交易所市场发展REITs产品的思考与建议 研究中心张卫东陆一 一、在资产证券化的创新趋势下认识交易所市场发展REITs产品的意义 资产证券化(Asset Securitization)是指将具有可预见现金流的资产打包， 以证券形式在金融市场上发售的活动。 在狭义上，资产证券化专指金融机构或企业，将其所保有的各种资产，转换 成证券形态销售的一种流动化、市场化现象，而其主要以抵押权证券化为代表（即 Mortgage--Backed Securities,简称MBS),以后又拓展到金融机构的放款债权 或企业的应收款项等营业资产（即Asset--Backed Securities,简称ABS)。而在 广义上，资产证券化可分为“金融资产证券化”(Financial securitization) 与“房地产证券化”(Real estate securitization)。 表1.金融市场证券化形态分类 企业金融证券化 资产证券化 金融资产证券化 房地产证券化 公司股票 抵押担保债权证券化 合伙方式 信托方式 公司债 汽车贷款证券化 可转换公司债 消费贷款证券化 房地产有限合伙 REAT REITs 其他 其他 资产证券化所产生的证券与股票和一般债券不同，它不是对某一经营实体的 利益要求权，而是对特定资产池所产生的现金流或剩余利益的要求权。资产池在 法律上表现为特定目的载体(Special Purpose Vehicle,简称SPV)。在实践过 程中，SPV的实现方式主要有两种，即特设公司(Special Purpose Company, 简称SPC)和特设信托(Special Purpose Trust,简称SPT)。这两种方式在国外 都很常用，特别是其中的S℃方式应用更为普遍，但在中国，都存在一定的法律 和制度障碍。 目前，国际上信贷资产证券化代表性的模式有三种：一是美国模式，也称表 外模式，即在银行外部设立特殊机构SPV用以收购银行资产，实现资产的真实出 售；二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机 构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中： 三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型。而无论哪种 模式，最终都面临在一级市场发行和二级市场流通的问题。 22 交易所市场发展 REITs 产品的思考与建议 研究中心 张卫东 陆一 一、在资产证券化的创新趋势下认识交易所市场发展 REITs 产品的意义 资产证券化（Asset Securitization）是指将具有可预见现金流的资产打包， 以证券形式在金融市场上发售的活动。 在狭义上，资产证券化专指金融机构或企业，将其所保有的各种资产，转换 成证券形态销售的一种流动化、市场化现象，而其主要以抵押权证券化为代表(即 Mortgage-Backed Securities，简称 MBS)，以后又拓展到金融机构的放款债权 或企业的应收款项等营业资产(即 Asset-Backed Securities，简称 ABS)。而在 广义上，资产证券化可分为“金融资产证券化”（Financial securitization） 与“房地产证券化”（Real estate securitization）。 表 1. 金融市场证券化形态分类 企业金融证券化 资产证券化 金融资产证券化 房地产证券化 公司股票 抵押担保债权证券化 公司债 汽车贷款证券化 合伙方式 信托方式 可转换公司债 消费贷款证券化 其他 其他 房地产有限合伙 REAT REITs 资产证券化所产生的证券与股票和一般债券不同，它不是对某一经营实体的 利益要求权，而是对特定资产池所产生的现金流或剩余利益的要求权。资产池在 法律上表现为特定目的载体（Special Purpose Vehicle，简称 SPV）。在实践过 程中，SPV 的实现方式主要有两种，即特设公司(Special Purpose Company ， 简称 SPC)和特设信托(Special Purpose Trust ，简称 SPT)。这两种方式在国外 都很常用，特别是其中的 SPC 方式应用更为普遍，但在中国，都存在一定的法律 和制度障碍。 目前，国际上信贷资产证券化代表性的模式有三种:一是美国模式，也称表 外模式，即在银行外部设立特殊机构 SPV 用以收购银行资产，实现资产的真实出 售；二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机 构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中； 三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型。而无论哪种 模式，最终都面临在一级市场发行和二级市场流通的问题