△Y一消费者的可支配收入的变动量; Q一房地产商品的需求量 △Q一房地产商品需求的变动量 由于价格与需求量同方向变动,所在房地产需求的价格弹性系数应为正值, 即EY>0,并且,当0<EY<1时,称这种商品需求缺乏收入弹性,即需求量变动 对收入变动的反应小,也就是需求量变动比率小于收入变动比率;而当Ey>1时, 称这种商品需求富有收入弹性,即需求量变动对收入变动的反应大,也就是需求 量变动比率大于收入变动比率。 从一般意义上讲,房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平 和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段,对居 民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家,人们认为房地产需求是缺乏 收入弹性的,即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而,在中国现 阶段,随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提髙,城镇居民正在把消费热 点移向住房,居民住房支出的比重将由2%3%增加到21世纪初的15%左右,这 是一个很大的变化。因此,在现阶段,房地产需求是富有收入弹性的,这是收入 增加和消费结构变化共同作用的结果。 从特殊意义上讲,不同的房地产商品,其需求的收入弹性是不同的。例如 普通住宅面向广大工薪阶层,其需求的收入弹性较大;而高档别墅、高档商品住 宅面向外商和高收入阶层,其需求的收入弹性较小。 (四)房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 所谓房地产的潜在需求,是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般 生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的 房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求 是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值,因此也称为房地产的边界需求 潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据,但对规划未来房地产开发规模和投 资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时 都要重视预测房地产潜在需求。 2、房地产有效需求 所谓房地产的有效需求,也就是前文提到的现实需求,从微观经济的意义上 来讲,是指消费者在一定的时期内,在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商9 △Y—消费者的可支配收入的变动量； Q—房地产商品的需求量； △Q—房地产商品需求的变动量。 由于价格与需求量同方向变动，所在房地产需求的价格弹性系数应为正值， 即 EY>0，并且，当 0<EY<1 时，称这种商品需求缺乏收入弹性，即需求量变动 对收入变动的反应小，也就是需求量变动比率小于收入变动比率；而当 EY>1 时， 称这种商品需求富有收入弹性，即需求量变动对收入变动的反应大，也就是需求 量变动比率大于收入变动比率。 从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平 和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居 民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家，人们认为房地产需求是缺乏 收入弹性的，即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而，在中国现 阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，城镇居民正在把消费热 点移向住房，居民住房支出的比重将由 2%~3%增加到 21 世纪初的 15%左右，这 是一个很大的变化。因此，在现阶段，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入 增加和消费结构变化共同作用的结果。 从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如， 普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住 宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。 （四）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般 生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的 房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求 是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。 潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投 资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时 都要重视预测房地产潜在需求。 2、房地产有效需求 所谓房地产的有效需求，也就是前文提到的现实需求，从微观经济的意义上 来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商