社会治安、文化与时尚等。其中,人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文 化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等; 文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的,它的作用方式不如经济 因素那样直截了当,作用过程也比较长,是一种渗透性的影响。如城市形成历史, 对一个地区房地产价格水平的影响,虽然不如经济因素的影响那样明显,但却常 常是非常深远并具根本性的,在中国许多城市中,某一个特定的区域,由于其独 特的发展历史,而始终成为房地产价格水平的高值区,如上海的外滩、徐家汇、 厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶 段,作用结果是不同的。如人口密度的提高,一开始会造成房地产需求的增加, 引起房地产价格上升,但发展到一定程度,则会造成生活环境恶化,有可能引起 需求量减少,房地产价格下降。 (三)行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市 规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施 政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因 素都是由国家机器来体现的,因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城 市规划对一块土地用途的确定,决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社 会因素不同,行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快,如果说经 济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的 如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地 产需求减少,房地产价格在较短的时间内迅速下跌。 (四)房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、 形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及 所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先,房地产自身的内 在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响着房地产的价 格。如地价上涨,建筑材料涨价,会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质 提高,效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如,房屋的朝向也会影响 房价。在中纬度地区,朝南的住宅,就比朝北的住宅舒适,因而价格也高。由于 房地产的个别性,房地产价格受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约9 社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文 化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等； 文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济 因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史， 对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常 常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独 特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、 厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶 段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加， 引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起 需求量减少，房地产价格下降。 （三）行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市 规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因 素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城 市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社 会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经 济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。 如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地 产需求减少，房地产价格在较短的时间内迅速下跌。 （四）房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、 形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及 所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内 在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价 格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质 提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响 房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于 房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关的因素）制约