【审判】 黄山市屯溪区人民法院认为，被告西园公司在原告刘金昌承租黄山新街购物城一层A 区南侧1号，E区南侧2号店面期间，未履行法定告知义务而将原告承租的房屋出卖给第三 人，侵害了原告的优先购买权，故对原告诉请予以支持。据此，法院确认被告西园公司与第 三人签订的房屋买卖合同无效，原告刘金昌在西园公司给予第三人的买房条件下，仍享有优 先购买权。承租人的优先购买权是一种形成权，只要条件相同，承租人的单方面意思表示就 能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同，为切实有效地保 护承租人的优先购买权，减少当事人的讼累，法院同时确认原告刘金昌与被告西园公司就系 争房屋的转让关系成立，双方应严格按照被告西园公司与第三人签订的《商品房买卖合同》 之条款履行。依照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的 意见》（以下简称《意见》）第一百一十八条、民事诉讼法第一百二十八条之规定，判决如下： 1.被告西园公司与第三人陈爱萍于2003年12月26日签订的《商品房买卖合同》无效。 2.被告西园公司与第三人张望于2003年12月26日签订的《商品房买卖合同》无效。 3.原告刘金昌与西园公司就黄山新街购物城A区南侧1号、E区南侧2号的房屋转让 关系成立。刘金昌于本判决生效之日起3日内向西园公司支付购房款人民币3480000元：西 园公司按其与第三人张望、陈爱萍签订的《商品房买卖合同》的约定为刘金昌办理该房的房 地产权证。 4.被告新街公司不承担责任。 【评析】 作为一种历史悠久、影响深远的民商法律制度，承租人优先购买权是指承租人依法定或 约定，在出租人出卖租赁房屋于第三人时，得以同等条件先于他人而购买的权利。然而，由 于我国在这方面的法律制度规定过于简约、笼统，操作性差强人意，因之： (1)如何在司法过程中既充分展示优先购买权制度侧重于保护承租人的设计宗旨，又 对所有人的权益加以必要的思量： (2)既关注于他们之间财产流转的优化配置及保值增值，又考虑到善意第三人的交易 安全等等。 显然，这一制度的具体法律适用经常衍化成为一种“两利相权”的价值权衡。本案所涉 优先购买权受侵害后如何进行司法救济的路径选择，就是衡情度理融入法律论证而引发的司 法实践中颇多争议的一个问题，其焦点主要存于三个方面： 一、迳行判决之于优先购买权的适用 本案原告刘金昌自签订房屋租赁合同后，与被告西园公司之间形成租赁关系。作为承租 人的原告依法在同等条件下享有优先购买权，双方所签租赁合同对此亦有约定。被告西园公 司未尽通知义务而将原告承租的房屋售予他人，显然侵害了原告的优先购买权。但是，优先 购买权受到侵害后如何通过司法救济加以保护和实现，我国法律未作详尽规定，只是在《意 见》第118条中规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失优先购买权的，承 租人可以请求宣告该房屋买卖无效。我国的司法解释和审判实践也都是将“宣告出租人与其 22 【审判】 黄山市屯溪区人民法院认为，被告西园公司在原告刘金昌承租黄山新街购物城一层 A 区南侧 1 号，E 区南侧 2 号店面期间，未履行法定告知义务而将原告承租的房屋出卖给第三 人，侵害了原告的优先购买权，故对原告诉请予以支持。据此，法院确认被告西园公司与第 三人签订的房屋买卖合同无效，原告刘金昌在西园公司给予第三人的买房条件下，仍享有优 先购买权。承租人的优先购买权是一种形成权，只要条件相同，承租人的单方面意思表示就 能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同，为切实有效地保 护承租人的优先购买权，减少当事人的讼累，法院同时确认原告刘金昌与被告西园公司就系 争房屋的转让关系成立，双方应严格按照被告西园公司与第三人签订的《商品房买卖合同》 之条款履行。依照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的 意见》（以下简称《意见》）第一百一十八条、民事诉讼法第一百二十八条之规定，判决如下： 1. 被告西园公司与第三人陈爱萍于 2003 年 12 月 26 日签订的《商品房买卖合同》无效。 2．被告西园公司与第三人张望于 2003 年 12 月 26 日签订的《商品房买卖合同》无效。 3．原告刘金昌与西园公司就黄山新街购物城 A 区南侧 1 号、E 区南侧 2 号的房屋转让 关系成立。刘金昌于本判决生效之日起 3 日内向西园公司支付购房款人民币 3480000 元；西 园公司按其与第三人张望、陈爱萍签订的《商品房买卖合同》的约定为刘金昌办理该房的房 地产权证。 4．被告新街公司不承担责任。 【评析】 作为一种历史悠久、影响深远的民商法律制度，承租人优先购买权是指承租人依法定或 约定，在出租人出卖租赁房屋于第三人时，得以同等条件先于他人而购买的权利。然而，由 于我国在这方面的法律制度规定过于简约、笼统，操作性差强人意，因之： （1）如何在司法过程中既充分展示优先购买权制度侧重于保护承租人的设计宗旨，又 对所有人的权益加以必要的思量； （2）既关注于他们之间财产流转的优化配置及保值增值，又考虑到善意第三人的交易 安全等等。 显然，这一制度的具体法律适用经常衍化成为一种“两利相权”的价值权衡。本案所涉 优先购买权受侵害后如何进行司法救济的路径选择，就是衡情度理融入法律论证而引发的司 法实践中颇多争议的一个问题，其焦点主要存于三个方面： 一、迳行判决之于优先购买权的适用 本案原告刘金昌自签订房屋租赁合同后，与被告西园公司之间形成租赁关系。作为承租 人的原告依法在同等条件下享有优先购买权，双方所签租赁合同对此亦有约定。被告西园公 司未尽通知义务而将原告承租的房屋售予他人，显然侵害了原告的优先购买权。但是，优先 购买权受到侵害后如何通过司法救济加以保护和实现，我国法律未作详尽规定，只是在《意 见》第 118 条中规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失优先购买权的，承 租人可以请求宣告该房屋买卖无效。我国的司法解释和审判实践也都是将“宣告出租人与其