杨某某与欧阳某某等房屋买卖合同纠纷案 上海市第二中级人民法院 民事判决书 (2012)沪二中民二（民）终字第755号 上诉人（原审被告）杨某某。 委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。 委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）欧阳某某。 委托代理人庄英，上海殷实律师事务所律师。 原审第三人广发银行股份有限公司上海分行。 法定代表人莫某某。 委托代理人倪某。 委托代理人吴某。 原审第三人上海市住房置业担保有限公司。 法定代表人杨甲。 委托代理人瞿某某。 上诉人杨某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三（民）初 字第1678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了 审理。上诉人杨某某及其委托代理人窦世春，被上诉人欧阳某某及其委托代理人庄英，原 审第三人广发银行股份有限公司上海分行（以下简称广发银行上海分行）的委托代理人吴 某，原审第三人上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）的委托代理人瞿某 某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年1月17日，杨某某（甲方）与欧阳某某（乙方）签订《上海市 房地产买卖合同》，约定甲方出售座落于宝山区国权北路XXX弄XX号XXX室的系争房 屋，建筑面积97.39平方米。双方一致同意，上述房地产转让价款为人民币（以下币种均为 人民币)180万元。甲方于2011年5月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。于 2011年4月1日之前甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，双方 又就系争房屋的买卖签订《特别协议》，主要约定系争房屋的实际成交总价为230万元， 在《上海市房地产买卖合同》中约定的合同价为180万元，双方同意上述房地产的装修装 饰及固定设施、搬迁补偿费，搬场费等不包含在转让房价款内，另作价50万元，于双方就 上述物业过户前，由乙方以现金方式直接支付给甲方。 2011年6月13日，欧阳某某与案外人阮某某就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租 赁期限为一年，自2011年6月13日起至2012年6月13日止，每月租金为3,100元。8月 0日，阮某某向欧阳某某发函载明，阮某某近期从小区保安、周边邻居及物业公司得知承 租的房屋内曾发生过跳楼自杀身亡事件，后经阮某某本人多方查证及核实，房屋内确实有 人跳楼身亡。上述情况己给阮某某心理造成严重影响并无法再继续居住于系争房屋内，故 通知欧阳某某要求解除租赁合同并办理退房等手续。8月15日，阮某某再次发函表示，其 己于8月13日从承租的房屋内迁出并借住在附近宾馆内，再次通知解除合同并要求欧阳某 某办理相关退房手续。嗣后，双方办理了解除合同及退房、清算租金等手续，系争房屋至 今处于空置状态。 欧阳某某以杨某某在出售房屋过程中故意隐瞒其妻李甲非正常死亡的重要事实，导致欧 阳某某在违背自己真实意愿的前提下作出错误的购房决定，而该死亡原因又是欧阳某某十 分忌讳的。杨某某欺诈行为已严重损害了欧阳某某的合法权益，并违反了社会善良风俗为 由诉至法院，要求撤销系争房地产买卖合同及相关补充协议，并返还购房款230万元，以 及赔偿欧阳某某相关损失，包括佣金4万元、公积金贷款30万元（按照年利率4.7%计算）、 商业贷款96万元（按照年利率6.8%）自2011年7月22日起至欧阳某某与第三人广发银行上 海分行、住房置业公司结清所有款项、不再支付日止的利息损失。 原审法院审理过程中，欧阳某某为证明损失，提供如下证据：1、佣金确认书及收款收
杨某某与欧阳某某等房屋买卖合同纠纷案 上海市第二中级人民法院 民事判决书 (2012)沪二中民二(民)终字第755号 上诉人(原审被告)杨某某。 委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。 委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)欧阳某某。 委托代理人庄英，上海殷实律师事务所律师。 原审第三人广发银行股份有限公司上海分行。 法定代表人莫某某。 委托代理人倪某。 委托代理人吴某。 原审第三人上海市住房置业担保有限公司。 法定代表人杨甲。 委托代理人瞿某某。 上诉人杨某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初 字第 1678 号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了 审理。上诉人杨某某及其委托代理人窦世春，被上诉人欧阳某某及其委托代理人庄英，原 审第三人广发银行股份有限公司上海分行(以下简称广发银行上海分行)的委托代理人吴 某，原审第三人上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业公司)的委托代理人瞿某 某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011 年 1 月 17 日，杨某某(甲方)与欧阳某某(乙方)签订《上海市 房地产买卖合同》，约定甲方出售座落于宝山区国权北路 XXX 弄 XX 号 XXX 室的系争房 屋，建筑面积 97.39 平方米。双方一致同意，上述房地产转让价款为人民币(以下币种均为 人民币)180 万元。甲方于 2011 年 5 月 1 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。于 2011 年 4 月 1 日之前甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，双方 又就系争房屋的买卖签订《特别协议》，主要约定系争房屋的实际成交总价为 230 万元， 在《上海市房地产买卖合同》中约定的合同价为 180 万元，双方同意上述房地产的装修装 饰及固定设施、搬迁补偿费，搬场费等不包含在转让房价款内，另作价 50 万元，于双方就 上述物业过户前，由乙方以现金方式直接支付给甲方。 2011 年 6 月 13 日，欧阳某某与案外人阮某某就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租 赁期限为一年，自 2011 年 6 月 13 日起至 2012 年 6 月 13 日止，每月租金为 3,100 元。8 月 10 日，阮某某向欧阳某某发函载明，阮某某近期从小区保安、周边邻居及物业公司得知承 租的房屋内曾发生过跳楼自杀身亡事件，后经阮某某本人多方查证及核实，房屋内确实有 人跳楼身亡。上述情况已给阮某某心理造成严重影响并无法再继续居住于系争房屋内，故 通知欧阳某某要求解除租赁合同并办理退房等手续。8 月 15 日，阮某某再次发函表示，其 已于 8 月 13 日从承租的房屋内迁出并借住在附近宾馆内，再次通知解除合同并要求欧阳某 某办理相关退房手续。嗣后，双方办理了解除合同及退房、清算租金等手续，系争房屋至 今处于空置状态。 欧阳某某以杨某某在出售房屋过程中故意隐瞒其妻李甲非正常死亡的重要事实，导致欧 阳某某在违背自己真实意愿的前提下作出错误的购房决定，而该死亡原因又是欧阳某某十 分忌讳的。杨某某欺诈行为已严重损害了欧阳某某的合法权益，并违反了社会善良风俗为 由诉至法院，要求撤销系争房地产买卖合同及相关补充协议，并返还购房款 230 万元，以 及赔偿欧阳某某相关损失，包括佣金 4 万元、公积金贷款 30 万元(按照年利率 4.7%计算)、 商业贷款 96 万元(按照年利率 6.8%)自 2011 年 7 月 22 日起至欧阳某某与第三人广发银行上 海分行、住房置业公司结清所有款项、不再支付日止的利息损失。 原审法院审理过程中，欧阳某某为证明损失，提供如下证据：1、佣金确认书及收款收
据，佣金金额为4万元：2、个人住房组合抵押保证借款合同，欧阳某某以系争房屋为抵押 申请公积金贷款30万元、个人住房商业性贷款96万元，公积金贷款年利率为4.7%、商业 性贷款年利率为6.8%。杨某某对上述证据的真实性不持异议，表示双方约定230万元为出 售房屋的到手价，所有佣金、税费均由下家即欧阳某某负担。 欧阳某某为证明相关事实，申请证人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）淞南 翔腾分行营业主任倪乙到庭作证。证人倪乙到庭陈述，通过朋友关系认识欧阳某某的丈 夫，得知欧阳某某夫妇想购房，根据欧阳某某夫妇的要求在网上找到了系争房屋，2011年 1月8日，证人带欧阳某某夫妇至系争房屋内，当时房屋内有杨某某及其哥哥，欧阳某某 夫妇看好房屋内的情况后又至小区内看周边情况，表示比较满意，故证人又带至房屋内， 双方将房价谈至230万元。证人要求杨某某出示房地产权证，产证上有杨某某及妻子李 甲、孩子的名字，证人问李甲是否在，杨某某哥哥表示其已经死亡，为此又出示了遗产公 证书，当时杨某某、杨某某哥哥和证人都在餐厅。证人至客厅将上述情况告知欧阳某某， 欧阳某某问李甲的死因。证人将欧阳某某丈夫带到餐厅，当时餐厅内有证人、杨某某及其 哥哥、欧阳某某丈夫四个人。杨某某哥哥表示是意外死亡的，欧阳某某丈夫又问什么意 外，杨某某哥哥表示是交通意外，此时证入手机来电，证人一旁接电话，但期间听到了杨 某某哥哥提到“车祸两字。证人打好电话时，双方在谈交房的问题了，之后便在餐厅签订 了居间买卖协议等文件。嗣后，双方至交易中心办理过户手续，但交易中心认为产权人之 一死亡，必须先行变更产证才能办理过户手续，故杨某某自行办理了产权变更登记的手 续。双方在2011年5月办理了过户手续。过户后欧阳某某委托证人办理房屋出租事宜。8 月，租客联系证人表示发现房内之前有人坠楼死亡，要求退租。证人为此派业务员了解情 况，业务员打听到的情况就如租客说的系争房屋内有人坠楼身亡。欧阳某某得知此事后十 分生气，要求与杨某某谈，证人安排双方于8月上旬进行协商。当天，欧阳某某夫妇及杨 某某哥哥到场，此时杨某某哥哥才告知李甲是擦窗不小心从屋内坠楼身亡的，证人问其为 何之前说是因为交通意外，杨某某哥哥表示其他中介说如果告知屋内死过人，房屋出售就 比较困难，况且交通意外和不慎坠楼都是意外死亡的原因，对房屋本身价值没有影响：而 欧阳某某表示反对并要求退房，杨某某哥哥表示退房不可能，但可以协商补偿。双方当日 未能协商一致。之后如何进展，证人不清楚。证人还表示，杨某某所留的电话是其哥哥 的，整个的看房、签约过程也是由杨某某哥哥陪同参与的。欧阳某某表示，证人证言真实 可信，可以证明杨某某故意隐瞒李甲死亡原因而导致欧阳某某作出错误的购房决定的事 实。杨某某对证人身份不持异议，但证人与欧阳某某有利害关系，对证言的真实性不予认 可。杨某某并表示，看房当日，杨某某和杨某某哥哥在场，但杨某某进屋拿好产证和公证 书后都是交给哥哥的，杨某某一人在屋内，出来后发现其哥哥和欧阳某某丈夫在阳台抽烟 聊天，杨某某就在餐厅等他们，之后证人打电话让公司人员带来了签约文件，双方便在餐 厅签订了合同。故整个交易过程中，没有人问及李甲的死亡原因，杨某某也没有向任何人 披露过，事后杨某某哥哥与欧阳某某协商未果后将此事告知杨某某，杨某某才得知其哥哥 对外表示过是意外身亡的。 欧阳某某还提供一份录音资料，反映的是2011年8月14日上午，在中介公司处欧阳某 某夫妇及杨某某哥哥的协商过程，期间杨某某哥哥才如实告知了李甲因坠楼身亡的事实。 杨某某对录音资料的质证意见为，当日杨某某不在场，且录音是欧阳某某通过非法手段获 取的，依法不能作为认定事实的依据。欧阳某某还表示，在欧阳某某对原产权人之一李甲 的死因进行询问时，杨某某及其哥哥表示是因车祸而意外死亡，鉴于该死亡原因与房屋本 身没有关联，故欧阳某某决定购买房屋：嗣后才得知李甲是在系争房屋内坠楼身亡，杨某 某恶意隐瞒该节重要事实，如果在签订合同之前杨某某就如实告知，则欧阳某某就不可能 继续购买该房屋了，故欧阳某某享有法定的撤销权。杨某某表示，系争房屋包括中原公司 在内，杨某某一共在三家公司挂牌，欧阳某某之前，有十几个客户来看过房，中原公司也 带看了几家，最终因为下家要求降价而未能成交，其中有些客户也看了产证问及李甲的死 因，杨某某认为死因属于隐私，也与房屋买卖之间没有关联性，故杨某某从未向下家披露 李甲死亡的真正原因，就说是意外身亡。 本案审理过程中，杨某某哥哥杨丙到场，其陈述系争房屋原来由其与杨某某居住，于 2010年4、5月份开始挂牌出售，因杨某某在浦东张江工作，杨丙一人居住在房屋内，故 杨某某留了杨丙的电话与中介公司进行联系和看房，之前有一些客户来看房，也不知因为
据，佣金金额为 4 万元；2、个人住房组合抵押保证借款合同，欧阳某某以系争房屋为抵押 申请公积金贷款 30 万元、个人住房商业性贷款 96 万元，公积金贷款年利率为 4.7%、商业 性贷款年利率为 6.8%。杨某某对上述证据的真实性不持异议，表示双方约定 230 万元为出 售房屋的到手价，所有佣金、税费均由下家即欧阳某某负担。 欧阳某某为证明相关事实，申请证人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)淞南 翔腾分行营业主任倪乙到庭作证。证人倪乙到庭陈述，通过朋友关系认识欧阳某某的丈 夫，得知欧阳某某夫妇想购房，根据欧阳某某夫妇的要求在网上找到了系争房屋，2011 年 1 月 8 日，证人带欧阳某某夫妇至系争房屋内，当时房屋内有杨某某及其哥哥，欧阳某某 夫妇看好房屋内的情况后又至小区内看周边情况，表示比较满意，故证人又带至房屋内， 双方将房价谈至 230 万元。证人要求杨某某出示房地产权证，产证上有杨某某及妻子李 甲、孩子的名字，证人问李甲是否在，杨某某哥哥表示其已经死亡，为此又出示了遗产公 证书，当时杨某某、杨某某哥哥和证人都在餐厅。证人至客厅将上述情况告知欧阳某某， 欧阳某某问李甲的死因。证人将欧阳某某丈夫带到餐厅，当时餐厅内有证人、杨某某及其 哥哥、欧阳某某丈夫四个人。杨某某哥哥表示是意外死亡的，欧阳某某丈夫又问什么意 外，杨某某哥哥表示是交通意外，此时证入手机来电，证人一旁接电话，但期间听到了杨 某某哥哥提到“车祸”两字。证人打好电话时，双方在谈交房的问题了，之后便在餐厅签订 了居间买卖协议等文件。嗣后，双方至交易中心办理过户手续，但交易中心认为产权人之 一死亡，必须先行变更产证才能办理过户手续，故杨某某自行办理了产权变更登记的手 续。双方在 2011 年 5 月办理了过户手续。过户后欧阳某某委托证人办理房屋出租事宜。8 月，租客联系证人表示发现房内之前有人坠楼死亡，要求退租。证人为此派业务员了解情 况，业务员打听到的情况就如租客说的系争房屋内有人坠楼身亡。欧阳某某得知此事后十 分生气，要求与杨某某谈，证人安排双方于 8 月上旬进行协商。当天，欧阳某某夫妇及杨 某某哥哥到场，此时杨某某哥哥才告知李甲是擦窗不小心从屋内坠楼身亡的，证人问其为 何之前说是因为交通意外，杨某某哥哥表示其他中介说如果告知屋内死过人，房屋出售就 比较困难，况且交通意外和不慎坠楼都是意外死亡的原因，对房屋本身价值没有影响；而 欧阳某某表示反对并要求退房，杨某某哥哥表示退房不可能，但可以协商补偿。双方当日 未能协商一致。之后如何进展，证人不清楚。证人还表示，杨某某所留的电话是其哥哥 的，整个的看房、签约过程也是由杨某某哥哥陪同参与的。欧阳某某表示，证人证言真实 可信，可以证明杨某某故意隐瞒李甲死亡原因而导致欧阳某某作出错误的购房决定的事 实。杨某某对证人身份不持异议，但证人与欧阳某某有利害关系，对证言的真实性不予认 可。杨某某并表示，看房当日，杨某某和杨某某哥哥在场，但杨某某进屋拿好产证和公证 书后都是交给哥哥的，杨某某一人在屋内，出来后发现其哥哥和欧阳某某丈夫在阳台抽烟 聊天，杨某某就在餐厅等他们，之后证人打电话让公司人员带来了签约文件，双方便在餐 厅签订了合同。故整个交易过程中，没有人问及李甲的死亡原因，杨某某也没有向任何人 披露过，事后杨某某哥哥与欧阳某某协商未果后将此事告知杨某某，杨某某才得知其哥哥 对外表示过是意外身亡的。 欧阳某某还提供一份录音资料，反映的是 2011 年 8 月 14 日上午，在中介公司处欧阳某 某夫妇及杨某某哥哥的协商过程，期间杨某某哥哥才如实告知了李甲因坠楼身亡的事实。 杨某某对录音资料的质证意见为，当日杨某某不在场，且录音是欧阳某某通过非法手段获 取的，依法不能作为认定事实的依据。欧阳某某还表示，在欧阳某某对原产权人之一李甲 的死因进行询问时，杨某某及其哥哥表示是因车祸而意外死亡，鉴于该死亡原因与房屋本 身没有关联，故欧阳某某决定购买房屋；嗣后才得知李甲是在系争房屋内坠楼身亡，杨某 某恶意隐瞒该节重要事实，如果在签订合同之前杨某某就如实告知，则欧阳某某就不可能 继续购买该房屋了，故欧阳某某享有法定的撤销权。杨某某表示，系争房屋包括中原公司 在内，杨某某一共在三家公司挂牌，欧阳某某之前，有十几个客户来看过房，中原公司也 带看了几家，最终因为下家要求降价而未能成交，其中有些客户也看了产证问及李甲的死 因，杨某某认为死因属于隐私，也与房屋买卖之间没有关联性，故杨某某从未向下家披露 李甲死亡的真正原因，就说是意外身亡。 本案审理过程中，杨某某哥哥杨丙到场，其陈述系争房屋原来由其与杨某某居住，于 2010 年 4、5 月份开始挂牌出售，因杨某某在浦东张江工作，杨丙一人居住在房屋内，故 杨某某留了杨丙的电话与中介公司进行联系和看房，之前有一些客户来看房，也不知因为
什么原因都没有成交。2011年1月8日，中原公司带欧阳某某来看房、磋商的过程与杨某 某陈述的一致，杨某某将公证书给杨丙后，杨某某留在卧室整理东西，此时中介公司和欧 阳某某丈夫都在阳台上，故杨丙将公证书带至阳台，中介公司表示材料齐备了，至一旁 二、三米远的地方电话联系同事将买卖合同文本带来，此时欧阳某某丈夫问及李甲的死 因，杨丙就告知是意外死亡，欧阳某某丈夫也没有进一步细问。8月14日之前接到欧阳某 某丈夫的一个电话，因为信号不好，没有听清什么内容，只知道对方约了面谈，故8月14 日杨丙至中介公司，欧阳某某夫妇也到场并表示突然知道李甲是坠楼死亡，而且是自杀， 故要求退房。杨丙表示，坠楼死亡是事实，但欧阳某某说刚刚知道是不符合常理的，欧阳 某某可能在购房之前就知道，因为此事报纸、网络上都有报道，鉴于杨丙并非产权人，故 要求回去和杨某某协商。杨丙表示，关于李甲的死因在之前与中介公司带看的客户的磋商 过程中，杨某某及杨丙均没有主动披露过，因这对杨某某是件伤心事，至于披露与否是否 影响交易，杨丙表示都有可能，此前有一家客户因为这个原因要求降价三万元，遭到杨某 某的拒绝。杨某某对杨丙的陈述予以认可。 原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，并 遵循诚实信用原则。根据审理查明的事实，在欧阳某某付清全部房款、杨某某向欧阳某某 交付房屋后，欧阳某某将房屋对外出租，承租期间承租人向欧阳某某多次发函要求退租， 其理由是从小区保安、周边邻居及物业公司得知承租的房屋内曾发生过跳楼自杀身亡事 件，后经承租人查证及核实，房屋内确实有人跳楼身亡，而该情况已给承租人心理造成严 重影响并无法再继续居住于系争房屋内，为此，欧阳某某与承租人提前终止租赁合同，房 屋空置至今。在欧阳某某得知上述情况并自行查证相关事实后，确认承租人反映的情况属 实。杨丙系杨某某的哥哥，其作为全程陪同并参与系争房屋买卖的人员在中介公司组织双 方协商过程中才对李甲的死因首次披露，承认是坠楼身亡。杨某某在答辩意见中称，欧阳 某某丈夫询问过李甲的情况，杨某某表示李甲是意外死亡并提供了公证书，而在庭审过程 中又表示，整个交易过程中没有人问及李甲的死亡原因，杨某某也没有向任何人披露过。 上述前后矛盾的表述显然有违常理，法院对杨某某的诚信度产生质疑。杨某某确认，买卖 的整个过程主要由杨丙负责操办，故杨丙对外的行为应推定为代表杨某某所为，对杨某某 具有约束力。根据杨丙的陈述，在签约当日，欧阳某某丈夫问及李甲的死亡原因，杨丙的 回答是意外死亡。结合上述事实，可认定，欧阳某某在签约之前对原产权人之一李甲死亡 原因的理解即为“意外死亡”，与此后查证的“坠楼身亡”明显不相一致。无论杨某某表示没 有人问及死亡原因抑或杨某某已告知欧阳某某李甲是意外死亡，都无法否认杨某某在系争 房屋交易全部过程中从未告知欧阳某某李甲从系争房屋内坠楼身亡的事实，即杨某某客观 上确实隐瞒了李甲死亡的真正原因。杨某某主张该情节与房屋价值包括欧阳某某购房意愿 之间不存在因果关系，故不需要披露，系杨某某单方面主张，法院难以采纳。房屋买卖作 为一项重大民事活动，作为购买方势必作出全面和综合的判断。欧阳某某表示若签约过程 中杨某某将李甲死因客观披露，则欧阳某某出于公序良俗的考虑肯定不会作出购买的意思 表示。综上，鉴于杨某某隐瞒了重要事实导致欧阳某某在不知情的情况下作出购房决定， 并实际履行：无论主观恶意与否，杨某某客观的欺诈行为已严重损害了欧阳某某的合法权 益并违反了杜会普良风俗，欧阳某某根据合同法的规定，要求撤销系争房地产买卖合同及 相关补充协议的诉请，符合事实和法律规定，法院予以准许。合同撤销后，因合同取得的 财产，应予以返还。鉴于系争房屋上设定有两项抵押，故欧阳某某应负责清偿贷款、注销 抵押后将系争房屋的房地产权利返还给杨某某：杨某某同时将房款返还给欧阳某某，并赔 偿欧阳某某相关损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五士四条第二项、第五士 八条的规定，判决如下：一、撤销欧阳某某与杨某某就上海市宝山区国权北路XXX弄XX 号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议：二、欧阳某某于判决生效 之日起二十日内，向广发银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司清偿 贷款，并注销设定在上述房屋上的抵押权，将房屋及其房地产权利返还给杨某某：三、杨 某某于判决生效之日起三十日内，返还欧阳某某购房款230万元：四、杨某某于判决生效 之日起三十日内，赔偿欧阳某某佣金损失4万元、以及商业贷款96万元（按照年利率 6.8%)、公积金贷款30万元（按照年利率4.7%计算）自2011年7月22日起至欧阳某某向广 发银行股份有限公司上海分行以及上海市住房置业担保有限公司清偿所有款项之日止的利 息损失
什么原因都没有成交。2011 年 1 月 8 日，中原公司带欧阳某某来看房、磋商的过程与杨某 某陈述的一致，杨某某将公证书给杨丙后，杨某某留在卧室整理东西，此时中介公司和欧 阳某某丈夫都在阳台上，故杨丙将公证书带至阳台，中介公司表示材料齐备了，至一旁 二、三米远的地方电话联系同事将买卖合同文本带来，此时欧阳某某丈夫问及李甲的死 因，杨丙就告知是意外死亡，欧阳某某丈夫也没有进一步细问。8 月 14 日之前接到欧阳某 某丈夫的一个电话，因为信号不好，没有听清什么内容，只知道对方约了面谈，故 8 月 14 日杨丙至中介公司，欧阳某某夫妇也到场并表示突然知道李甲是坠楼死亡，而且是自杀， 故要求退房。杨丙表示，坠楼死亡是事实，但欧阳某某说刚刚知道是不符合常理的，欧阳 某某可能在购房之前就知道，因为此事报纸、网络上都有报道，鉴于杨丙并非产权人，故 要求回去和杨某某协商。杨丙表示，关于李甲的死因在之前与中介公司带看的客户的磋商 过程中，杨某某及杨丙均没有主动披露过，因这对杨某某是件伤心事，至于披露与否是否 影响交易，杨丙表示都有可能，此前有一家客户因为这个原因要求降价三万元，遭到杨某 某的拒绝。杨某某对杨丙的陈述予以认可。 原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，并 遵循诚实信用原则。根据审理查明的事实，在欧阳某某付清全部房款、杨某某向欧阳某某 交付房屋后，欧阳某某将房屋对外出租，承租期间承租人向欧阳某某多次发函要求退租， 其理由是从小区保安、周边邻居及物业公司得知承租的房屋内曾发生过跳楼自杀身亡事 件，后经承租人查证及核实，房屋内确实有人跳楼身亡，而该情况已给承租人心理造成严 重影响并无法再继续居住于系争房屋内，为此，欧阳某某与承租人提前终止租赁合同，房 屋空置至今。在欧阳某某得知上述情况并自行查证相关事实后，确认承租人反映的情况属 实。杨丙系杨某某的哥哥，其作为全程陪同并参与系争房屋买卖的人员在中介公司组织双 方协商过程中才对李甲的死因首次披露，承认是坠楼身亡。杨某某在答辩意见中称，欧阳 某某丈夫询问过李甲的情况，杨某某表示李甲是意外死亡并提供了公证书，而在庭审过程 中又表示，整个交易过程中没有人问及李甲的死亡原因，杨某某也没有向任何人披露过。 上述前后矛盾的表述显然有违常理，法院对杨某某的诚信度产生质疑。杨某某确认，买卖 的整个过程主要由杨丙负责操办，故杨丙对外的行为应推定为代表杨某某所为，对杨某某 具有约束力。根据杨丙的陈述，在签约当日，欧阳某某丈夫问及李甲的死亡原因，杨丙的 回答是意外死亡。结合上述事实，可认定，欧阳某某在签约之前对原产权人之一李甲死亡 原因的理解即为“意外死亡”，与此后查证的“坠楼身亡”明显不相一致。无论杨某某表示没 有人问及死亡原因抑或杨某某已告知欧阳某某李甲是意外死亡，都无法否认杨某某在系争 房屋交易全部过程中从未告知欧阳某某李甲从系争房屋内坠楼身亡的事实，即杨某某客观 上确实隐瞒了李甲死亡的真正原因。杨某某主张该情节与房屋价值包括欧阳某某购房意愿 之间不存在因果关系，故不需要披露，系杨某某单方面主张，法院难以采纳。房屋买卖作 为一项重大民事活动，作为购买方势必作出全面和综合的判断。欧阳某某表示若签约过程 中杨某某将李甲死因客观披露，则欧阳某某出于公序良俗的考虑肯定不会作出购买的意思 表示。综上，鉴于杨某某隐瞒了重要事实导致欧阳某某在不知情的情况下作出购房决定， 并实际履行；无论主观恶意与否，杨某某客观的欺诈行为已严重损害了欧阳某某的合法权 益并违反了社会善良风俗，欧阳某某根据合同法的规定，要求撤销系争房地产买卖合同及 相关补充协议的诉请，符合事实和法律规定，法院予以准许。合同撤销后，因合同取得的 财产，应予以返还。鉴于系争房屋上设定有两项抵押，故欧阳某某应负责清偿贷款、注销 抵押后将系争房屋的房地产权利返还给杨某某；杨某某同时将房款返还给欧阳某某，并赔 偿欧阳某某相关损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项、第五十 八条的规定，判决如下：一、撤销欧阳某某与杨某某就上海市宝山区国权北路 XXX 弄 XX 号 XXX 室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；二、欧阳某某于判决生效 之日起二十日内，向广发银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司清偿 贷款，并注销设定在上述房屋上的抵押权，将房屋及其房地产权利返还给杨某某；三、杨 某某于判决生效之日起三十日内，返还欧阳某某购房款 230 万元；四、杨某某于判决生效 之日起三十日内，赔偿欧阳某某佣金损失 4 万元、以及商业贷款 96 万元(按照年利率 6.8%)、公积金贷款 30 万元(按照年利率 4.7%计算)自 2011 年 7 月 22 日起至欧阳某某向广 发银行股份有限公司上海分行以及上海市住房置业担保有限公司清偿所有款项之日止的利 息损失
原审法院判决后，杨某某不服提出上诉称，上诉人的爱人李甲自系争房屋坠楼身亡的事 实与系争房屋价值和被上诉人购买意愿并无因果关系。被上诉人在购房时明知系争房屋原 权利人之一死亡，同时本案涉及交易标的本身系二手房屋、李甲既非在系争房屋内死亡， 也非遭他人故意加害致死。原审法院认定上诉人的行为构成欺诈且违反社会善良风俗，明 显没有事实和法律依据。证人倪乙与被上诉人丈夫系朋友关系，与本案存在利害关系，其 证言与事实不符，根本不能采信。在买卖交易过程中，上诉人及上诉人哥哥从未向被上诉 人说过李甲是交通事故死亡，原审法院中所涉杨丙的陈述与杨丙本人陈述不符。目前房地 产市场低迷，被上诉人为转嫁风险而找借口退房，原判撤销房屋买卖合同明显是错误的， 请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人欧阳某某辩称，不同意上诉人的上诉请求。买房时知道李甲死亡的事实，被上 诉人丈夫向上诉人哥哥询问过李甲死亡原因，上诉人哥哥和中介均陈述李甲是上班途中车 祸死亡。如果上诉人在购房时明确告知李甲的真实死亡原因，被上诉人就不会购买系争房 屋。上诉人哥哥也提到其与中介是朋友关系，证人倪乙的证言不存在因利害关系而不能采 纳的情形。由于系争房屋内出现非正常死亡，被上诉人购买后既不能出租也不能居住，给 被上诉人造成了巨大的阴影和伤害，请求二审法院维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据社会一般认识，购房人签订房屋买卖合同购买房屋无非期望房屋有两个 功能，一是适合舒适居住功能，二是房屋具有保值增值功能。房屋中出现非正常死亡，虽 不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房 屋对使用人的效用。被上诉人将系争房屋出租给他人，承租人因知晓了李甲死亡的事实而 要求解除租赁合同，亦说明对房屋中出现非正常死亡的恐惧，并非仅被上诉人所具有，应 该属于一种普遗的社会心理，是人们对某些事物或语言、举动的顾忌和避讳。李甲死亡的 事实对于涉案房屋而言显然属于重要事实，上诉人理应在签订房屋买卖合同时告知被上诉 人，其刻意隐瞒使得被上诉人在违背真实意思的情况下订立签订房屋买卖合同，被上诉人 有权撤销合同。原审法院支持被上诉人要求撤销房屋买卖合同的诉请，并无不当。上诉人 的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二 百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11.544元，由上诉人杨某某负担。 本判决为终审判决。 审判长王珍 代理审判员吴俊 代理审判员汪诗尧 二。一二年六月十二日 书记员朱丹丹 ©北大法宝：(www.pkulaw.cn)提供法律信息全面解决方案，是中国最大、用户最多、更新最快的综合法律 信息平台。查看所有产品和服务。本篇【法宝引证码】CLLC.985585北大法宝为您提供丰富的参考资 料，正式引用法规条文时请与标准文本核对。 文件提供：vip.chinalawinfo.com北大法宝Tel:010-82689699
原审法院判决后，杨某某不服提出上诉称，上诉人的爱人李甲自系争房屋坠楼身亡的事 实与系争房屋价值和被上诉人购买意愿并无因果关系。被上诉人在购房时明知系争房屋原 权利人之一死亡，同时本案涉及交易标的本身系二手房屋、李甲既非在系争房屋内死亡， 也非遭他人故意加害致死。原审法院认定上诉人的行为构成欺诈且违反社会善良风俗，明 显没有事实和法律依据。证人倪乙与被上诉人丈夫系朋友关系，与本案存在利害关系，其 证言与事实不符，根本不能采信。在买卖交易过程中，上诉人及上诉人哥哥从未向被上诉 人说过李甲是交通事故死亡，原审法院中所涉杨丙的陈述与杨丙本人陈述不符。目前房地 产市场低迷，被上诉人为转嫁风险而找借口退房，原判撤销房屋买卖合同明显是错误的， 请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人欧阳某某辩称，不同意上诉人的上诉请求。买房时知道李甲死亡的事实，被上 诉人丈夫向上诉人哥哥询问过李甲死亡原因，上诉人哥哥和中介均陈述李甲是上班途中车 祸死亡。如果上诉人在购房时明确告知李甲的真实死亡原因，被上诉人就不会购买系争房 屋。上诉人哥哥也提到其与中介是朋友关系，证人倪乙的证言不存在因利害关系而不能采 纳的情形。由于系争房屋内出现非正常死亡，被上诉人购买后既不能出租也不能居住，给 被上诉人造成了巨大的阴影和伤害，请求二审法院维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据社会一般认识，购房人签订房屋买卖合同购买房屋无非期望房屋有两个 功能，一是适合舒适居住功能，二是房屋具有保值增值功能。房屋中出现非正常死亡，虽 不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房 屋对使用人的效用。被上诉人将系争房屋出租给他人，承租人因知晓了李甲死亡的事实而 要求解除租赁合同，亦说明对房屋中出现非正常死亡的恐惧，并非仅被上诉人所具有，应 该属于一种普遍的社会心理，是人们对某些事物或语言、举动的顾忌和避讳。李甲死亡的 事实对于涉案房屋而言显然属于重要事实，上诉人理应在签订房屋买卖合同时告知被上诉 人，其刻意隐瞒使得被上诉人在违背真实意思的情况下订立签订房屋买卖合同，被上诉人 有权撤销合同。原审法院支持被上诉人要求撤销房屋买卖合同的诉请，并无不当。上诉人 的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 11,544 元，由上诉人杨某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长王 珍 代理审判员吴 俊 代理审判员汪诗尧 二○一二年六月十二日 书 记 员朱丹丹 ©北大法宝:(www.pkulaw.cn)提供法律信息全面解决方案，是中国最大、用户最多、更新最快的综合法律 信息平台。 查看所有产品和服务。本篇【法宝引证码】CLI.C.985585 北大法宝为您提供丰富的参考资 料，正式引用法规条文时请与标准文本核对。 文件提供：vip.chinalawinfo.com 北大法宝 Tel:010-8268 9699
