迳行判决实现承租人的优先购买权 【裁判要旨】在承租人行使优先购买权案件中，若能认定承租人有购买承租房屋之意愿，则在认 定出租人与第三人所签订的房屋买卖协议无效后，可以迳行判决承租人直接依据该协议内容受让承租房屋： 否则，应将出租人与第三人之间的买卖协议作为效力待定合同，考虑善意第三人的合法权益保护。 ■案号：黄山市屯溪区人民法院(2005)屯民一初字第268号 【案情】 原告：刘金昌 被告：黄山新街商城发展有限公司（以下简称新街公司） 被告：黄山西园置业有限公司（以下简称西园公司） 第三人：陈爱萍 第三人：张望 原告刘金昌诉称：2003年1月1日，原、被告签订房屋代理租赁合同一份。合同约定： 原告承租被告新街公司受托代理出租的店面，并支付房租：原告在租赁期间正式提出购买该 房屋时，该房屋如未销售的，原告在同等条件下有优先购买权。原、被告签订合同之时，该 房屋并未销售：此后，原告亦一直未被告知该房屋要销售。2005年5月26日，黄山市屯溪 区人民法院通知原告应诉两第三人诉原告房屋租赁合同纠纷一案，原告才发现被告西园公司 己将房屋卖于两第三人。由于被告西园公司在卖房时并未通知原告行使优先购买权，其擅自 转让房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院宣告被告西园公司与两第三人的房屋买 卖协议无效，准许原告在同等条件下行使优先购买权。 被告西园公司辩称：同意与第三人陈爱萍、张望解除《商品房买卖合同》，由原告优先 购买该诉争房屋，但原告必须在收到本陈述书（已送给原告）之日起一周内将购房款交付被 告，并办理购房手续。 第三人陈爱萍、张望述称：第三人同意与被告西园公司解除《商品房买卖合同》，由原 告优先购买该诉争房屋，但原告须及时将购房款交付西园公司，办理购房手续，以便西园公 司退还第三人己交付的购房款。 黄山市屯溪区人民法院经审理查明，2003年1月1日，被告新街公司接受房屋产权人 被告西园公司委托，与原告刘金昌签订房屋代理租赁合同，将黄山新街购物城一层A区南侧 1、2号、A区中侧1号、E区南侧1、2号出租给原告经营“有意思”休闲饮食。合同租赁 期为三年，自2003年1月1日至2005年12月31日止。2003年12月26日，被告西园公 司在未告知原告的情况下，将位于黄山新街购物城E区南侧2号卖于第三人陈爱萍，将A 区南侧1号卖于第三人张望。1 迳行判决实现承租人的优先购买权 【裁判要旨】 在承租人行使优先购买权案件中，若能认定承租人有购买承租房屋之意愿，则在认 定出租人与第三人所签订的房屋买卖协议无效后，可以迳行判决承租人直接依据该协议内容受让承租房屋； 否则，应将出租人与第三人之间的买卖协议作为效力待定合同，考虑善意第三人的合法权益保护。 █ 案号：黄山市屯溪区人民法院（2005）屯民一初字第 268 号 【案情】 原告：刘金昌 被告：黄山新街商城发展有限公司（以下简称新街公司） 被告：黄山西园置业有限公司（以下简称西园公司） 第三人：陈爱萍 第三人：张望 原告刘金昌诉称：2003 年 1 月 1 日，原、被告签订房屋代理租赁合同一份。合同约定： 原告承租被告新街公司受托代理出租的店面，并支付房租；原告在租赁期间正式提出购买该 房屋时，该房屋如未销售的，原告在同等条件下有优先购买权。原、被告签订合同之时，该 房屋并未销售；此后，原告亦一直未被告知该房屋要销售。2005 年 5 月 26 日，黄山市屯溪 区人民法院通知原告应诉两第三人诉原告房屋租赁合同纠纷一案，原告才发现被告西园公司 已将房屋卖于两第三人。由于被告西园公司在卖房时并未通知原告行使优先购买权，其擅自 转让房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院宣告被告西园公司与两第三人的房屋买 卖协议无效，准许原告在同等条件下行使优先购买权。 被告西园公司辩称：同意与第三人陈爱萍、张望解除《商品房买卖合同》，由原告优先 购买该诉争房屋，但原告必须在收到本陈述书（已送给原告）之日起一周内将购房款交付被 告，并办理购房手续。 第三人陈爱萍、张望述称：第三人同意与被告西园公司解除《商品房买卖合同》，由原 告优先购买该诉争房屋，但原告须及时将购房款交付西园公司，办理购房手续，以便西园公 司退还第三人已交付的购房款。 黄山市屯溪区人民法院经审理查明，2003 年 1 月 1 日，被告新街公司接受房屋产权人 被告西园公司委托，与原告刘金昌签订房屋代理租赁合同，将黄山新街购物城一层 A 区南侧 1、2 号、A 区中侧 1 号、E 区南侧 1、2 号出租给原告经营“有意思”休闲饮食。合同租赁 期为三年，自 2003 年 1 月 1 日至 2005 年 12 月 31 日止。2003 年 12 月 26 日，被告西园公 司在未告知原告的情况下，将位于黄山新街购物城 E 区南侧 2 号卖于第三人陈爱萍，将 A 区南侧 1 号卖于第三人张望