 评估行为，这导致了低价处置国有资产，致使国有土地收益的直接或间接损失。 2）影响人民法院的司法权威及执法公正：人民法院单方面行使司法权拍卖划 拨土地，如果土地管理部门认为该土地不具备法律规定的专为出让用地的条件， 不予以办理出让手续，则受让人无法办理土地使用权出让手续，法院的法律文书 得不到执行，这样必然影响法院的权威和公正执法。 3）被非法利用谋取不当利益：尽管法律对划拨土地使用权的出让有着严格的 限制性条件，但是法院极少审查这些条件是否具备就裁定拍卖土地，而土地管理 部门在接到法院的执行协助通知书时，一般也不过问这些条件是否具备，因为即 便是不符合出让条件，错也作法院。这种漏洞很可能被非法的利用，获取非法利 益