322安全利率加风险调整值法。 资本化率=无风险报酬率+风险调整值 323各种投资风险、收益率排序插入法。 评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料,然后把各项投资按收益率的大 小排队,估计待估地产投资风险在哪个范围内,并把它插入其中,然后确定资本 化率的大小。 33收益期限的确定 (已讲) 34收益法的派生方法(非重点 1)土地残余法 思路:土地价格=(房地产收益一土地收益)/土地折现率 2)建筑物残余法 思路:建筑物价格=(房地产收益一土地收益)/建筑物折现率 4应用举例 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用 权,并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平 米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%。目前,该类建筑重置价格为 每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现 用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一 般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金3 3.2.2 安全利率加风险调整值法。 资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值 3.2.3 各种投资风险、收益率排序插入法。 评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大 小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本 化率的大小。 3.3 收益期限的确定 (已讲) 3.4 收益法的派生方法（非重点） 1)土地残余法 思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率 2)建筑物残余法 思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率 4 应用举例 某房地产开发公司于 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用 权，并于 1999 年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为 每平 米 2000 元，经济耐用年限为 55 年，残值率为 2%。目前，该类建筑重置价格为 每平方米 2500 元。该建筑物占地面积 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现 用于出租，每月平均实收租金为 3 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一 般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需要支付的管理费 为年租金