他买受人的买卖合同无效”作为对优先购买权被侵害后进行司法救济的主要手段。 问题的关节点在于，出租人与买受人签订的合同被认定无效后，法院是否可以迳行判决 承租人依据该协议直接行使和实现优先购买权？ 1.多数意见认为，出租人作为讼争房屋的合法所有人，仍然有权决定是否再次出售或 以何种价格和条件出售讼争房屋。依据民诉法的自愿原则，尽管法院做出宣告买卖合同无效 的决定与要求承租人以同等条件购买承租房屋有密切关系，还是不应对两个不同的诉讼合并 处理。也就是宣告合同无效虽然“阻止”了出租人与第三人之间的买卖交易，却并不导致优 先购买权人就能够与出租人直接签订买卖合同。然而，根据这一观点： (1)买卖合同宣告无效后，出租人完全可以不再出卖其房屋，造成承租人的优先购买 权形同虚设而无法实现： (2)承租人也可能不再买入该房屋，导致出租人进行买卖交易的目的落空，产生相当 大的经济损失，比如，其与第三人订立合同的成本支出，以及因与第三人买卖合同被宣告无 效而对第三人的损害赔偿等： (3)另外，对第三人亦存不利。 显然，这种做法有违于优先购买权的制度设计初衷。 2.近年来，不少学者及部分地方法院开始提出和试行优先购买权的迳行判决方式，亦 即承租人以诉讼方式提出行使优先购买权，并有在同等条件下购买承租房屋之意愿（不可忽 视的关键条件)，法院就可以在宣告买卖合同无效的同时，迳行判决承租人全盘接受出租人 与第三人所订立的买卖合同条件，并在判决生效后的合理期限内加以履行，从而实现承租人 行使诉权的目的。上述案例就属于这种情况，原告刘金昌由于优先购买权受到侵害而提起诉 讼，法院认定其在同等条件下具有购买承租房屋之意愿，故在宣告被告西园公司与第三人《商 品房买卖合同》无效的同时，迳行判决原告刘金昌直接依据该合同约定向被告西园公司支付 购房价款，西园公司亦应依此为原告办理该房的房地产权证。针对这种做法持肯定态度的理 由主要有两点： (1)优先购买权作为一种形成权，依承租人的单方面意思表示即可成立。作为承租人 的原告享有的优先购买权是一种附条件的形成权，根据形成权的法律特征，只要条件相同， 原告的单方面意思表示就可在其与被告西园公司之间形成以被告西园公司与第三人所签合 同为内容的协议。为了避免买卖合同被宣告无效后原告放弃其优先购买权的“背信”情况出 现，应当推定只要原告起诉请求宣告买卖合同无效，并有购买承租房屋之意愿，其以同等条 件买入的单方面意思表示即告成立。这样，作为承租人的原告行使和实现优先购买权的结果， 就是由法院迳行判决在原告刘金昌与被告西园公司之间成立一个以同等条件为内容的买卖 合同。 (2)得以体现任何人不能因过错而获利的原则。被告西园公司在出卖房屋时，依法对 原告负有及时告知义务，如果原告诉请宣告被告西园公司与第三人签订的买卖合同无效成 立，则作为过错方的被告西园公司不应为之获得更多利益。然而，现实中由于房价上涨，合 同宣告无效时的房价往往高于合同签订的约定价格，如果法院在合同无效后无法迳行判决原 告行使同等购买权，那么被告西园公司就可能为了规避对第三人主张的差额损害赔偿，转而 长期持有该房屋或采取其他合作经营方式，获得远高于原来卖出成本的利益，从而与上述原 则相悖离。故此，迳行判决亦在法理之中。3 他买受人的买卖合同无效”作为对优先购买权被侵害后进行司法救济的主要手段。 问题的关节点在于，出租人与买受人签订的合同被认定无效后，法院是否可以迳行判决 承租人依据该协议直接行使和实现优先购买权？ 1. 多数意见认为，出租人作为讼争房屋的合法所有人，仍然有权决定是否再次出售或 以何种价格和条件出售讼争房屋。依据民诉法的自愿原则，尽管法院做出宣告买卖合同无效 的决定与要求承租人以同等条件购买承租房屋有密切关系，还是不应对两个不同的诉讼合并 处理。也就是宣告合同无效虽然“阻止”了出租人与第三人之间的买卖交易，却并不导致优 先购买权人就能够与出租人直接签订买卖合同。然而，根据这一观点： （1）买卖合同宣告无效后，出租人完全可以不再出卖其房屋，造成承租人的优先购买 权形同虚设而无法实现； （2）承租人也可能不再买入该房屋，导致出租人进行买卖交易的目的落空，产生相当 大的经济损失，比如，其与第三人订立合同的成本支出，以及因与第三人买卖合同被宣告无 效而对第三人的损害赔偿等； （3）另外，对第三人亦存不利。 显然，这种做法有违于优先购买权的制度设计初衷。 2. 近年来，不少学者及部分地方法院开始提出和试行优先购买权的迳行判决方式，亦 即承租人以诉讼方式提出行使优先购买权，并有在同等条件下购买承租房屋之意愿（不可忽 视的关键条件），法院就可以在宣告买卖合同无效的同时，迳行判决承租人全盘接受出租人 与第三人所订立的买卖合同条件，并在判决生效后的合理期限内加以履行，从而实现承租人 行使诉权的目的。上述案例就属于这种情况，原告刘金昌由于优先购买权受到侵害而提起诉 讼，法院认定其在同等条件下具有购买承租房屋之意愿，故在宣告被告西园公司与第三人《商 品房买卖合同》无效的同时，迳行判决原告刘金昌直接依据该合同约定向被告西园公司支付 购房价款，西园公司亦应依此为原告办理该房的房地产权证。针对这种做法持肯定态度的理 由主要有两点： （1）优先购买权作为一种形成权，依承租人的单方面意思表示即可成立。作为承租人 的原告享有的优先购买权是一种附条件的形成权，根据形成权的法律特征，只要条件相同， 原告的单方面意思表示就可在其与被告西园公司之间形成以被告西园公司与第三人所签合 同为内容的协议。为了避免买卖合同被宣告无效后原告放弃其优先购买权的“背信”情况出 现，应当推定只要原告起诉请求宣告买卖合同无效，并有购买承租房屋之意愿，其以同等条 件买入的单方面意思表示即告成立。这样，作为承租人的原告行使和实现优先购买权的结果， 就是由法院迳行判决在原告刘金昌与被告西园公司之间成立一个以同等条件为内容的买卖 合同。 （2）得以体现任何人不能因过错而获利的原则。被告西园公司在出卖房屋时，依法对 原告负有及时告知义务，如果原告诉请宣告被告西园公司与第三人签订的买卖合同无效成 立，则作为过错方的被告西园公司不应为之获得更多利益。然而，现实中由于房价上涨，合 同宣告无效时的房价往往高于合同签订的约定价格，如果法院在合同无效后无法迳行判决原 告行使同等购买权，那么被告西园公司就可能为了规避对第三人主张的差额损害赔偿，转而 长期持有该房屋或采取其他合作经营方式，获得远高于原来卖出成本的利益，从而与上述原 则相悖离。故此，迳行判决亦在法理之中