影响也可能是不同的。例如，在铁路的附近建宅小区，由于铁路的噪音影响就会使房地产 价格降低，但是如果是建仓库或工厂，有利于运输，就会使其价格提高。 (2)各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素 对房地产的价格影响较大，有的因素则很小，但是影响大小并不是绝对的，随着时期、地 区、房地产类型的不同，影响因素的程度会发生变化。（举例） (3)各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素 对房地产价格的影响是一向性的，也就是说随着这种因素的变化而会一直提高（或降低） 房地产价格，有的因素在某一种状况下随着这种因素的变化会提高（或降低）房地产价格 但在另一种状况下却随着这种因素的变化而会降低（或提高）房地产价格，有的因素从某 一角度看会提高房地产的价格，而从另一角度看却会降低房地产价格，它对房地产价格的 最终影响如何是由这两方面合力决定的。（举例）》 (4)某些因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产 价格的影响是无形的，虽然可以感觉得到，却难以用数学公式表达出来。其对房地产价格 的影响程度就要由估价人员长期丰富经验作出判断了。比如说新的政策的制订无法量化 其对房地产价格的影响也不能用公式去表达。所以估价是定性和定量分析相结合的。 (一)自身因素 1、实物因素 土地实物：面积（一般过大过小价低，特殊情况相邻需求会待价而沽）形状、地形地势、 地质承载力稳定性、土壤、土地开发程度 建筑实物：建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高入建筑结构（钢-框·钢混·砖 8 This document is produced by trial version of PrinFlash.Visit www.print2flash.comfor more information