的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次,房地 产的使用离不开其周围的环境,因此房地产周边环境的因素,也影响房地产的价 格。如位于公园、绿地旁边的住宅,由于其安静、空气清新、风景怡人的环境 价格往往也较髙,而如果住宅紧临髙速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河 浜等视觉、空气污染源,则价格就低 房地产升值 (一)房地产升值的涵义和特点 房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下,从长远的发展趋势看,房 地产的市场交换价格不断上升的趋势。 受经济、社会、行政政治和环境因素的影响,房地产价格在时间上处于不 断的变动之中,尤其是受经济景气循环的影响,房地产价格也呈现出上升、下降 再上升的周期性循环特点。但是,房地产价格的周期性变动不是在同一水平上简 单地重复,而是在循环中不断上升,即螺旋式上升。房地产升值与一般商品的价 格上涨有原则区别。房地产升值表现为一种市场价值稳定上升的趋势。尽管在特 定的经济条件下,受通货膨胀的影响,一般商品物价也会不断上升,但房地产价 格上升的幅度往往大于一般物价涨幅(参见表5-1),也就是说,如果扣除物价 上涨因素,房地产价格仍有上升,这种上升就意味着房地产内在市场交换价值的 增长。这就是房地产所特有的升值现象。 表5-1若干国家地价、消费品价格,国民收入年平均递增率(%) 地价 消费品价格 国民收入 国家 年度 (现行价格)(1948-1967)(1948-1967) 美国1956-1966 6.0 英国1960-1969 1.7 法国|1950-1966 21.0 意大利1950-1962 日本1955-1969 19.0 0.8 房地产升值的实质是土地的升值,也就是说,是土地升值引起了房地产升 值。从物质构成上来讲,房地产的两大基本物质构成要素中,建筑物是不会升值 的,因为建筑物在使用的过程中,正常使用的负荷和风吹日晒等外界因素,都会 造成建筑物的物质磨损,此外,由于新的建筑物不断涌现,原有建筑物的材料、10 的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地 产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价 格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境， 价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河 浜等视觉、空气污染源，则价格就低。 三、房地产升值 （一）房地产升值的涵义和特点 房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房 地产的市场交换价格不断上升的趋势。 受经济、社会、行政政治和环境因素的影响，房地产价格在时间上处于不 断的变动之中，尤其是受经济景气循环的影响，房地产价格也呈现出上升、下降、 再上升的周期性循环特点。但是，房地产价格的周期性变动不是在同一水平上简 单地重复，而是在循环中不断上升，即螺旋式上升。房地产升值与一般商品的价 格上涨有原则区别。房地产升值表现为一种市场价值稳定上升的趋势。尽管在特 定的经济条件下，受通货膨胀的影响，一般商品物价也会不断上升，但房地产价 格上升的幅度往往大于一般物价涨幅（参见表 5—1），也就是说，如果扣除物价 上涨因素，房地产价格仍有上升，这种上升就意味着房地产内在市场交换价值的 增长。这就是房地产所特有的升值现象。 表 5—1 若干国家地价、消费品价格，国民收入年平均递增率（%） 国家 年 度 地价 （现行价格） 消费品价格 （1948—1967） 国民收入 （1948—1967） 美国 1956—1966 6.0 1.5 6.0 英国 1960—1969 12.0 3.7 1.7 法国 1950—1966 21.0 4.3 5.5 意大利 1950—1962 12.0 3.0 5.6 日本 1955—1969 19.0 0.8 8.2 房地产升值的实质是土地的升值，也就是说，是土地升值引起了房地产升 值。从物质构成上来讲，房地产的两大基本物质构成要素中，建筑物是不会升值 的，因为建筑物在使用的过程中，正常使用的负荷和风吹日晒等外界因素，都会 造成建筑物的物质磨损，此外，由于新的建筑物不断涌现，原有建筑物的材料