权的垄断以及房地产的区域性和个别性,使房地产市场的竞争不能充分展开,带 有某种垄断性竞争的特点,这种不充分的竞争,常常使某个区域、某个时段的商 品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整,也使地区之间商品房价格造成 较大的差异。 此外,预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格,也 取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期,这就是房地产价格 形成的预期原理。在日常生活中,我们可以看到这种现象,如当某一个城市的有 关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施,譬如桥梁、地铁、开放式绿 地等,则其周围的房地产价格便会悄然上升,这就是预期原理的作用。因为人们 对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好,所以这些房地产的市场需求增 加,从而引起价格上升。 、影响房地产价格的因素 房地产价格受各种因素的影响而发生变动,要掌握房地产价格的运动规律, 必须弄清影响房地产价格的因素。 根据各种影响房地产价格因素自身的性质,可以将其分为经济因素、社会 因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素 (一)经济因素 影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增 长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区 的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投 资水平越髙,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房地产价 格总体水平也越高。反之,房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看,改革 开放20多年后的今天与改革初相比,房地产价格有了巨幅增长,就是源于全国 的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来 看,沿海地区与内地,北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间,房地 产价格水平有较为显著的差异,这也主要是由于这些城市之间,在以上经济因素 方面存在的明显差异所造成的 (二)社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、8 权的垄断以及房地产的区域性和个别性，使房地产市场的竞争不能充分展开，带 有某种垄断性竞争的特点，这种不充分的竞争，常常使某个区域、某个时段的商 品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整，也使地区之间商品房价格造成 较大的差异。 此外，预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格，也 取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期，这就是房地产价格 形成的预期原理。在日常生活中，我们可以看到这种现象，如当某一个城市的有 关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施，譬如桥梁、地铁、开放式绿 地等，则其周围的房地产价格便会悄然上升，这就是预期原理的作用。因为人们 对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好，所以这些房地产的市场需求增 加，从而引起价格上升。 二、影响房地产价格的因素 房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律， 必须弄清影响房地产价格的因素。 根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会 因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。 （一）经济因素 影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增 长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区 的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投 资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价 格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革 开放 20 多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国 的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来 看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地 产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素 方面存在的明显差异所造成的。 （二）社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况