顾锡炎诉哈哈餐饮美食有限公司未经同意使用其房产要求迁让案 江苏省无锡市崇安区人民法院民事判决书(2003)崇一初字第138号 江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2003)锡民终字第422号 原告：顾锡炎。 被告：无锡市哈哈餐饮美食有限公司（以下简称哈哈大酒店）。 第三人：无锡华光珠宝城房地产有限公司（以下简称珠宝城公司）。 1994年9月，原告顾锡炎向第三人珠宝城公司购买珠宝城商厦九单元房产 (建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积)，房价为人民币214236 元，双方签订的《房屋买卖合同》第二十二条约定：该物业的设计功能及用途 为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。顾锡 炎于1996年4月领取了九单元的房屋所有权证。2000年1月28日，珠宝城公 司向顾锡炎邮寄挂号信一份。载明：珠宝城商厦五楼只能作为一个整体使用， 已经长期空置，经其公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽 谈租期为5~8年，首年租金每平米约150~180元，每年递增2.5~4%，请你 在半个月内予以回复，否则本公司将视作你已同意并授权本公司统一出租你的 九单元房产。该挂号信因逾期无人领取，于2000年3月6日退回珠宝城公司。 2000年3月16日，珠宝城公司召开五楼业主会议，顾锡炎没有参加，参加会 议的业主同意将珠宝城商厦五楼中自有房产部分继续委托珠宝城公司出租给第 三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。 珠宝城商厦系由珠宝城公司开发的商铺。该商厦五楼共有40个业主（含第 29单元业主和珠宝城公司)，大部分业主同意委托珠宝城公司将五楼自有房产 出租给第三方使用。庭审中顾锡炎确认五楼所有空间没有进行隔断，是一个整 体，无法分割使用，其购买九单元后未获取过收益。 2002年3月22日，珠宝城公司与被告哈哈大酒店，签订一份《商业用房 租赁合同》，约定珠宝城公司将珠宝城商厦的第五层，建筑面积6529.53平方 米（不含第29单元）和第六层北块建筑面积2591平方米，合计建筑面积 9120.53平方米的房产出租给哈哈大酒店：租赁期限为8年，从2002年4月1 日起至2003年2月28日为装修期和优惠期，自2003年3月1日至2011年2 月28日为正常租赁期：在装修期和优惠期内，珠宝城公司向哈哈大酒店收取出 租房中的设置折旧费每月2万元正，合计22万元；第一年租赁费用总额为174 万元，以后每两年递增一次，每次递增率为5%，2003年3月1日至2004年2 月28日每月145000元，上述月度应付费用中含每月2万元物业管理费。2002 年4月1日，哈哈大酒店进入珠宝城商厦五楼进行装修及营业。顾锡炎所有的 九单元位于哈哈大酒店总台吧台位置。 顾锡炎向无锡市崇安区人民法院起诉，诉称：其于1994年9月向珠宝城公 司购买了珠宝城商厦第五层九单元的房产，并于1996年4月领取了该单元的房 屋所有权证，且其购买九单元的房屋买卖合同约定九单元出租只能用于商业， 不能用于餐饮。现九单元被哈哈大酒店侵占，请求判令哈哈大酒店迁出九单元 并赔偿其2002年4月至2003年3月的租金人民币1万元。 被告哈哈大酒店辩称：九单元是向珠宝城公司租赁的，双方签有商业用房 租赁合同，我方没有过错，原告应向珠宝城公司主张权利。请求驳回原告的诉 讼请求
顾锡炎诉哈哈餐饮美食有限公司未经同意使用其房产要求迁让案 江苏省无锡市崇安区人民法院民事判决书(2003)崇一初字第 138 号 江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2003)锡民终字第 422 号 原告：顾锡炎。 被告：无锡市哈哈餐饮美食有限公司（以下简称哈哈大酒店）。 第三人：无锡华光珠宝城房地产有限公司（以下简称珠宝城公司）。 1994 年 9 月，原告顾锡炎向第三人珠宝城公司购买珠宝城商厦九单元房产 （建筑面积为 21.64 平方米，包括公用部分分摊面积），房价为人民币 214236 元，双方签订的《房屋买卖合同》第二十二条约定：该物业的设计功能及用途 为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。顾锡 炎于 1996 年 4 月领取了九单元的房屋所有权证。2000 年 1 月 28 日，珠宝城公 司向顾锡炎邮寄挂号信一份。载明：珠宝城商厦五楼只能作为一个整体使用， 已经长期空置，经其公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽 谈租期为 5～8 年，首年租金每平米约 150～180 元，每年递增 2.5～4%，请你 在半个月内予以回复，否则本公司将视作你已同意并授权本公司统一出租你的 九单元房产。该挂号信因逾期无人领取，于 2000 年 3 月 6 日退回珠宝城公司。 2000 年 3 月 16 日，珠宝城公司召开五楼业主会议，顾锡炎没有参加，参加会 议的业主同意将珠宝城商厦五楼中自有房产部分继续委托珠宝城公司出租给第 三方使用，委托期限延长至 2006 年 12 月 31 日。 珠宝城商厦系由珠宝城公司开发的商铺。该商厦五楼共有 40 个业主（含第 29 单元业主和珠宝城公司），大部分业主同意委托珠宝城公司将五楼自有房产 出租给第三方使用。庭审中顾锡炎确认五楼所有空间没有进行隔断，是一个整 体，无法分割使用，其购买九单元后未获取过收益。 2002 年 3 月 22 日，珠宝城公司与被告哈哈大酒店，签订一份《商业用房 租赁合同》，约定珠宝城公司将珠宝城商厦的第五层，建筑面积 6529.53 平方 米（不含第 29 单元）和第六层北块建筑面积 2591 平方米，合计建筑面积 9120.53 平方米的房产出租给哈哈大酒店；租赁期限为 8 年，从 2002 年 4 月 1 日起至 2003 年 2 月 28 日为装修期和优惠期，自 2003 年 3 月 1 日至 2011 年 2 月 28 日为正常租赁期；在装修期和优惠期内，珠宝城公司向哈哈大酒店收取出 租房中的设置折旧费每月 2 万元正，合计 22 万元；第一年租赁费用总额为 174 万元，以后每两年递增一次，每次递增率为 5%，2003 年 3 月 1 日至 2004 年 2 月 28 日每月 145000 元，上述月度应付费用中含每月 2 万元物业管理费。2002 年 4 月 1 日，哈哈大酒店进入珠宝城商厦五楼进行装修及营业。顾锡炎所有的 九单元位于哈哈大酒店总台吧台位置。 顾锡炎向无锡市崇安区人民法院起诉，诉称：其于 1994 年 9 月向珠宝城公 司购买了珠宝城商厦第五层九单元的房产，并于 1996 年 4 月领取了该单元的房 屋所有权证，且其购买九单元的房屋买卖合同约定九单元出租只能用于商业， 不能用于餐饮。现九单元被哈哈大酒店侵占，请求判令哈哈大酒店迁出九单元 并赔偿其 2002 年 4 月至 2003 年 3 月的租金人民币 1 万元。 被告哈哈大酒店辩称：九单元是向珠宝城公司租赁的，双方签有商业用房 租赁合同，我方没有过错，原告应向珠宝城公司主张权利。请求驳回原告的诉 讼请求
第三人珠宝城公司述称：原告所购九单元位于珠宝城五楼的商铺，而五楼 只能作为一个整体使用。本公司与原告签订的《无锡华光珠宝城管理公约》， 对各业主所购房屋所有权进行了限制，房屋的使用应按大部分业主的意见办， 现大部分业主己同意出租给哈哈大酒店，我公司的出租行为符合大部分业主的 利益，且我公司就九单元的出租事宜已发信征求原告的意见，履行了告知义 务。请求驳回原告的诉讼请求。 【审判】 无锡市崇安区人民法院审理后认为：珠宝城商厦系商铺，五楼各业主所有 的单元房产没有进行隔断，系一个整体，无法分割使用，只有整体使用，才能 发挥其最大效用。顾锡炎购买九单元后未取得经济收益，现大部分业主同意委 托第三人珠宝城公司将五楼自有房产出租给哈哈大酒店。珠宝城公司的出租行 为符合大多数业主的利益，同时也给顾锡炎带来了收益。故对顾锡炎要求哈哈 大酒店迁出九单元的请求不予支持。因哈哈大酒店实际使用了顾锡炎所有的九 单元房产，故对顾锡炎主张租金的请求予以支持。但顾锡炎未提供九单元房产 自2002年4月至2003年3月的租金为1万元的计算依据，故九单元房产租金 应参照珠宝城商厦五楼其他单元业主所得租金予以确定。该院依照《中华人民 共和国民法通则》第五条之规定，于2003年6月9日判决如下： 一、驳回原告顾锡炎要求哈哈大酒店迁出珠宝城商厦第五层九单元房屋的 诉讼请求。 二、哈哈大酒店于本判决发生法律效力之日三日内，支付顾锡炎2002年4 月至2003年3月九单元租金人民币3540元。 一审判决后，顾锡炎不服，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，诉称：珠 宝城商夏九单元是其所有的房产，珠宝城商厦五楼虽然没有隔断，但可分割使 用，珠宝城公司未经其同意将其房屋出租给哈哈大酒店，侵犯了其合法权益， 房租金只计算至2003年3月明显有误。请求二审依法改判。 被上诉人哈哈大酒店答辩称：其是基于与珠宝城公司的租赁合同使用讼争 房产的，并无过错。请求驳回上诉人顾锡炎的上诉。 被上诉人珠宝城公司答辩称：目前状况是兼顾了包括顾锡炎在内的大多数 业主的利益，其没有侵犯上诉人的利益，而是给其带来了收益。请求维持原判 决。 无锡市中级人民法院经审理，确认了一审查明的事实。认为：公民的合法 民事权益受法律保护，但我国法律规定，公民行使个人权利不得损害国家、集 体及其他公民的合法权益。珠宝城商厦五楼作为一个整体商铺，各业主所有的 单元房产间没有进行隔断，无法分割使用。要发挥该商铺的最大效用，必须整 体使用。现大部分业主同意委托珠宝城公司将五楼自有房产出租给哈哈大酒店 经营使用。顾锡炎购得九单元房产后未获得经济收益，如果顾锡炎不同意哈哈 大酒店使用九单元房产，不仅损害了自有利益，而且将使珠宝城公司与哈哈大 酒店间的租赁合同不可能履行，并影响到五楼其他所有业主的公众利益。因哈 哈大酒店目前已实际使用了五楼商铺，从兼顾个人权益和公众利益出发，本院 对顾锡炎要求哈哈大酒店迁出九单元房产的诉讼请求，不予支持。因顾锡炎在 一审起诉时要求哈哈大酒店赔偿2002年4月至2003年3月的房租金，原审法 院根据顾锡炎的诉请判令哈哈大酒店支付3540元年租金并无不妥
第三人珠宝城公司述称：原告所购九单元位于珠宝城五楼的商铺，而五楼 只能作为一个整体使用。本公司与原告签订的《无锡华光珠宝城管理公约》， 对各业主所购房屋所有权进行了限制，房屋的使用应按大部分业主的意见办， 现大部分业主已同意出租给哈哈大酒店，我公司的出租行为符合大部分业主的 利益，且我公司就九单元的出租事宜已发信征求原告的意见，履行了告知义 务。请求驳回原告的诉讼请求。 【审判】 无锡市崇安区人民法院审理后认为：珠宝城商厦系商铺，五楼各业主所有 的单元房产没有进行隔断，系一个整体，无法分割使用，只有整体使用，才能 发挥其最大效用。顾锡炎购买九单元后未取得经济收益，现大部分业主同意委 托第三人珠宝城公司将五楼自有房产出租给哈哈大酒店。珠宝城公司的出租行 为符合大多数业主的利益，同时也给顾锡炎带来了收益。故对顾锡炎要求哈哈 大酒店迁出九单元的请求不予支持。因哈哈大酒店实际使用了顾锡炎所有的九 单元房产，故对顾锡炎主张租金的请求予以支持。但顾锡炎未提供九单元房产 自 2002 年 4 月至 2003 年 3 月的租金为 1 万元的计算依据，故九单元房产租金 应参照珠宝城商厦五楼其他单元业主所得租金予以确定。该院依照《中华人民 共和国民法通则》第五条之规定，于 2003 年 6 月 9 日判决如下： 一、驳回原告顾锡炎要求哈哈大酒店迁出珠宝城商厦第五层九单元房屋的 诉讼请求。 二、哈哈大酒店于本判决发生法律效力之日三日内，支付顾锡炎 2002 年 4 月至 2003 年 3 月九单元租金人民币 3540 元。 一审判决后，顾锡炎不服，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，诉称：珠 宝城商夏九单元是其所有的房产，珠宝城商厦五楼虽然没有隔断，但可分割使 用，珠宝城公司未经其同意将其房屋出租给哈哈大酒店，侵犯了其合法权益， 房租金只计算至 2003 年 3 月明显有误。请求二审依法改判。 被上诉人哈哈大酒店答辩称：其是基于与珠宝城公司的租赁合同使用讼争 房产的，并无过错。请求驳回上诉人顾锡炎的上诉。 被上诉人珠宝城公司答辩称：目前状况是兼顾了包括顾锡炎在内的大多数 业主的利益，其没有侵犯上诉人的利益，而是给其带来了收益。请求维持原判 决。 无锡市中级人民法院经审理，确认了一审查明的事实。认为：公民的合法 民事权益受法律保护，但我国法律规定，公民行使个人权利不得损害国家、集 体及其他公民的合法权益。珠宝城商厦五楼作为一个整体商铺，各业主所有的 单元房产间没有进行隔断，无法分割使用。要发挥该商铺的最大效用，必须整 体使用。现大部分业主同意委托珠宝城公司将五楼自有房产出租给哈哈大酒店 经营使用。顾锡炎购得九单元房产后未获得经济收益，如果顾锡炎不同意哈哈 大酒店使用九单元房产，不仅损害了自有利益，而且将使珠宝城公司与哈哈大 酒店间的租赁合同不可能履行，并影响到五楼其他所有业主的公众利益。因哈 哈大酒店目前已实际使用了五楼商铺，从兼顾个人权益和公众利益出发，本院 对顾锡炎要求哈哈大酒店迁出九单元房产的诉讼请求，不予支持。因顾锡炎在 一审起诉时要求哈哈大酒店赔偿 2002 年 4 月至 2003 年 3 月的房租金，原审法 院根据顾锡炎的诉请判令哈哈大酒店支付 3540 元年租金并无不妥
九单元房产2003年4月以后的租金，顾锡炎可另案诉讼，主张自己的权 利，本案不予理涉。 顾锡炎的上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 五十三条第一款第（一）项的规定，该院于2003年8月20日作出判决： 驳回上诉，维持原判。 【评析】 近年来，房产开发商将某一整体经营性商品房分割成若干个单元出售，己 成为房地产市场上比较常见的销售方式。本案讼争的房产，即是这种房产。在 空间概念上，它是具有一定面积的、可以标明其所在位置的一个区域。但它并 不是一般意义上的建筑物区分所有权之专用部分，不具有构造上的独立性，也 不能分割使用。我国现行法律对此类物权的取得、占有、使用及转让，尚无明 确的规定，给审理此类物权的纠纷带来一定的难度。一、二审法院在审理本案 时，在坚持依法保护所有人合法权益的同时，根据具体案情，兼顾了个人利益 和社会公众利益。 (一)正确理解和适用所有权限制原则 对所有权进行一定的限制，是现代各国通采的一项原则。 民事立法通过确立诚实信用、公序良俗、禁止权利滥用等原则，以及相邻 关系制度，来限制所有人行使其权利，以保护社会公共利益和相对关系人的合 法权益。我国《民法通则》第四条、第七条、第八士三条也有这样的原则规 定。 在本案的处理过程中，争议的焦点之一，就是如何看待所有权的绝对性。 一种意见认为，应判决哈哈大酒店迁出9单元。理由是：顾锡炎向珠宝城 公司购买9单元房产并领取了房屋所有权证后，按照一般所有权理论，顾锡炎 就对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利，而且这种所有权是一种绝对 权。珠宝城公司在没有得到顾锡炎同意的情况下，将属于顾的房产出租给第三 方的行为无效，哈哈大酒店与珠宝城所签订的商业用房租赁协议中涉及到9单 元的部分无效，哈哈大酒店应当迁出9单元。 另一种意见认为，应驳回顾锡炎要求哈哈大酒店迁出9单元的诉讼请求。 理由是：本案具有特殊性，顾锡炎所购房产系商业用房，面积为21.64平方 米，只占五楼总面积的千分之三点三，该单元位于哈哈的吧台位置，且珠宝城 商厦五楼完全没有隔断，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到整体房 屋的使用功能和效益。顾锡炎在对9单元行使所有权时应当要受到五楼其他业 主权利的限制，且哈哈大酒店已实际租赁该单元并投入经营。从促进交易、促 进市场经济发展以及维护大多数业主的利益的角度出发，应判决驳回。 我们认为，绝对权的行使也要限制在社会利益所许可的范围之内。我们在 承认所有权是一种绝对权、对世权并保护其合法权益的同时，也要从有利于市 场经济发展、维护市场交易和正常的民事流转秩序以及保护社会公共利益出 发，对所有权的行使作必要的限制，依法调节民事法律关系。在现行法律、法 规对此类房产尚无明确规定的情况下，考虑到珠宝城五楼商厦不能分割的特殊 性，应尊重五楼大多数业主的意愿，一、二审法院判决驳回顾锡炎要求迁让的 诉讼请求，是符合市场经济发展要求的。 (二)正确理解和适用兼顾个人利益和社会公众利益的原则
九单元房产 2003 年 4 月以后的租金，顾锡炎可另案诉讼，主张自己的权 利，本案不予理涉。 顾锡炎的上诉理由不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 五十三条第一款第（一）项的规定，该院于 2003 年 8 月 20 日作出判决： 驳回上诉，维持原判。 【评析】 近年来，房产开发商将某一整体经营性商品房分割成若干个单元出售，已 成为房地产市场上比较常见的销售方式。本案讼争的房产，即是这种房产。在 空间概念上，它是具有一定面积的、可以标明其所在位置的一个区域。但它并 不是一般意义上的建筑物区分所有权之专用部分，不具有构造上的独立性，也 不能分割使用。我国现行法律对此类物权的取得、占有、使用及转让，尚无明 确的规定，给审理此类物权的纠纷带来一定的难度。一、二审法院在审理本案 时，在坚持依法保护所有人合法权益的同时，根据具体案情，兼顾了个人利益 和社会公众利益。 （一）正确理解和适用所有权限制原则 对所有权进行一定的限制，是现代各国通采的一项原则。 民事立法通过确立诚实信用、公序良俗、禁止权利滥用等原则，以及相邻 关系制度，来限制所有人行使其权利，以保护社会公共利益和相对关系人的合 法权益。我国《民法通则》第四条、第七条、第八十三条也有这样的原则规 定。 在本案的处理过程中，争议的焦点之一，就是如何看待所有权的绝对性。 一种意见认为，应判决哈哈大酒店迁出 9 单元。理由是：顾锡炎向珠宝城 公司购买 9 单元房产并领取了房屋所有权证后，按照一般所有权理论，顾锡炎 就对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利，而且这种所有权是一种绝对 权。珠宝城公司在没有得到顾锡炎同意的情况下，将属于顾的房产出租给第三 方的行为无效，哈哈大酒店与珠宝城所签订的商业用房租赁协议中涉及到 9 单 元的部分无效，哈哈大酒店应当迁出 9 单元。 另一种意见认为，应驳回顾锡炎要求哈哈大酒店迁出 9 单元的诉讼请求。 理由是：本案具有特殊性，顾锡炎所购房产系商业用房，面积为 21.64 平方 米，只占五楼总面积的千分之三点三，该单元位于哈哈的吧台位置，且珠宝城 商厦五楼完全没有隔断，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到整体房 屋的使用功能和效益。顾锡炎在对 9 单元行使所有权时应当要受到五楼其他业 主权利的限制，且哈哈大酒店已实际租赁该单元并投入经营。从促进交易、促 进市场经济发展以及维护大多数业主的利益的角度出发，应判决驳回。 我们认为，绝对权的行使也要限制在社会利益所许可的范围之内。我们在 承认所有权是一种绝对权、对世权并保护其合法权益的同时，也要从有利于市 场经济发展、维护市场交易和正常的民事流转秩序以及保护社会公共利益出 发，对所有权的行使作必要的限制，依法调节民事法律关系。在现行法律、法 规对此类房产尚无明确规定的情况下，考虑到珠宝城五楼商厦不能分割的特殊 性，应尊重五楼大多数业主的意愿，一、二审法院判决驳回顾锡炎要求迁让的 诉讼请求，是符合市场经济发展要求的。 （二）正确理解和适用兼顾个人利益和社会公众利益的原则
本案中第三人珠宝城公司开发的珠宝城商厦位于繁华闹市区，珠宝城公司 将其开发的商铺分割出售，从其作为商铺的特殊性来看，各业主的购买行为并 非是为居住，而是为经营，期待有良好的投资回报。但是由于种种原因，出售 的五楼商铺却长期空置，无法获取利益。作为开发商及大业主的珠宝城公司通 过多方招商后，哈哈大酒店承租了珠宝城商厦的五层及六层共计9120.53平方 米的房屋，且五层大多数业主均同意与珠宝城公司一起出租自己的单元房产。 哈哈大酒店在实际的经营中也已赢得良好的声誉。本案中，原告顾锡炎如果不 同意珠宝城公司将其在五层的九单元出租并要求哈哈大酒店迁出，很可能导致 珠宝城公司的招商不会成功，那么珠宝城商厦五层商铺仍会继续空置下去，无 法产生收益，而其他业主的利益也无法获得保障。现在哈哈大酒店已实际投入 经营，由于顾锡炎所购单元房处在特殊位置，如满足顾锡炎一人的要求，哈哈 大酒店则不能正常营业，其他人的权益将受到损害。在市场经济条件下，当保 护个人合法权益与保护公众合法权益发生冲突的时候，司法裁判的职能作用就 是要在不违背法律基本原则的前提下，运用法律手段，降低社会交易成本，使 冲突各方的利益达到社会公众普遍能接受的衡平。基于上述认识，一、二审法 院在本案中贯彻了利益衡平原则，对五楼其他业主的保护，包括对被告哈哈大 酒店经营收益权以及其与第三人有效合同的保护，是通过驳回原告的诉讼请求 来体现的；而对原告方的保护，即是支持其要求被告支付租金的诉请，使其享 有与其他业主同等的收取房屋租金的权利。这样，使各方利益达到一种相对合 理的平衡。 责任编辑按： 本案反映了经营性房产出售后出现的新情况、新问题，也反映了我国物权 法缺失带来的审判上的困惑。 本案涉讼的珠宝城商厦五楼作为一个整体，在物理上虽然没有隔断，但在 法律上是完全能够划分为不同的单元空间并标明其具体所在区域位置而分别出 售的。这样的特点表明，每个产权单元虽无固定的、独立的构造予以实际隔断 区分，但并不妨碍买主（产权人）用简便的构造予以隔断区分，其整体在法律 和物理上都存在可分割使用性。不能因为没有现实的物理隔断区分而否认其可 分割使用性。要看到的是，开发商将五楼分割出售和买主分别购买，即便有商 业用途的限制，买主购买后可能是为了自己在所购买单元区域和位置进行经商 经营，也可能是为了向他人出租或转让，还有可能委托开发商进行托管统一经 营。而且买主在购买后还要负担所有权上的风险和经营上的风险。这种情形形 成的全体买主之间的关系，完全可以用建筑物区分所有权制度来解释。 但是，在分割出售后仍保持五楼整体不变的情形下，却给开发商或者其他 市场经营主体带来了充分利用他人所有权来发挥其用益物权功能的活动空间和 商机。即利用自己的主体资格和便利、优势条件，对出售的房产进行托管经 营，买主仍可获得相应的收益而不用自己劳心劳力。本案第三人珠宝城公司就 是利用了这种托管经营的方式，将其已出售的房产又由自己进行统一招商出租 经营。很明显，这是珠宝城公司看到的一种商机，也是为了自己营利，只是利 用了整体使用做大能够取得较大效用的规则，而不是“必须整体使用才能发挥 其最大效用”。但是，托管经营的成立条件，应当是珠宝城公司取得各买主的 授权或者同意，其并无强制各买主必须进行托管经营的权利。买主同意托管经
本案中第三人珠宝城公司开发的珠宝城商厦位于繁华闹市区，珠宝城公司 将其开发的商铺分割出售，从其作为商铺的特殊性来看，各业主的购买行为并 非是为居住，而是为经营，期待有良好的投资回报。但是由于种种原因，出售 的五楼商铺却长期空置，无法获取利益。作为开发商及大业主的珠宝城公司通 过多方招商后，哈哈大酒店承租了珠宝城商厦的五层及六层共计 9120.53 平方 米的房屋，且五层大多数业主均同意与珠宝城公司一起出租自己的单元房产。 哈哈大酒店在实际的经营中也已赢得良好的声誉。本案中，原告顾锡炎如果不 同意珠宝城公司将其在五层的九单元出租并要求哈哈大酒店迁出，很可能导致 珠宝城公司的招商不会成功，那么珠宝城商厦五层商铺仍会继续空置下去，无 法产生收益，而其他业主的利益也无法获得保障。现在哈哈大酒店已实际投入 经营，由于顾锡炎所购单元房处在特殊位置，如满足顾锡炎一人的要求，哈哈 大酒店则不能正常营业，其他人的权益将受到损害。在市场经济条件下，当保 护个人合法权益与保护公众合法权益发生冲突的时候，司法裁判的职能作用就 是要在不违背法律基本原则的前提下，运用法律手段，降低社会交易成本，使 冲突各方的利益达到社会公众普遍能接受的衡平。基于上述认识，一、二审法 院在本案中贯彻了利益衡平原则，对五楼其他业主的保护，包括对被告哈哈大 酒店经营收益权以及其与第三人有效合同的保护，是通过驳回原告的诉讼请求 来体现的；而对原告方的保护，即是支持其要求被告支付租金的诉请，使其享 有与其他业主同等的收取房屋租金的权利。这样，使各方利益达到一种相对合 理的平衡。 责任编辑按： 本案反映了经营性房产出售后出现的新情况、新问题，也反映了我国物权 法缺失带来的审判上的困惑。 本案涉讼的珠宝城商厦五楼作为一个整体，在物理上虽然没有隔断，但在 法律上是完全能够划分为不同的单元空间并标明其具体所在区域位置而分别出 售的。这样的特点表明，每个产权单元虽无固定的、独立的构造予以实际隔断 区分，但并不妨碍买主（产权人）用简便的构造予以隔断区分，其整体在法律 和物理上都存在可分割使用性。不能因为没有现实的物理隔断区分而否认其可 分割使用性。要看到的是，开发商将五楼分割出售和买主分别购买，即便有商 业用途的限制，买主购买后可能是为了自己在所购买单元区域和位置进行经商 经营，也可能是为了向他人出租或转让，还有可能委托开发商进行托管统一经 营。而且买主在购买后还要负担所有权上的风险和经营上的风险。这种情形形 成的全体买主之间的关系，完全可以用建筑物区分所有权制度来解释。 但是，在分割出售后仍保持五楼整体不变的情形下，却给开发商或者其他 市场经营主体带来了充分利用他人所有权来发挥其用益物权功能的活动空间和 商机。即利用自己的主体资格和便利、优势条件，对出售的房产进行托管经 营，买主仍可获得相应的收益而不用自己劳心劳力。本案第三人珠宝城公司就 是利用了这种托管经营的方式，将其已出售的房产又由自己进行统一招商出租 经营。很明显，这是珠宝城公司看到的一种商机，也是为了自己营利，只是利 用了整体使用做大能够取得较大效用的规则，而不是“必须整体使用才能发挥 其最大效用”。但是，托管经营的成立条件，应当是珠宝城公司取得各买主的 授权或者同意，其并无强制各买主必须进行托管经营的权利。买主同意托管经
营的，实际上是将其取得的所有权中的使用、占有权能以托管的方式让渡给珠 宝城公司，并由后者进行租赁经营，以换取相对稳定的收益。 据此，珠宝城公司可以向各买主发出要求授权托管经营的要约，以便取得 买主的授权。同时，基于其与各买主之间原有法律关系的地位，负有不得侵犯 和损害买主所有权的义务。各买主之间则只发生相邻关系和所有权保护的关 系。也就是说，珠宝城公司对各买主，各买主对其他买主都不能将自己的意志 强加于他方。珠宝城公司在向原告发生的要约中，提出了“请你在半个月内予 以回复，否则本公司将视作你已同意并授权本公司统一出租你的九单元房产” 的要求，即是将自己的意志强加于原告。按照合同法第二士条第（三）项的规 定，“承诺期限届满，受要约人未作出承诺的”，其法律后果应当是“要约失 效”，要约人怎么可以将承诺期限届满，受要约人未作出承诺作为受要约人同 意授权的依据呢。珠宝城公司在未依法得到原告的授权情况下，打着大多数业 主利益的旗号，将原告的产业也一并出租给被告，应当说是严重侵害原告所有 权的侵权行为，其该行为并不因符合了同意授权的业主的利益而不给予法律上 的谴责。当然，本案处理确实有需要衡平考虑的地方。但这种衡平考虑与社会 公共利益或者公众利益并无联系，本案衡平考虑应当是鉴于原告的诉讼请求中 有租金的请求，维持已发生的租赁关系和判令被告给付原告相应的租金，并不 损害原告的实际利益，也不损害第三方的利益。在这样的衡平考虑下，一、二 审的判决结果是适当的。 在程序上，基于原告、被告、第三人三方之间各自所发生的法律关系，以 及各自诉讼主张的内容及其性质，本案哈哈大酒店与珠宝城公司的诉讼地位似 应当互换，即珠宝城公司应当是本案的适格被告（从侵权关系来看，应是珠宝 城公司对原告实施不侵权行为)，哈哈大酒店应是无独立请求权的第三人（租 赁合同对原告房产部分的效力如何，取决于对珠宝城公司是否有权在未经原告 同意下而出租原告的房产的认定，哈哈大酒店在本案诉讼中应是依附并支持珠 宝城公司的，而不是相反)。 (编写人：江苏省无锡市中级人民法院邹建南潘志江周耀明 责任编辑：杨洪逵) fn124753 文件提供：vip.chinalawinfo..com北大法宝Tel:010-82689699
营的，实际上是将其取得的所有权中的使用、占有权能以托管的方式让渡给珠 宝城公司，并由后者进行租赁经营，以换取相对稳定的收益。 据此，珠宝城公司可以向各买主发出要求授权托管经营的要约，以便取得 买主的授权。同时，基于其与各买主之间原有法律关系的地位，负有不得侵犯 和损害买主所有权的义务。各买主之间则只发生相邻关系和所有权保护的关 系。也就是说，珠宝城公司对各买主，各买主对其他买主都不能将自己的意志 强加于他方。珠宝城公司在向原告发生的要约中，提出了“请你在半个月内予 以回复，否则本公司将视作你已同意并授权本公司统一出租你的九单元房产” 的要求，即是将自己的意志强加于原告。按照合同法第二十条第（三）项的规 定，“承诺期限届满，受要约人未作出承诺的”，其法律后果应当是“要约失 效”，要约人怎么可以将承诺期限届满，受要约人未作出承诺作为受要约人同 意授权的依据呢。珠宝城公司在未依法得到原告的授权情况下，打着大多数业 主利益的旗号，将原告的产业也一并出租给被告，应当说是严重侵害原告所有 权的侵权行为，其该行为并不因符合了同意授权的业主的利益而不给予法律上 的谴责。当然，本案处理确实有需要衡平考虑的地方。但这种衡平考虑与社会 公共利益或者公众利益并无联系，本案衡平考虑应当是鉴于原告的诉讼请求中 有租金的请求，维持已发生的租赁关系和判令被告给付原告相应的租金，并不 损害原告的实际利益，也不损害第三方的利益。在这样的衡平考虑下，一、二 审的判决结果是适当的。 在程序上，基于原告、被告、第三人三方之间各自所发生的法律关系，以 及各自诉讼主张的内容及其性质，本案哈哈大酒店与珠宝城公司的诉讼地位似 应当互换，即珠宝城公司应当是本案的适格被告（从侵权关系来看，应是珠宝 城公司对原告实施不侵权行为），哈哈大酒店应是无独立请求权的第三人（租 赁合同对原告房产部分的效力如何，取决于对珠宝城公司是否有权在未经原告 同意下而出租原告的房产的认定，哈哈大酒店在本案诉讼中应是依附并支持珠 宝城公司的，而不是相反）。 （编写人：江苏省无锡市中级人民法院 邹建南 潘志江 周耀明 责任编辑：杨洪逵） fnl_24753 文件提供：vip.chinalawinfo.com 北大法宝 Tel:010-8268 9699
