上诉人吴某与被上诉人宁波某电器公司物权保护纠纷一案 浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2012)浙甬民一终字第123号 上诉人（原审原告）：吴某。 被上诉人（原审被告）：宁波某电器公司。 上诉人吴某因与被上诉人宁波某电器公司物权保护纠纷一案，不服原审判决，向本院提 起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴某的委托代理 人张某，被上诉人宁波某电器公司的委托代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：位于宁波市海曙区的宁波某大厦开发建设后，为便于销售，开发商 将大厦商场部分分割成产权式商铺销售。2000年至2010年期间，某集团有限公司与商铺业 主签订了两轮、每轮为期五年的租赁合同。2010年11月合同期满。2010年12月起，某物 业公司先后与94%以上的业主签订了为期十五年的租赁合同，合同约定，业主将商铺出租给 某物业公司，某物业公司有权自主决定对整个承租的商铺进行设计布局和招商出租。2010 年12月，某物业公司、宁波某电器公司签订房屋租赁合同，合同约定，某物业公司将宁波 某大厦一层、二层部分面积及三层出租给宁波某电器公司，期限为2011年2月15日起至 2021年4月14日止等。签约后，宁波某电器公司已将租金支付给某物业公司，并进行了装 修。吴某系涉案商铺（面积95.57平方米）所有权人。 吴某曾将该商铺与其他商铺业主一起 统一出租给某集团有限公司，2010年11月合同期满。2011年4月，吴某获悉商铺所在的宁 波某大厦一至三层部分商场己整体出租给宁波某电器公司，宁波某电器公司将在该商场经 营。2011年4月23日，吴某在其店铺前张贴告知书，告知宁波某电器公司停止违法行为。 另查明，2011年4月1日，某物业公司将租金107104.26元汇入吴某银行账户。2011年7 月21日，吴某向某物业公司邮寄一份要求说明汇款原因的函。 吴某于2011年8月3日向原审法院提起诉讼，称：2006年，吴某从案外人处购得涉案 的独立店铺一间，并办理了产权登记手续。2011年4月，吴某得知宁波某电器公司擅自占 用该店铺，并拆除店内墙体进行装修。2011年4月23日，吴某在店铺前张贴告知书，要求 宁波某电器公司停止违法行为、赔偿损失，但无果，故诉至法院，请求判令：1.宁波某电器 公司停止侵害、排除妨害、恢复原状 2.宁波某电器公司赔偿占用店铺期间的租金损失30
上诉人吴某与被上诉人宁波某电器公司物权保护纠纷一案 浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书 （2012）浙甬民一终字第 123 号 上诉人（原审原告）：吴某。 被上诉人（原审被告）：宁波某电器公司。 上诉人吴某因与被上诉人宁波某电器公司物权保护纠纷一案，不服原审判决，向本院提 起上诉。本院立案受理后, 依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴某的委托代理 人张某，被上诉人宁波某电器公司的委托代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：位于宁波市海曙区的宁波某大厦开发建设后，为便于销售，开发商 将大厦商场部分分割成产权式商铺销售。2000 年至 2010 年期间，某集团有限公司与商铺业 主签订了两轮、每轮为期五年的租赁合同。2010 年 11 月合同期满。2010 年 12 月起，某物 业公司先后与 94%以上的业主签订了为期十五年的租赁合同，合同约定，业主将商铺出租给 某物业公司，某物业公司有权自主决定对整个承租的商铺进行设计布局和招商出租。2010 年 12 月，某物业公司、宁波某电器公司签订房屋租赁合同，合同约定，某物业公司将宁波 某大厦一层、二层部分面积及三层出租给宁波某电器公司，期限为 2011 年 2 月 15 日起至 2021 年 4 月 14 日止等。签约后，宁波某电器公司已将租金支付给某物业公司，并进行了装 修。吴某系涉案商铺（面积 95.57 平方米）所有权人。吴某曾将该商铺与其他商铺业主一起 统一出租给某集团有限公司，2010 年 11 月合同期满。2011 年 4 月，吴某获悉商铺所在的宁 波某大厦一至三层部分商场已整体出租给宁波某电器公司，宁波某电器公司将在该商场经 营。2011 年 4 月 23 日，吴某在其店铺前张贴告知书，告知宁波某电器公司停止违法行为。 另查明，2011 年 4 月 1 日，某物业公司将租金 107 104.26 元汇入吴某银行账户。2011 年 7 月 21 日，吴某向某物业公司邮寄一份要求说明汇款原因的函。 吴某于 2011 年 8 月 3 日向原审法院提起诉讼，称：2006 年，吴某从案外人处购得涉案 的独立店铺一间，并办理了产权登记手续。2011 年 4 月，吴某得知宁波某电器公司擅自占 用该店铺，并拆除店内墙体进行装修。2011 年 4 月 23 日，吴某在店铺前张贴告知书，要求 宁波某电器公司停止违法行为、赔偿损失，但无果，故诉至法院，请求判令：1.宁波某电器 公司停止侵害、排除妨害、恢复原状；2.宁波某电器公司赔偿占用店铺期间的租金损失 30
万元（自2010年12月计算至2011年7月31日止）：3.在《宁波日报》刊登声明，公开赔 礼道歉：4.本案诉讼费由宁波某电器公司承担。 宁波某电器公司在原审中辩称：1.宁波某电器公司实际使用涉案房屋是在2011年5月： 宁波某大厦一至三层营业场地（面积11476平方米）由某物业公司整体出租给宁波某电器 公司，宁波某电器公司在支付租金后进行全面装修并无不妥。宁波某大厦商铺作为特殊的分 割商铺业态，业主对商铺享有的权利不同于独立商铺，为保证物业整体功能的发挥，业主行 使权利应受到其他商铺业主整体意志的限制。在96%的业主都己与某物业公司续租，宁波某 电器公司己装修完毕且己开业的情况下，如果恢复原状，宁波某电器公司必须以11476平 方米面积的装修及所有电器合作商户的利益为代价为吴某95.57平方米的商铺提供服务。如 果宁波某电器公司因个别业主的原因撤出世贸商厦，吴某也达不到要求返还商铺、转租他人、 获取稳定租金回报的目的，故请求法院驳回吴某关于返还房产的诉讼请求。2.本案应追加某 物业公司为被告，吴某应向某物业公司要求赔偿租金损失，且其主张的损失30万元的计算 方式无任何依据。请求法院驳回吴某的诉讼请求。 原审法院审理认为：吴某虽为讼争商铺的所有权人，依法享有相应的权利，但吴某所有 的商铺仅为宁波某大厦的一小部分，且相关走道、楼梯均为业主共用，故该商铺与宁波某大 厦其他商铺具有不可分割性。若商铺业主独立使用，则会影响到整个商场整体使用功能和效 益，故应协调、平衡吴某与其他商铺业主以及经营企业的利益。鉴于本案的实际情况， 吴某 在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，且其若通过参与整体出租形式取得租金收益， 也不损害其自身的合法权益。宁波某电器公司系从某物业公司处整体承租宁波某大厦商铺， 故对吴某要求宁波某电器公司停止侵权、排除妨害、恢复原状的诉讼请求不予支持。吴某经 原审法院释明，拒绝将某物业公司追加为本案当事人，且经审理查明，宁波某电器公司己将 一年租金支付给某物业公司，某物业公司已于2011年4月1日向吴某支付了半年租金，故 对于租金损失，吴某可另行向某物业公司主张。吴某要求宁波某电器公司赔偿占用店铺期间 的租金损失30万元的诉讼请求，原审法院不予支持。另，吴某要求宁波某电器公司在《宁 波日报》刊登声明，向其公开赔礼道歉，缺乏法律依据，原审法院亦不予支持。为此，原审
万元（自 2010 年 12 月计算至 2011 年 7 月 31 日止）；3.在《宁波日报》刊登声明，公开赔 礼道歉；4.本案诉讼费由宁波某电器公司承担。 宁波某电器公司在原审中辩称：1.宁波某电器公司实际使用涉案房屋是在 2011 年 5 月； 宁波某大厦一至三层营业场地（面积 11 476 平方米）由某物业公司整体出租给宁波某电器 公司，宁波某电器公司在支付租金后进行全面装修并无不妥。宁波某大厦商铺作为特殊的分 割商铺业态，业主对商铺享有的权利不同于独立商铺，为保证物业整体功能的发挥，业主行 使权利应受到其他商铺业主整体意志的限制。在 96%的业主都已与某物业公司续租，宁波某 电器公司已装修完毕且已开业的情况下，如果恢复原状，宁波某电器公司必须以 11 476 平 方米面积的装修及所有电器合作商户的利益为代价为吴某 95.57 平方米的商铺提供服务。如 果宁波某电器公司因个别业主的原因撤出世贸商厦，吴某也达不到要求返还商铺、转租他人、 获取稳定租金回报的目的，故请求法院驳回吴某关于返还房产的诉讼请求。2.本案应追加某 物业公司为被告，吴某应向某物业公司要求赔偿租金损失，且其主张的损失 30 万元的计算 方式无任何依据。请求法院驳回吴某的诉讼请求。 原审法院审理认为：吴某虽为讼争商铺的所有权人，依法享有相应的权利，但吴某所有 的商铺仅为宁波某大厦的一小部分，且相关走道、楼梯均为业主共用，故该商铺与宁波某大 厦其他商铺具有不可分割性。若商铺业主独立使用，则会影响到整个商场整体使用功能和效 益，故应协调、平衡吴某与其他商铺业主以及经营企业的利益。鉴于本案的实际情况，吴某 在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，且其若通过参与整体出租形式取得租金收益， 也不损害其自身的合法权益。宁波某电器公司系从某物业公司处整体承租宁波某大厦商铺， 故对吴某要求宁波某电器公司停止侵权、排除妨害、恢复原状的诉讼请求不予支持。吴某经 原审法院释明，拒绝将某物业公司追加为本案当事人，且经审理查明，宁波某电器公司已将 一年租金支付给某物业公司，某物业公司已于 2011 年 4 月 1 日向吴某支付了半年租金，故 对于租金损失，吴某可另行向某物业公司主张。吴某要求宁波某电器公司赔偿占用店铺期间 的租金损失 30 万元的诉讼请求，原审法院不予支持。另，吴某要求宁波某电器公司在《宁 波日报》刊登声明，向其公开赔礼道歉，缺乏法律依据，原审法院亦不予支持。为此，原审
法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款之规定，判决：驳回吴某的诉讼请求。案件受理费5800元，由吴某负担。 宣判后，吴某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审或改判支持其诉 讼请求，本案诉讼费由宁波某电器公司承担。事实与理由：一、原审法院认为涉案商铺系非 独立商铺，属认定事实错误。根据法律规定，能够登记成为不动产物权的客体，在属性上必 须具备构造上的独立性能够明确区分，利用上的独立性可以排他使用，能够登记成为特定业 主所有权的客体。本案中，吴某是涉案商铺登记所有权人，既然颁发了产权证书，说明商铺 在构造上具备独立性，能够排他使用，并且商铺四至清楚、通道外向，可独立通行。二、原 审法院认定某物业公司向吴某银行账户支付的107104.26元为租金缺乏证据证明，也属事 实认定错误。吴某与某物业公司不存在合同关系，吴某知道汇款事实后，也发函要求某物业 公司说明汇款原因。三、原审法院认定某物业公司已与94%的业主签订租赁合同缺乏证据证 明，宁波某电器公司仅提供了某物业公司的一份情况说明，这仅是案外人的单方说明，不能 作为证据使用。四、原审法院未适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责 任法》、《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释，而直接认为吴某所有的商铺如独立 使用会影响到商场整体使用功能和效益，并驳回吴某的诉讼请求，是错误的。《中华人民共 和国物权法》规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，原审判决 剥夺了吴某对专有部分所享有的权利。商厦一楼除宁波某电器公司外还有其他单位承租并经 营，因此，吴某独立使用也不会影响宁波某电器公司使用商厦。 宁波某电器公司辩称：宁波某大厦一至三层营业场地（面积11476平方米）是由某物 业公司整体出租给宁波某电器公司的，宁波某电器公司已足额支付租金，宁波某电器公司进 行装修并无不妥。业主对宁波某大厦商铺享有的权利不同于独立商铺，为保证物业整体功能 的发挥，吴某的权利应受到其他业主整体意志的限制，在481户业主（近94%）已与某物业 公司续租，宁波某电器公司也己装修完毕并开业的情况下，如果恢复原状，势必影响宁波某 电器公司的正常经营和消防安全。如果宁波某电器公司撤出宁波某大厦，吴某要求返还商铺、 出租他人、获取稳定租金回报的目的也无法实现。宁波某电器公司不应成为本案的当事人
法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款之规定，判决：驳回吴某的诉讼请求。案件受理费 5 800 元，由吴某负担。 宣判后，吴某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审或改判支持其诉 讼请求，本案诉讼费由宁波某电器公司承担。事实与理由：一、原审法院认为涉案商铺系非 独立商铺，属认定事实错误。根据法律规定，能够登记成为不动产物权的客体，在属性上必 须具备构造上的独立性能够明确区分，利用上的独立性可以排他使用，能够登记成为特定业 主所有权的客体。本案中，吴某是涉案商铺登记所有权人，既然颁发了产权证书，说明商铺 在构造上具备独立性，能够排他使用，并且商铺四至清楚、通道外向，可独立通行。二、原 审法院认定某物业公司向吴某银行账户支付的 107 104.26 元为租金缺乏证据证明，也属事 实认定错误。吴某与某物业公司不存在合同关系，吴某知道汇款事实后，也发函要求某物业 公司说明汇款原因。三、原审法院认定某物业公司已与 94%的业主签订租赁合同缺乏证据证 明，宁波某电器公司仅提供了某物业公司的一份情况说明，这仅是案外人的单方说明，不能 作为证据使用。四、原审法院未适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责 任法》、《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释，而直接认为吴某所有的商铺如独立 使用会影响到商场整体使用功能和效益，并驳回吴某的诉讼请求，是错误的。《中华人民共 和国物权法》规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，原审判决 剥夺了吴某对专有部分所享有的权利。商厦一楼除宁波某电器公司外还有其他单位承租并经 营，因此，吴某独立使用也不会影响宁波某电器公司使用商厦。 宁波某电器公司辩称：宁波某大厦一至三层营业场地（面积 11 476 平方米）是由某物 业公司整体出租给宁波某电器公司的，宁波某电器公司已足额支付租金，宁波某电器公司进 行装修并无不妥。业主对宁波某大厦商铺享有的权利不同于独立商铺，为保证物业整体功能 的发挥，吴某的权利应受到其他业主整体意志的限制，在 481 户业主（近 94%）已与某物业 公司续租，宁波某电器公司也已装修完毕并开业的情况下，如果恢复原状，势必影响宁波某 电器公司的正常经营和消防安全。如果宁波某电器公司撤出宁波某大厦，吴某要求返还商铺、 出租他人、获取稳定租金回报的目的也无法实现。宁波某电器公司不应成为本案的当事人
吴某应向某物业公司主张占有使用费，但其经法院释明坚持不追加某物业公司作为被告参加 诉讼，应为其行为承担不利的法律后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，吴某未提供新的证据。宁波某电器公司提供了宁波某大厦业主代表与某集团 有限公司签订的场地租赁合同复印件一份，以证明在本案诉讼前，某集团有限公司与宁波某 大厦业主代表签订过两轮的场地租赁合同：招商银行支付结算查询报表打印件三张，以证明 某物业公司己于2011年11月22日支付给吴某2011年12月1日至2012年4月30日的租 金112459.47元。经质证，吴某对场地租赁合同的真实性无异议，但认为未附带业主名单， 是否经过吴某授权不清楚，并且授权期限至2010年11月届满，故该证据与本案无关联性： 招商银行支付结算查询报表是电脑打印件，对其真实性有异议。本院对场地租赁合同的真实 性予以确认，因招商银行支付结算查询报表并非原件，并且无出具单位的公章，真实性难以 确认，本院对该证据不予采纳。 吴某对原审法院认定的某物业公司己与94%以上业主签订了为期十五年的租赁合同这 一事实有异议，认为这一认定缺乏证据证明。经审查，在本院审理的(2011)浙甬民一终字 第1163、1164、1165号案件中，某物业公司提供了部分业主已签订的租赁合同、已签约业 主名单，及宁波某大厦业主委员会出具的《关于世贸商厦的情况说明》等证据，这些证据可 以相互印证，证明某物业公司与业主的签约率己达92%以上的事实，原审法院认定业主签约 率达到94%以上缺乏充分证据证明，本院予以纠正。另外，吴某对原审法院认定某物业公司 在2011年4月1日将租金107104.26元汇入其账户这一事实有异议，认为将该笔款项认定 为租金缺乏证据证明，对该项事实，本院将结合本案其他情况综合予以认定。宁波某电器公 司对原审法院认定的事实无异议。 综上，除某物业公司与业主签约率达92%以上的事实外，本院对原审法院认定的其他事 实予以确认。 本院认为：吴某虽然持有涉案的1一72号商铺的产权证，但其对所购买的商铺所享有的 权利与一般意义上的建筑物区分所有权不同。根据平面图显示，宁波某大厦一层被分割成若 干区域，区域间有公用通道，区域内又划分为不同的商铺， 商辅之间无永久分用护结构
吴某应向某物业公司主张占有使用费，但其经法院释明坚持不追加某物业公司作为被告参加 诉讼，应为其行为承担不利的法律后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，吴某未提供新的证据。宁波某电器公司提供了宁波某大厦业主代表与某集团 有限公司签订的场地租赁合同复印件一份，以证明在本案诉讼前，某集团有限公司与宁波某 大厦业主代表签订过两轮的场地租赁合同；招商银行支付结算查询报表打印件三张，以证明 某物业公司已于 2011 年 11 月 22 日支付给吴某 2011 年 12 月 1 日至 2012 年 4 月 30 日的租 金 112 459.47 元。经质证，吴某对场地租赁合同的真实性无异议，但认为未附带业主名单， 是否经过吴某授权不清楚，并且授权期限至 2010 年 11 月届满，故该证据与本案无关联性； 招商银行支付结算查询报表是电脑打印件，对其真实性有异议。本院对场地租赁合同的真实 性予以确认，因招商银行支付结算查询报表并非原件，并且无出具单位的公章，真实性难以 确认，本院对该证据不予采纳。 吴某对原审法院认定的某物业公司已与 94%以上业主签订了为期十五年的租赁合同这 一事实有异议，认为这一认定缺乏证据证明。经审查，在本院审理的（2011）浙甬民一终字 第 1163、1164、1165 号案件中，某物业公司提供了部分业主已签订的租赁合同、已签约业 主名单，及宁波某大厦业主委员会出具的《关于世贸商厦的情况说明》等证据，这些证据可 以相互印证，证明某物业公司与业主的签约率已达 92%以上的事实，原审法院认定业主签约 率达到 94%以上缺乏充分证据证明，本院予以纠正。另外，吴某对原审法院认定某物业公司 在 2011 年 4 月 1 日将租金 107 104.26 元汇入其账户这一事实有异议，认为将该笔款项认定 为租金缺乏证据证明，对该项事实，本院将结合本案其他情况综合予以认定。宁波某电器公 司对原审法院认定的事实无异议。 综上，除某物业公司与业主签约率达 92%以上的事实外，本院对原审法院认定的其他事 实予以确认。 本院认为：吴某虽然持有涉案的 1—72 号商铺的产权证，但其对所购买的商铺所享有的 权利与一般意义上的建筑物区分所有权不同。根据平面图显示，宁波某大厦一层被分割成若 干区域，区域间有公用通道，区域内又划分为不同的商铺，商铺之间无永久分割围护结构
商铺之间具有不可分性，本身不具有独立使用的价值， 业主权利的行使应受到其他业主权利 的限制。 某物业公司己与绝大部分商铺业主签订了租赁合同，根据某物业公司在(2011)浙 甬民一终字第1163、1164、1165号案件中所提供的宁波某大厦业主委员会出具的情况说明， 92%以上的业主已与某物业公司签订了租赁合同，租赁合同中的内容也符合绝大多数业主的 利益和要求。因宁波某大厦一至三层部分面积已转租给宁波某电器公司使用，宁波某电器公 司也已进行了装修并实际经营， 考虑到商铺整体上具有不可分性，少部分业主的分隔使用会 对整个宁波某大厦的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的利益 为促进交易、促进市 场发展及维护大多数业主利益 原审法院判决驳回吴某要求停止侵害、排除妨害、恢复原状 的诉讼请求，本院予以维持。吴某要求宁波某电器公司赔偿其2010年12月至2011年7月 31日的租金损失30万元，及在《宁波日报》刊登声明赔礼道歉，因吴某上诉要求宁波某电 器公司承担侵权责任，本院不予支持，故对其要求宁波某电器公司赔偿损失及赔礼道歉的诉 讼请求，本院亦不予支持。根据宁波某电器公司在本案一审中所提供的某物业公司出具的情 况说明，某物业公司已在2011年4月1日通过银行转账的方式支付吴某租金107104.26 元，结合本案的具体情况，原审法院对该项事实予以确认亦无不当。综上，吴某的上诉请求， 理由均不成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由吴某负担。 本判决为终审判决
商铺之间具有不可分性，本身不具有独立使用的价值，业主权利的行使应受到其他业主权利 的限制。某物业公司已与绝大部分商铺业主签订了租赁合同，根据某物业公司在（2011）浙 甬民一终字第 1163、1164、1165 号案件中所提供的宁波某大厦业主委员会出具的情况说明， 92%以上的业主已与某物业公司签订了租赁合同，租赁合同中的内容也符合绝大多数业主的 利益和要求。因宁波某大厦一至三层部分面积已转租给宁波某电器公司使用，宁波某电器公 司也已进行了装修并实际经营，考虑到商铺整体上具有不可分性，少部分业主的分隔使用会 对整个宁波某大厦的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的利益，为促进交易、促进市 场发展及维护大多数业主利益，原审法院判决驳回吴某要求停止侵害、排除妨害、恢复原状 的诉讼请求，本院予以维持。吴某要求宁波某电器公司赔偿其 2010 年 12 月至 2011 年 7 月 31 日的租金损失 30 万元，及在《宁波日报》刊登声明赔礼道歉，因吴某上诉要求宁波某电 器公司承担侵权责任，本院不予支持，故对其要求宁波某电器公司赔偿损失及赔礼道歉的诉 讼请求，本院亦不予支持。根据宁波某电器公司在本案一审中所提供的某物业公司出具的情 况说明，某物业公司已在 2011 年 4 月 1 日通过银行转账的方式支付吴某租金 107 104.26 元，结合本案的具体情况，原审法院对该项事实予以确认亦无不当。综上，吴某的上诉请求, 理由均不成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 5 800 元，由吴某负担。 本判决为终审判决