思考问题： 1.什么是买卖合同？ 2.什么是赠与合同？ 上海市第二中级人民法院 民事判决书 (2011)沪二中民二（民）终字第399号 上诉人（原审被告）郎某，女，198*年1月*日出生，汉族，住 上海市。 委托代理人韦某，上海某律师事务所律师。 委托代理人葛某，上海某律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李某，男，196*年4月*日出生，香港特 别行政区居民。 委托代理人丁某，上海市某律师事务所律师。 原审第三人柯某，女，196*年3月*日出生，香港特别行政区 居民。 委托代理人张某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人孙某，上海市某律师事务所律师。 上诉人郎某因赠与合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法 院(2010)静民一（民)重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本 -1-
－1－ 思考问题： 1．什么是买卖合同? 2．什么是赠与合同？ 上 海 市 第 二 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2011）沪二中民二(民)终字第 399 号 上诉人(原审被告)郎某，女，198*年 1 月*日出生，汉族，住 上海市。 委托代理人韦某，上海某律师事务所律师。 委托代理人葛某，上海某律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)李某，男，196*年 4 月*日出生，香港特 别行政区居民。 委托代理人丁某，上海市某律师事务所律师。 原审第三人柯某，女，196*年 3 月*日出生，香港特别行政区 居民。 委托代理人张某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人孙某，上海市某律师事务所律师。 上诉人郎某因赠与合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法 院(2010)静民一(民)重字第 2 号民事判决，向本院提起上诉。本
院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郎某及其委托代 理人韦某、葛某，被上诉人李某的委托代理人丁某、原审第三人 柯某的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，李某与柯某于1991年结为夫妻至今。 李某、郎某于2005年11月相识。2008年，李某购买了上海市某 路房屋（以下简称：系争房屋）。2007年初至2009年初，李某、 郎某不定时在上海市华商路某房以及系争房屋内共同居住。 2009年2月10日，李某、郎某签订《上海市房地产买卖合 同》一份，约定：李某将自己名下的系争房屋转让给郎某，建筑 面积135.63平方米，转让价格为人民币350万元，付款方式为一 次性付款，交房时间为2009年3月31日。该合同于2009年2月 12日经上海市某公证处公证，为办理公证之需，柯某出具《同意 书》一份，同意李某出售系争房屋。2009年2月13日，李某在 郎某未支付任何购房款的情况下与郎某共同至上海市某房产交易 中心办理了房产过户手续，系争房屋登记至郎某名下。2009年2 月18日，李某起诉至原审法院，要求郎某支付房款人民币350万 元。 原审法院又查明，2009年2月11日，经医院检查确诊郎某 怀孕。 2009年4月1日，郎某向原审法院自诉李某重婚罪。2009年 9月23日，原审法院以(2009)静刑初字第99号刑事判决书，判 决李某无罪。在刑事诉讼中，经司法科学技术研究所法医鉴定中 -2-
－2－ 院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郎某及其委托代 理人韦某、葛某，被上诉人李某的委托代理人丁某、原审第三人 柯某的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，李某与柯某于 1991 年结为夫妻至今。 李某、郎某于 2005 年 11 月相识。2008 年，李某购买了上海市某 路房屋(以下简称：系争房屋)。2007 年初至 2009 年初，李某、 郎某不定时在上海市华商路某房以及系争房屋内共同居住。 2009 年 2 月 10 日，李某、郎某签订《上海市房地产买卖合 同》一份，约定：李某将自己名下的系争房屋转让给郎某，建筑 面积 135.63 平方米，转让价格为人民币 350 万元，付款方式为一 次性付款，交房时间为 2009 年 3 月 31 日。该合同于 2009 年 2 月 12 日经上海市某公证处公证，为办理公证之需，柯某出具《同意 书》一份，同意李某出售系争房屋。2009 年 2 月 13 日，李某在 郎某未支付任何购房款的情况下与郎某共同至上海市某房产交易 中心办理了房产过户手续，系争房屋登记至郎某名下。2009 年 2 月 18 日，李某起诉至原审法院，要求郎某支付房款人民币 350 万 元。 原审法院又查明，2009 年 2 月 11 日，经医院检查确诊郎某 怀孕。 2009 年 4 月 1 日，郎某向原审法院自诉李某重婚罪。2009 年 9 月 23 日，原审法院以(2009)静刑初字第 99 号刑事判决书，判 决李某无罪。在刑事诉讼中，经司法科学技术研究所法医鉴定中
心鉴定，结论为依据DNA分析结果，支持李某与被检胎儿之间存 在亲生血缘关系。 2009年11月19日，原审法院作出一审判决，驳回了李某的 诉讼请求，李某不服该判决，向本院提起上诉，2010年3月11 日，本院裁定撤销原判决，将本案发回原审法院重审。重审审理 中，原审法院追加柯某为第三人，李某、郎某以及柯某对于合同 性质意见一致，即名为买卖，实为赠与，但三方对于合同的效力 意见分歧。 原审法院重审后认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有 权于买受人，买受人支付价款的合同。赠与合同是赠与人将自己 的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。要探究双 方签订合同的性质，不仅要从合同的外在表现形式分析，还要遵 循双方订立合同时的真实内心意思表示。 纵观本案李某、郎某的一系列行为，双方签订的房屋买卖合 同在形式即履行过程较一般房屋买卖合同存有差别：第一，该买 卖合同除房屋状况、价格条款及约定条款外，其余条款多为空白， 且对买受人（即郎某）何时履行支付对价的义务只字未提，与一般 房屋买卖合同对双方当事人合同权利义务约定较为全面详尽有所 不同。第二，双方于2009年2月10日签订了房屋买卖合同，过 户手续约定在2009年3月31日之前，但2月13日，郎某在分文 房款未支付的情况下，李某就即刻与郎某办理了房产过户手续， 郎某在未支付对价的情况下无偿取得了系争房屋。第三，李某、 -3-
－3－ 心鉴定，结论为依据 DNA 分析结果，支持李某与被检胎儿之间存 在亲生血缘关系。 2009 年 11 月 19 日，原审法院作出一审判决，驳回了李某的 诉讼请求，李某不服该判决，向本院提起上诉，2010 年 3 月 11 日，本院裁定撤销原判决，将本案发回原审法院重审。重审审理 中，原审法院追加柯某为第三人，李某、郎某以及柯某对于合同 性质意见一致，即名为买卖，实为赠与，但三方对于合同的效力 意见分歧。 原审法院重审后认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有 权于买受人，买受人支付价款的合同。赠与合同是赠与人将自己 的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。要探究双 方签订合同的性质，不仅要从合同的外在表现形式分析，还要遵 循双方订立合同时的真实内心意思表示。 纵观本案李某、郎某的一系列行为，双方签订的房屋买卖合 同在形式即履行过程较一般房屋买卖合同存有差别：第一，该买 卖合同除房屋状况、价格条款及约定条款外，其余条款多为空白， 且对买受人(即郎某)何时履行支付对价的义务只字未提，与一般 房屋买卖合同对双方当事人合同权利义务约定较为全面详尽有所 不同。第二，双方于 2009 年 2 月 10 日签订了房屋买卖合同，过 户手续约定在 2009 年 3 月 31 日之前，但 2 月 13 日，郎某在分文 房款未支付的情况下，李某就即刻与郎某办理了房产过户手续， 郎某在未支付对价的情况下无偿取得了系争房屋。第三，李某
郎某存在非一般朋友关系以及不定时共同居住的事实，李某也明 知郎某的经济状况，郎某的收入是否具有一次性付清人民币300 多万元巨款的能力，李某也是明知的。正常的房屋买卖交易行为， 特别是当买受人存在大额的付款义务，出卖人应当向买受人要求 支付一定数额的预付款。然李某在未收到郎某任何钱款的情况下， 把房屋的所有权变更给郎某，有悖买卖交易常理。综合上述情节， 可以认定李某、郎某订立合同的初衷是以房屋买卖的形式将李某 所有的系争房屋赠与给郎某，双方签订的合同形式上虽为房屋买 卖合同，实质上是房屋赠与合同。因此，李某、郎某以及柯某关 于本案所涉合同性质应为赠与合同的观点，原审法院予以采信。 然而，系争房屋虽然登记在李某名下，但实为李某与柯某的 夫妻共同财产。夫妻共同财产是基于法律的规定，因夫妻关系的 存在而产生的。在夫妻双方未选择其他财产制的情形下，夫妻对 共同财产形成共同共有，而非按份共有。根据共同共有的一般原 理，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的 整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权，夫妻双 方无法对共同财产划分个人份额，也无权在共有期间请求分割共 同财产。同时，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产享有 平等的权利，因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方均有 权决定，非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定的， 夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，李某非因日常 生活需要而将共同财产无偿赠与郎某，严重损害了柯某的财产权 -4-
－4－ 郎某存在非一般朋友关系以及不定时共同居住的事实，李某也明 知郎某的经济状况，郎某的收入是否具有一次性付清人民币 300 多万元巨款的能力，李某也是明知的。正常的房屋买卖交易行为， 特别是当买受人存在大额的付款义务，出卖人应当向买受人要求 支付一定数额的预付款。然李某在未收到郎某任何钱款的情况下， 把房屋的所有权变更给郎某，有悖买卖交易常理。综合上述情节， 可以认定李某、郎某订立合同的初衷是以房屋买卖的形式将李某 所有的系争房屋赠与给郎某，双方签订的合同形式上虽为房屋买 卖合同，实质上是房屋赠与合同。因此，李某、郎某以及柯某关 于本案所涉合同性质应为赠与合同的观点，原审法院予以采信。 然而，系争房屋虽然登记在李某名下，但实为李某与柯某的 夫妻共同财产。夫妻共同财产是基于法律的规定，因夫妻关系的 存在而产生的。在夫妻双方未选择其他财产制的情形下，夫妻对 共同财产形成共同共有，而非按份共有。根据共同共有的一般原 理，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的 整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权，夫妻双 方无法对共同财产划分个人份额，也无权在共有期间请求分割共 同财产。同时，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产享有 平等的权利，因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方均有 权决定，非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定的， 夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，李某非因日常 生活需要而将共同财产无偿赠与郎某，严重损害了柯某的财产权
益，有违民法上的公平原则，这种赠与行为应认定为无效。郎某 关于李某与柯某协商一致同意将系争房屋赠与郎某的抗辩，因郎 某未向法庭提供相应的证据予以证明，原审法院难以采信。在柯 某不同意赠与房屋的前提下，因缺少赠与房屋的一致意思表示， 李某的赠与也就丧失了存在的基础。所以，合同无效的效力应及 于整个赠与行为。赠与合同被判令无效后，郎某应立即将系争房 屋的产权户名恢复登记至李某名下，并将房屋交还给李某。至于 李某要求郎某支付房款的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不 予支持。据此，原审法院作出判决如下：一、李某与郎某所签名 为《上海市房地产买卖合同》，实为房屋赠与合同无效；二、郎某 于判决生效之日起十日内将上海市某路房屋产权恢复登记至李某 名下；三、郎某于判决生效之日起十日内将上海市某路房屋交还 李某；四、李某要求郎某支付房款人民币3,500,000元的诉讼请 求不予支持。 郎某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：首先，李某在 起诉时仅要求其支付购房款，并未要求其返还系争房屋的物权， 现原审法院判决其返还物权的结果超出了李某的诉讼请求。其次， 李某与柯某均为香港居民，根据香港的法律规定，夫妻关系存续 期间取得的财产为“分别所有制”，现系争房屋登记在李某一人名 下，应当认定为李某一人所有，故其将系争房屋进行赠与无须征 得其配偶柯某同意，该赠与行为有效。此外，李某在与其交往过 程中，隐瞒婚姻状况，并使其怀孕，柯某出于愧疚也同意将系争 -5-
－5－ 益，有违民法上的公平原则，这种赠与行为应认定为无效。郎某 关于李某与柯某协商一致同意将系争房屋赠与郎某的抗辩，因郎 某未向法庭提供相应的证据予以证明，原审法院难以采信。在柯 某不同意赠与房屋的前提下，因缺少赠与房屋的一致意思表示， 李某的赠与也就丧失了存在的基础。所以，合同无效的效力应及 于整个赠与行为。赠与合同被判令无效后，郎某应立即将系争房 屋的产权户名恢复登记至李某名下，并将房屋交还给李某。至于 李某要求郎某支付房款的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不 予支持。据此，原审法院作出判决如下：一、李某与郎某所签名 为《上海市房地产买卖合同》，实为房屋赠与合同无效；二、郎某 于判决生效之日起十日内将上海市某路房屋产权恢复登记至李某 名下；三、郎某于判决生效之日起十日内将上海市某路房屋交还 李某；四、李某要求郎某支付房款人民币 3,500,000 元的诉讼请 求不予支持。 郎某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：首先，李某在 起诉时仅要求其支付购房款，并未要求其返还系争房屋的物权， 现原审法院判决其返还物权的结果超出了李某的诉讼请求。其次， 李某与柯某均为香港居民，根据香港的法律规定，夫妻关系存续 期间取得的财产为“分别所有制”，现系争房屋登记在李某一人名 下，应当认定为李某一人所有，故其将系争房屋进行赠与无须征 得其配偶柯某同意，该赠与行为有效。此外，李某在与其交往过 程中，隐瞒婚姻状况，并使其怀孕，柯某出于愧疚也同意将系争
房屋赠与其，只是为了过户方便才签订买卖合同，故郎某不同意 将系争房屋恢复登记至李某名下，亦不同意支付李某人民币350 万元购房款。 被上诉人李某则辩称：购买系争房屋的资金，来源于李某与 柯某出售在香港共同投资的物业，故无论是何种夫妻财产制度都 无法改变系争房屋由其与柯某共同出资的事实。此外，其从未告 知过柯某将系争房屋赠与郎某，柯某仅同意将系争房屋出售，故 其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 原审第三人柯某则述称：首先，其同意李某的意见。其次， 系争房屋位于上海市，应当适用不动产所在地的法律，故系争房 屋为其与李某之共同财产，此外，其从未同意将系争房屋赠与郎 某，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院另查明：2004年2月10日李某与柯某将其各拥有50% 产权份额的位于香港某地的房屋以5,400,000港币出售，所得款 项扣除按揭款等费用后以李某及柯某之名义存入香港恒生银行。 2004年10月11日李某以个人名义购买了位于香港另一地的房屋， 购买该房屋的部分款项由李某及柯某名义开立于香港恒生银行之 支票户头支付，2008年2月该房屋被出售，所得款项以李某名义 存入香港中信嘉华银行之帐户，2008年3月20日，李某以该帐 户内的存款支付了购买系争房屋的房款。以上事实有李某、柯某 在本院审理中提供的证据予以证实。 一6-
－6－ 房屋赠与其，只是为了过户方便才签订买卖合同，故郎某不同意 将系争房屋恢复登记至李某名下，亦不同意支付李某人民币 350 万元购房款。 被上诉人李某则辩称：购买系争房屋的资金，来源于李某与 柯某出售在香港共同投资的物业，故无论是何种夫妻财产制度都 无法改变系争房屋由其与柯某共同出资的事实。此外，其从未告 知过柯某将系争房屋赠与郎某，柯某仅同意将系争房屋出售，故 其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 原审第三人柯某则述称：首先，其同意李某的意见。其次， 系争房屋位于上海市，应当适用不动产所在地的法律，故系争房 屋为其与李某之共同财产，此外，其从未同意将系争房屋赠与郎 某，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院另查明：2004 年 2 月 10 日李某与柯某将其各拥有 50% 产权份额的位于香港某地的房屋以 5,400,000 港币出售，所得款 项扣除按揭款等费用后以李某及柯某之名义存入香港恒生银行。 2004年10月11日李某以个人名义购买了位于香港另一地的房屋， 购买该房屋的部分款项由李某及柯某名义开立于香港恒生银行之 支票户头支付，2008 年 2 月该房屋被出售，所得款项以李某名义 存入香港中信嘉华银行之帐户，2008 年 3 月 20 日，李某以该帐 户内的存款支付了购买系争房屋的房款。以上事实有李某、柯某 在本院审理中提供的证据予以证实
本院认为：系争房屋在2009年2月过户至郎某名下前，虽登 记在李某一人名下，但由于李某购买系争房屋的资金来源于李某 与柯某出售在香港共同投资的物业，故应当认定系争房屋在过户 给郎某前属李某和柯某共有。2009年2月李某与郎某签订了系争 房屋的买卖合同，在办理该合同公证手续的过程中，柯某亦出具 同意出售系争房屋的书面意见，故应当认定李某与柯某对于将系 争房屋进行物权变动即过户至郎某名下均无异议，郎某有权取得 系争房屋的物权。关于郎某在取得系争房屋物权的同时是否应当 按照合同约定支付房款的问题，鉴于李某在审理中明确表示其与 郎某签订的合同名为买卖实为赠与，而柯某仅同意将系争房屋出 售，故郎某应当按上述合同约定价格的50%即人民币175万元， 向柯某支付房款，李某要求郎某按合同约定的价格全额支付购房 款，缺乏依据。原审法院判决郎某向李某返还系争房屋之物权不 妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持上海市静安区人民法院(2010)静民一（民）重字第2 号民事判决第四项； 二、撤销上海市静安区人民法院(2010)静民一（民)重字第2 号民事判决第一、二、三项； 三、郎某应于本判决生效之日起十五日内支付柯某购房款人 民币1,750,000元。 负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付 -7-
－7－ 本院认为：系争房屋在 2009 年 2 月过户至郎某名下前，虽登 记在李某一人名下，但由于李某购买系争房屋的资金来源于李某 与柯某出售在香港共同投资的物业，故应当认定系争房屋在过户 给郎某前属李某和柯某共有。2009 年 2 月李某与郎某签订了系争 房屋的买卖合同，在办理该合同公证手续的过程中，柯某亦出具 同意出售系争房屋的书面意见，故应当认定李某与柯某对于将系 争房屋进行物权变动即过户至郎某名下均无异议，郎某有权取得 系争房屋的物权。关于郎某在取得系争房屋物权的同时是否应当 按照合同约定支付房款的问题，鉴于李某在审理中明确表示其与 郎某签订的合同名为买卖实为赠与，而柯某仅同意将系争房屋出 售，故郎某应当按上述合同约定价格的 50%即人民币 175 万元， 向柯某支付房款，李某要求郎某按合同约定的价格全额支付购房 款，缺乏依据。原审法院判决郎某向李某返还系争房屋之物权不 妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)重字第 2 号民事判决第四项； 二、撤销上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)重字第 2 号民事判决第一、二、三项； 三、郎某应于本判决生效之日起十五日内支付柯某购房款人 民币 1,750,000 元。 负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付
义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币34,800元、二审案件受理费人民币 34,800元，由上诉人郎某承担人民币34,800元，被上诉人李某 和原审第三人柯某承担人民币34,800元。 诉讼保全费人民币5,000元，由上诉人郎某承担人民币2,500 元，被上诉人李某和原审第三人柯某承担人民币2,500元。 本判决为终审判决。 审判长 张某某 代理审判员 姚某某 代理审判员 王某某 二0一二年一月十六日 书记员 唐某某 -8-
－8－ 义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币 34,800 元、二审案件受理费人民币 34,800 元，由上诉人郎某承担人民币 34,800 元，被上诉人李某 和原审第三人柯某承担人民币 34,800 元。 诉讼保全费人民币 5,000 元，由上诉人郎某承担人民币 2,500 元，被上诉人李某和原审第三人柯某承担人民币 2,500 元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张某某 代理审判员 姚某某 代理审判员 王某某 二○一二年一月十六日 书 记 员 唐某某
附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列 情形，分别处理： 04。。 (二)原判决适用法律错误的，依法改判： 00g -9-
－9－ 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列 情形，分别处理： …… (二)原判决适用法律错误的，依法改判； ……
