九单元房产2003年4月以后的租金，顾锡炎可另案诉讼，主张自己的权 利，本案不予理涉。 顾锡炎的上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 五十三条第一款第（一）项的规定，该院于2003年8月20日作出判决： 驳回上诉，维持原判。 【评析】 近年来，房产开发商将某一整体经营性商品房分割成若干个单元出售，己 成为房地产市场上比较常见的销售方式。本案讼争的房产，即是这种房产。在 空间概念上，它是具有一定面积的、可以标明其所在位置的一个区域。但它并 不是一般意义上的建筑物区分所有权之专用部分，不具有构造上的独立性，也 不能分割使用。我国现行法律对此类物权的取得、占有、使用及转让，尚无明 确的规定，给审理此类物权的纠纷带来一定的难度。一、二审法院在审理本案 时，在坚持依法保护所有人合法权益的同时，根据具体案情，兼顾了个人利益 和社会公众利益。 (一)正确理解和适用所有权限制原则 对所有权进行一定的限制，是现代各国通采的一项原则。 民事立法通过确立诚实信用、公序良俗、禁止权利滥用等原则，以及相邻 关系制度，来限制所有人行使其权利，以保护社会公共利益和相对关系人的合 法权益。我国《民法通则》第四条、第七条、第八士三条也有这样的原则规 定。 在本案的处理过程中，争议的焦点之一，就是如何看待所有权的绝对性。 一种意见认为，应判决哈哈大酒店迁出9单元。理由是：顾锡炎向珠宝城 公司购买9单元房产并领取了房屋所有权证后，按照一般所有权理论，顾锡炎 就对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利，而且这种所有权是一种绝对 权。珠宝城公司在没有得到顾锡炎同意的情况下，将属于顾的房产出租给第三 方的行为无效，哈哈大酒店与珠宝城所签订的商业用房租赁协议中涉及到9单 元的部分无效，哈哈大酒店应当迁出9单元。 另一种意见认为，应驳回顾锡炎要求哈哈大酒店迁出9单元的诉讼请求。 理由是：本案具有特殊性，顾锡炎所购房产系商业用房，面积为21.64平方 米，只占五楼总面积的千分之三点三，该单元位于哈哈的吧台位置，且珠宝城 商厦五楼完全没有隔断，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到整体房 屋的使用功能和效益。顾锡炎在对9单元行使所有权时应当要受到五楼其他业 主权利的限制，且哈哈大酒店已实际租赁该单元并投入经营。从促进交易、促 进市场经济发展以及维护大多数业主的利益的角度出发，应判决驳回。 我们认为，绝对权的行使也要限制在社会利益所许可的范围之内。我们在 承认所有权是一种绝对权、对世权并保护其合法权益的同时，也要从有利于市 场经济发展、维护市场交易和正常的民事流转秩序以及保护社会公共利益出 发，对所有权的行使作必要的限制，依法调节民事法律关系。在现行法律、法 规对此类房产尚无明确规定的情况下，考虑到珠宝城五楼商厦不能分割的特殊 性，应尊重五楼大多数业主的意愿，一、二审法院判决驳回顾锡炎要求迁让的 诉讼请求，是符合市场经济发展要求的。 (二)正确理解和适用兼顾个人利益和社会公众利益的原则九单元房产 2003 年 4 月以后的租金，顾锡炎可另案诉讼，主张自己的权 利，本案不予理涉。 顾锡炎的上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 五十三条第一款第（一）项的规定，该院于 2003 年 8 月 20 日作出判决： 驳回上诉，维持原判。 【评析】 近年来，房产开发商将某一整体经营性商品房分割成若干个单元出售，已 成为房地产市场上比较常见的销售方式。本案讼争的房产，即是这种房产。在 空间概念上，它是具有一定面积的、可以标明其所在位置的一个区域。但它并 不是一般意义上的建筑物区分所有权之专用部分，不具有构造上的独立性，也 不能分割使用。我国现行法律对此类物权的取得、占有、使用及转让，尚无明 确的规定，给审理此类物权的纠纷带来一定的难度。一、二审法院在审理本案 时，在坚持依法保护所有人合法权益的同时，根据具体案情，兼顾了个人利益 和社会公众利益。 （一）正确理解和适用所有权限制原则 对所有权进行一定的限制，是现代各国通采的一项原则。 民事立法通过确立诚实信用、公序良俗、禁止权利滥用等原则，以及相邻 关系制度，来限制所有人行使其权利，以保护社会公共利益和相对关系人的合 法权益。我国《民法通则》第四条、第七条、第八十三条也有这样的原则规 定。 在本案的处理过程中，争议的焦点之一，就是如何看待所有权的绝对性。 一种意见认为，应判决哈哈大酒店迁出 9 单元。理由是：顾锡炎向珠宝城 公司购买 9 单元房产并领取了房屋所有权证后，按照一般所有权理论，顾锡炎 就对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利，而且这种所有权是一种绝对 权。珠宝城公司在没有得到顾锡炎同意的情况下，将属于顾的房产出租给第三 方的行为无效，哈哈大酒店与珠宝城所签订的商业用房租赁协议中涉及到 9 单 元的部分无效，哈哈大酒店应当迁出 9 单元。 另一种意见认为，应驳回顾锡炎要求哈哈大酒店迁出 9 单元的诉讼请求。 理由是：本案具有特殊性，顾锡炎所购房产系商业用房，面积为 21.64 平方 米，只占五楼总面积的千分之三点三，该单元位于哈哈的吧台位置，且珠宝城 商厦五楼完全没有隔断，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到整体房 屋的使用功能和效益。顾锡炎在对 9 单元行使所有权时应当要受到五楼其他业 主权利的限制，且哈哈大酒店已实际租赁该单元并投入经营。从促进交易、促 进市场经济发展以及维护大多数业主的利益的角度出发，应判决驳回。 我们认为，绝对权的行使也要限制在社会利益所许可的范围之内。我们在 承认所有权是一种绝对权、对世权并保护其合法权益的同时，也要从有利于市 场经济发展、维护市场交易和正常的民事流转秩序以及保护社会公共利益出 发，对所有权的行使作必要的限制，依法调节民事法律关系。在现行法律、法 规对此类房产尚无明确规定的情况下，考虑到珠宝城五楼商厦不能分割的特殊 性，应尊重五楼大多数业主的意愿，一、二审法院判决驳回顾锡炎要求迁让的 诉讼请求，是符合市场经济发展要求的。 （二）正确理解和适用兼顾个人利益和社会公众利益的原则