第三章房地产价格和价值 一、教学目的 理解房地产价格的概念及特征：熟悉房地产价格的主要类型：熟悉影响房地产价格的 影响因素。 二、教学重点 房地产价格的特征、价格与价值类型：影响因素对房地产价值的影响分析。 三、教学难点 房地产价格与价值类型 四、教学方法 讲授、讨论 教学过程： 一、房地产价格的含义及形成条件 (一)房地产价格的形成条件 西方经济学：商品的价格是商品的效用、相对稀缺性、有效需求三个因素共同作用的 结果。因此，房地产价格的形成条件为： 1、房地产的效用或有用性 房地产的效用或有用性是指房地产能满足人们的某种需要或欲望的能力： 不用效用的房地产价格不同（商业房地产、工业房地产、住宅房地产） 2、房地产的相对稀缺性 房地产的相对稀缺性是指房地产的数量是有限的，不能满足所有人的全部需要和欲 望。价格决定稀缺商品的归属， 3、房地产的有效需求 房地产的有效需求是指由于有购买力而形成的对房地产的需求 (二)房地产价格的概念 房地产价格是指有用且稀缺的房地产在人们的有效需求前提下，合法（和平）获得他人的 房地产所必须付出的代价，是房地产经济价值（交换价值）的货币表示。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
二、房地产价格的特征 房地产作为商品具有普通商品的价格特征：都用货币表示：都有价格波动（供需变化）： 都是按质论价（优劣不同）。 1、房地产价格形式的双重性 房地产价格的形式具有双重性，即房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收益 代价的租金。 房地产价格与租金之间存在一定的转换关系，就如同资本与利息的关系一样。房地产价格 2、实质的权益性（权益价格） 房地产的不可移动性一一交易后不可移动（例，运城人在海南澄迈买房） 如何证明房子是自已的？一一一权益所有权 例：银行贷款给买房人，房子买房人住着，银行凭借什么放款？抵押权 实物相同的房地产，由于权益状态不同，价值差异巨大。 如：学校周边消尚创意城和舜德佳苑（大小产权） 剩余期限不同价值不同 存在产权争议的房地产价值低 限制权益（被查封的房地产不能被抵押，就没有抵押价值） 要求：根据该特点，房地产估价人员在进行房地产估价时，要充分了解房地产的权益状况， 考虑权益状况对房地产价格的影响。 3、房地产价格范围的地区性（区位影响大） 表现：一是宏观地区差异，反映在不同城市区域之间的房地产差价 二是微观上的地区差异，主要表现在同一城市地区范围之内，不同地段之间存 在着较大的房地产差价。 原因：一是不同地区的房地产其周围的社会经济环境不同，包括社会经济发展的 程度、市场发达的程度、供求状况等，这些都会影响到房地产价格 二是相同地区，不同地段的公共配套、环境条件不同。 4、房地产价格形成的长期性 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
房地产的不可移动性、独一无二性等造成人们难以在短时间内对影响房地产价格的产 权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况有比较充分的了解。同时房地产本身的价 值量较大，所以房地产交易双方对房地产的价格的相当慎重，正常情况下，具体的交易价 格在短期内无法形成 5、房地产价格表现的个别性 房地产价格的个别性是指房地产价格通常是一宗房地产一个价格。 房地产的不可移动性或位置固定性，使人们不能把房地产拿到同一处进行比较，要认 识房地产，必须亲自到实地去查勘、观察和判断。 同时，人们对同一房地产的看法也会有所不同，交易主体在房地产交易过程中的个 别因素也存在差异，如交易主体的知识水平、个人偏好、讨价还价能力、赎买动机、购买 习惯、性格类型等都会影响其对房地产价格的判断。就会产生交易主体不同，房地产价格 不同。 6、房地产价格变化的敏感性 房地产是人类生产、生活的必需品，房地产价格的变化不仅会影响经济和社会发展， 而且还涉及广大人民的生活、涉及社会稳定和政治局势等方面。 三、房地产价格类型 (一)按房地产价格形成基础划分 1、成交价格交易中双方协定的实际价格，实际发生。具有个别性 2、市场价格已经发生的价格的统计平均价格 3、理论价格供需平衡的价格 4、评估价格估价测算价格 理论上，一个良好的评估价格等于市场价格和理论价格 5、市场调节价二手房价 6、政府指导价基准地价、标定地价、重置成本、经济适用房价等 7、政府定价限价房 (二)按房地产的物质存在形态来划分 3 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
1、土地价格地价 土地位置不同，土地价格不同。如，城市中心向郊区土地价格的变化（基准地价图 土地开发条件不同，土地价格不同。如，生地、毛地、熟地 三通一平：通水、通电、通路和场地平整 七通一平：通上水、通下水、通电力、通电信、通气、通热力、通路和场地平整 2、建筑物价格纯建筑物不包含土地的价格 3、房地价格通常所称的“房价” 同一宗房地产来说，房地价格=建筑物价格+土地价格 (三)按房地产的权属来划分 1、所有权价格 所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格或者房屋所有权与土地使用权的合 一价格。 所有权是物权的最高形式，其他权利只是对其不同程度的分制或削弱。 特例：我国的城镇土地属于全民所有，由国务院代表全民行使权利。土地所有权不能 进入市场流通，只有使用权在市场流通，评估价格为土地使用权价格。 农村集体土地所有权的征收价格为补偿价格。 我国的房地产所有权价格是土地使用权价格与建筑物所有权价格合一。 房地产所有权价格会因其他权利的设定而降低，例：带有租约的房屋所有权价格，设 定了抵押的房屋所有权价格，设定了地役权的土地使用权价格。 2、使用权价格 土地使用权价格 集体土地承包价格、宅基地使用权价格 3、他项权价格抵押价格（银行贷款的依据价格） (四)按政府价格行为来划分 1、出让价格 2、征用价格 4 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
3、征收价格 4、课税价格：是政府为课征税赋而对房地产评定的价格，是作为对房地产计税的价 格。 5、拆迁价格（国有土地上房屋征收） 6、补地价是指更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、 抵押划拨土地使用权、出让土地使用权续期需要补交给政府的地价。 补地价=改变用途后的地价一改变用途前的地价 容积率增加的补地价公式 补地价=(（增加后容积率一原容积率）/原容积率)◆原容积率下的地价 (五)按房地产的出让方式来划分 1、协议价格 2、招标价格 3、拍卖价格 4、挂牌价格 (六)按房地产销售的价格形式来划分 1、起价销售商品房的最低价格。一般是最差商品房的价格，或虚设价格，广告价 格。 2、标价报价，商品房出售者在价格表上标注的不同楼层、朝向、户型商品房出售 价格。一般标价高于成交价。 3、均价所销售商品房的平均价格。标价平均价成交平均价 4、成交价实际交易价格，买卖价格。 5、现房价格 6、期房价格 现房价格=期房价格+预计等待时间的收益现值之和+风险补偿（画图解释）》 (七)按房地产的价格单位来划分 1、总价格土地总价建筑物总价房地合一总价 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
房地产的总价格不能反映房地产价格水平的高低。 2、单位价格单价分推到单位面积的价格。单位价格可以反映房地产价格水平的 高低，但比较高低时得统一面积内涵与货币单位。 3、楼面地价单位建筑面积的地价，将土地价格平均到每单位建筑面积上。比土地 单价更能反映土地的价格水平。 楼面地价=土地总价建筑面积 楼面地价=土地单价容积率 例：甲乙两个开发商获得位置相邻的两宗同样面积的土地，土地总价都为2000万 元，甲的容积率为6，乙的容积率为8，问哪个开发商的土地相对便宜？ (八)按房地产公共管理的价格类型来划分（政府定期公布国务院规定） 1、基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地 域的士地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某价值时点一定区域范用内最 高使用年期土地的平均价格。 2、标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下与某一估 价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 3、房屋重置价格：指某一基准日期，不同区域、不同建筑结构、不同用途、不同档 次或等级下特定状况房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 (九)按房地产估价方法来划分 1、收益价格收益法 2、比较价格（比准价格）市场法 3、成本价格成本法 注意：一般而言，收益价格趋向于理论价格，比较价格趋向于市场价格。当房地产市场比 较成熟且处于正常状态时，二者基本一致。当房地产市场存在泡沫时，市场价格会大大高 于收益价格。从某种意义上讲，收益价格倾向于最高买价，成本价格倾向于最低买价，比 较价格倾向于成交价格。当成本价格大大高于比较价格或收益价格时，说明房地产市场不 景气。当市场价格远远高于收益价格时，说明房地产市场泡沫严重。（学完方法慢慢理解）》 6 This document is produced by trial version of PrinFlash.Visit www.print2flash.comfor more nformation
(十)名义价格与实际价格 1、税费负担 2、不同付款方式 3、房地产内涵不同 四、房地产价值类型 (一)不同估价目的下的评估价值 不同评估价值是假定估价对象在一定条件下进行交易的最可能的价格或金额。 1、市场价值（公开市场价值） 公开市场价值的条件：适当营销、熟悉情况、谨慎行事、不受强迫、公平交易 隐含条件：正常观念和行为（不偏好）、不乐观不保守、最高最佳利用、企业持续经营 2、非正常市场价值 投资价值 谨慎价值 快速变现价值：未适当营销，一般小于市场价值 现状价值：一般小于市场价值（合法利用），不合法利用下一般大于市场价值 残余价值：不继续使用的前提下的房地产价值 区分残余价值与残值（资产不能使用，耐用年限到期） (二)是否存在租约 1、完全产权价值（无租约限制价值）一一一征收价值 2、出租人权益价值（有租约限制的价值）一一一抵押、转让价值 3、承租人权益价值（租赁权价值） 完全产权价值=出租人权益价值+承租人权益价值 五、影响房地产价格的因素 对房地产价格影响因素的基本认识： (1)各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素 降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。同一因素对不同类型的房地产价格的 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
影响也可能是不同的。例如，在铁路的附近建宅小区，由于铁路的噪音影响就会使房地产 价格降低，但是如果是建仓库或工厂，有利于运输，就会使其价格提高。 (2)各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素 对房地产的价格影响较大，有的因素则很小，但是影响大小并不是绝对的，随着时期、地 区、房地产类型的不同，影响因素的程度会发生变化。（举例） (3)各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素 对房地产价格的影响是一向性的，也就是说随着这种因素的变化而会一直提高（或降低） 房地产价格，有的因素在某一种状况下随着这种因素的变化会提高（或降低）房地产价格 但在另一种状况下却随着这种因素的变化而会降低（或提高）房地产价格，有的因素从某 一角度看会提高房地产的价格，而从另一角度看却会降低房地产价格，它对房地产价格的 最终影响如何是由这两方面合力决定的。（举例）》 (4)某些因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产 价格的影响是无形的，虽然可以感觉得到，却难以用数学公式表达出来。其对房地产价格 的影响程度就要由估价人员长期丰富经验作出判断了。比如说新的政策的制订无法量化 其对房地产价格的影响也不能用公式去表达。所以估价是定性和定量分析相结合的。 (一)自身因素 1、实物因素 土地实物：面积（一般过大过小价低，特殊情况相邻需求会待价而沽）形状、地形地势、 地质承载力稳定性、土壤、土地开发程度 建筑实物：建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高入建筑结构（钢-框·钢混·砖 8 This document is produced by trial version of PrinFlash.Visit www.print2flash.comfor more information
混-砖木人设施设备（电梯、中央空调、集中供热、网络通讯入装饰装修（精-简，毛人 空间布局、防水保温隔热隔声通风采光日照、外观、新旧程度 2、权益年假 3、区位（结合区位条件分析）】 运城市区南北高架对北区房价的影响 学校对周边房价的影响 不同类型房地产对相同的条件如铁路的价格反应 (二)外部因素 人口、政策（房地产政策、金融、税收、规划计划、特区开发人经济因素（经济发展、 居民收入、物价(CPIPPI)汇率人社会因素（政治安定、社会治安、城市化、房地产 投机人国际因素（经济、政局人心理因素（偏好、惜售、风水人其他（行政隶属变更） 一、一般因素 一般因素一一宏面因素，不直接作用于具体的房地产，是决定区域房地产价格走势的 共同因素。 政治因素、经济因素、社会因素、人口因素、国际因素 二、区域因素 特定区域内的自然、社会、经济因素所产生的区域特性，相对于一般因素，区域因素 的范围小一些。 区域商业服务繁华程度、区域交通条件、区域基础设施、区域环境条件 三、个别因素 具体某宗房地产的影响因素，包括微观环境和微观实体。 总结（重要内容，一定要点明）：一般来说，一般因素是房地产价格的基础和前提， 决定了房地产价格的存在，如政策制度：区域因素是房地产价格的决定性因素，如沿海内 9 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
地的差异、大小城市的差异、城市之中不同地段的差异：个别因素主要是对已存在的价格 进行微观修正，如朝向、楼层、面积、使用年限、装修情况等。 课后记： 10 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information