的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平 方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。 试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 选定评估方法。该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益 (1-10%)=486000(元) 3.计算总费用。 (1)年管理费=486000×3.5%=17010(元) (2)年维修费=2500×900×1.5%33750(元) (3)年税金=20×900=18000(元) (4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元) 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4) =17010+33750+18000+4500=73260(元) 4.计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740(元) 5.计算房屋纯收益。 (1)计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定, 但是,在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》 第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这 样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中,房地产使用权年期届 满,地上建筑物一并由耍府无偿收回(注:如计算残值,也可以)。 年贬值额=建筑物重置价 =46875(元) 使用年限 (2)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数 =2500×900-46875×4=2062500(元)4 的 3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平 方米 20 元，保险费为重置价的 0.2%，土地资本化率 7%，建筑 物资本化率 8%。 试根据以上资料评估该宗地 2003 年 3 月的土地使用权价值。 1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 （1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算房地产纯收益。 年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） 5.计算房屋纯收益。 （1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定， 但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》 第二十 一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这 样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届 满，地上建筑 物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。 （2）计算房屋现值。 房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数 =2500×900-46875×4=2062500（元）