=有效毛收入-营运费用 (P159下面)潜在毛收入一一无空置下的收入。 有效毛收入一一潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入 营运费用一一维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其 他资本或经营的收益。 净收益一一有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。 32资本化率的估算 321纯收益与售价比率法。 例题 在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例,见表1(假设交 易价格为无限年期)。 表1纯收益与售价交易实例 纯收益(元/交易价格(元/ 可比实例 资本化率(%) 年·平方米) 平方米) 418.9 5900 7 450.0 6000 7.5 2345 393.3 5700 6.9 459.9 6300 7.3 507.0 6500 7.8 对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率 为 r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5 7.32%2 ＝有效毛收入－营运费用 （P159 下面）潜在毛收入——无空置下的收入。 有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。 营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其 他资本或经营的收益。 净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。 3.2 资本化率的估算 3.2.1 纯收益与售价比率法。 例题： 在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表 1（假设交 易价格为无限年期）。 表 1 纯收益与售价交易实例 可比实例 纯收益（元 / 年·平方米） 交易价格（元 / 平方米） 资本化率（%） 1 418.9 5900 7.1 2 450.0 6000 7.5 3 393.3 5700 6.9 4 459.9 6300 7.3 5 507.0 6500 7.8 对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率 为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32%