第一章房地产估价概论 第一节房地产估价的含义及要素 一、教学目的 理解房地产估价的含义，学握房地产估价各要素的内涵。通过房地产估价的含义 与要素理解房地产估价师及房地产估价人员应具备的基本职业素质。 二、教学重点 房地产估价的概念、估价委托人、价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 价值类型。 三、教学难点 估价委托人与产权人的关系、价值类型 四、教学方法 讲授、案例启发 教学过程： 一、房地产估价概念Real estate appraisal美Property valuation英 启发引导：WHOW附YHOW 房地产估价是房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序 选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象 在价值时点的特定价值进行测算和判断并提出专业意见的活动。 三项基本内容：分析市场把握（因素分析） 测算公式计算 判断专业经验 二、房地产估价要素 (一)估价当事人谁估价？谁要求估价？ 房地产估价机构、房地产估价人、委托人 (1)房地产估价机构(appraisal firms,appraisal companies） 具备足够数量的房地产估价师、（由自然人）依法设立并取得房地产估价机构资 质，从事房地产估价活动的专业服务机构。 等级：暂定期内三级、三级、二级、一级（地域不限，业务范围有限制 房地产估价报告由估价机构出具，而非估价师个人。 (2)房地产估价师(real estate appraisers,,real estate valuers) This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
1、种类（注册房地产估价师、资格房地产估价师） 2、房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，同一时间只能在一个房地产 估价机构从事房地产估价业务。 3、不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委 托并统一收费。 (3)委托人客户 注意区分房地产委托人与权利人（两者在特别情况下可能不是同一人） 举例：法院拍卖房屋买卖房地产保险抵押贷款房屋征收房地产投资 (二)估价目的appraisal purpose为什么估？（估价的龙头） 委托人对估价报告的预期用途 估价目的不同最终估价结果不同 例1：美国雷利巴洛维教授在《土地资源经济学.不动产经济学》一书中 一个经营者花费5东南部美元购置了一块建筑场地然后再花费20万美元修建一幢办公楼 财产总投入25万美元，当他将财产抵押贷救评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值 估税员以13万美元估定财产收税价值。如果该财产所有者决定出告该财产，在与房地产经 纪人谈妥以后，他决定标价30万美元，而当他发现自己的财产正是某种公共项目所需，征 收价值为27.5万美元。 分析：成本、贷款价值、税收价值、市场价值、征收价值 为什么会不同呢？不同估价目的估价对象的范围、估价选择方法、估价考虑因素会不同 最终的估价值会不同。 例2：有租约的房地产抵押（转让）价值估价需要考虑租约，而征收价值不考虑租约，同一 宗房地产不同的估价目的，由于考虑的因素不同，导致最终的价值不同。 例3：同一宗属地产交易价值与抵押价值，由于抵押价值评估要求谨慎，所采用的参数与数 据一般属于保守、悲观状态。 注意：一般委托人不能准确描述估价目的，所以由估价师咨询委托人的预期用途，最后由估 价师总结表述 This document is produced by trial version of Prin2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(三)估价对象(subject property)对什么估价？ 房地产及其相关权利（抵押权、地役权、租赁权等） (四)价值类型 估价目的决定价值类型 征收、抵押、转让、租赁、投资、税收 投资价值、快速变现价值、在用价值 (五)价值时点(valuation date,appraisal date)什么时侯？ 估价目的决定价值时点，不能随意定。先有价值时点后有价值。 如征收估价的时点为征收公告发出之日。 “估价时点原则”细讲 (六)估价原则(appraisal principle)标准、准则？ 合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则、独立客观 公正原则 (七)估价程序(appraisal process). （八)估价方法(appraisal approach(P67-68) 市场比较法(market comparison approach)、收益法(income approach)、成本 法(cost approach) 假设开发法、基准地价系数修正法、路线价法 (九)估价结果 估价师的职业道德一不迎合、客观、公正、独立。 注意： 1、客观合理价值 公正中立第三方遵循市场规律内在的（发现价值） 2、专业估价特点：专业意见、公信力、法律责任、有偿服务 专业意见、公信力是指估价是模拟大多数市场主体的市场价值，而非估价师自已定价， 例：运城玛雅房屋卖房，要求估价公司做低价格，从中谋利，估价公司必须遵循市场价值规 律，不能乱估。专业意见更非价格保障，是供委托方参考的，而并不是一定用这个价，所 估价值与市场价值可以有误差，但是偏差过多，致一方损失的，须承担法律责任。如银行贷 款。 (十)估价依据依据什么？ 1、政策法规 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
《物权法》《城市房地产管理法》《房地产估价规范》《征收评估办法》《房地产估 价术语》 2、委托人提供的资料 3、估价师调查资料数据 (十一)估价假设条件限制时表么办？ 估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须明确的前提条件 作出的某种假定。 1、一般假设产权无理由怀疑其真实 2、未定事项假设例：在评估某一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建 筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出假定。 3、背离事实假设征收不考虑查封、抵押、租约等实际存在的因索 4、不一致假设规划与现实不一致 5、依据不足假设司法拍卖、征收不允许进入进行实地查勘 参考资料： 1.《房地产估价理论与方法》 2.《房地产估价案例分析》 课后作业： 习题练习 教学后记： This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
第二节房地产估价的必要性 五、教学目的 理解房地产估价是一种专业估价，了解房地产估价的社会需求。 六、教学重点 专业估价的特点、房地产估价的业务需求方向、主要的房地产估价业务。 七、教学难点 理解房地产估价是一种专业估价。 八、教学方法 讲授、案例启发 教学过程： 上一节课的内容中，可以了解到房地产估价是专业人员进行的专业估价。为什 么房地产必须进行专业估价呢？ 一、专业估价 (一)专业估价存在的必要前提 提问：大家认为什么样的东西需要专业的估价？举例，总结一下这些需要估价的 东西的特征。 珠宝、矿产资源、企业价值、无形资产 价值量大、独一无二（同时具备，需要估价》 一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆 知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业 估价。一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘诗专业机构 或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值， 骋请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。 (二)房地产需要专业估价的原因 1.从房地产的特性上分析： 房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下 8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买：②买者和卖者的人数众多 ③买者和卖者都有进出市场的自由：④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息 并能预测未米的价格：⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要 的：⑥买者和卖者无串通共谋行为：⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
利润最大化：⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述 八条中的任何一条，就是不完全市场。纯悴的完全市场在现实中几乎不存在。证 券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品 质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，尽管房地产所有权（中 国为房屋所有权和建设用地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合 第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场 房地产的不可移动性和区位影响价值导致房地产的独一无二性。（例：海景 房的价格)》 以上两者个原因，使得房地产的价格无法在市场上通过大量的同质商品比较 而得出确定的价格。（衣服、书包等物则不同） 房地产的价值量大。 2.从国际需求上分析 国际上，一般把估价专业划分为房地产、古董和艺术品、矿产资源、机器设 备、企业价值、无形资产等几大类。 即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估 价和商业房地产估价两大类。在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在住宅估 价中，有的房地产估价师专做小型的（一至四个单元）给多户家庭使用的住宅估 价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中，有的房地产 估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做工业房地产估价，或 者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。总之，估价如果不分专业 个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么书都可以教，一个 医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可承揽而一时得利，但 终因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会 认可，得不到社会尊重、没有尊严，估价行业难以持续发展，最终受害的将是估 价师和估价行业自身。至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自 己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构：或者从事 多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。（例，在建工程某开发商某小区的 贷款延续估价) 二、房地产估价的社会需求 (一)房地产估价的主体地位 房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比 重最大的部分，一般占50%一70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅 占30%一50%。例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占美国全 部财富的56。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。据有关资料，房地产占 家庭总资产的比重，在西欧国家为30%~40%，在美国为25%左右。美国家庭平均 拥有的房地产资产4倍于其股票资产。2002年，中国农村居民的财产中，土地 和房产是最大的两项，约占74%：城市居民的财产中，房产占的比重高达64.39% 在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独 无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要 专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专 门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。一旦需要估价，通常 是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑 起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资 产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。 (二)房地产需要估价的情形较多（引导学生看书，之后总结） 其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让 行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、 抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产 租赁、抵押、征收、征用、分制、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价 纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。估价机构 出具的估价报告还具有鉴证、证明的效力，具有一定的公信力，城市房屋拆迁补 偿、国有企业改制资产价值认定、司法拍卖物价格的确定都是以估价机构出具的 估价报告作为权威的、基本的依据。 (三)房地产估价的衍生服务（未来发展的主方向） 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评 估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产 价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价 师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们 通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项 目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、 房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
三、房地产估价的发展历程 (一)美国房地产估价发展历程 美国的房地产估价业作为一个独立的行业开始发展始于1902年，回顾百年 历史，美国房地产估价业在估价理论的发展和技术的应用上取得了若干次大的进 步，而每一次进步都与一些房地产界的著名学者和实践者联系在一起。在这里让 我们回顾一下他们的伟大贡献，同时也就看到了房地产估价理论和方法的发展之 路。 我们将房地产估价业的发展分为四个时期：“三方法”时期、理论完善时期、 新方法和技术发展时期、个人电脑/网络/实时数据时期。下面将分阶段论述之。 1.“三方法”时期一一房地产估价作为学术领域的开始(20世纪初至20世 纪40年代) “三方法”指的是市场比较法、收益法和成本法，这三种基本的估价方法在 这个时期开始发展，最初的房地产学术教育也始于这个阶段。在这个时期有很多 房地产学者对估价理论做出了巨大的贡献。 理查德。赫德(Richard Hurd) 理查德。赫德(1865-1941)在1903年写作了《城市土地价值原理 (Principles of City Land Values)一书，该书是第一本论述城市土地估价理 论的著作。在书中赫德分析了影响城市中物业价值的因素和经济力量。赫德在这 本书中引入了两种形式的价值概念：内在价值(intrinsic value)和交换价值 (exchange value)。内在价值是指物业所获得租金的资本化价值：交换价值是 指市场交易的平均价值。因此，赫德所提到的“交换价值”就是我们现在所说的 “公平市场价值”的雏形。他认为内在价值有可能与交换价值产生差异，这与 个物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依赖的，交换价值在长期是 围绕内在价值波动的。赫德也是提出“最高利用”(Highest utilization)的 第一人，这个概念就是我们现在所说的“最高最佳使用”(Highest and best use) *欧内斯特。费希尔(Ernest Fisher) 欧内斯特。费希尔(1893-)是20世纪20年代房地产领域出现的著名学者。 1924年他出版了《房地产实务原理》(Principles of Real Estate Practice)》 一书，后来该书成为了房地产专业的教材，当时房地产专业教有才刚刚起步。20 世纪30年代初，费希尔是密歇根大学商业管理学院的房地产教授。1932年他协 This document is produced by trial version of PrintFlash.Visit www.print2flash.comfor more information
助巴布科克写作了《房地产估价》(The Valuation of Real Estate)一书，而 另外的一个著名房地产学者理查德。拉特克利夫(Richard Ratcliff)就是费希 尔在密歇根大学的博士生。 *弗雷德里克。巴布科克(Frederick Babcock) 弗雷德里克。巴布科克(1897一1983)是美国第一本房地产估价专业著作的 作者，l924年他出版了《房地产估价》(The Appraisal of Real Estate) 书，在书中巴布科克列举了估价的八种方法（第二版改为七种），并指出必须根 据物业的不同类型选择合适的方法。例如，对于商业物业和住宅物业就应该运用 不同的估价方法。巴布科克的第二本书更加有名，这就是1932年版的《房地产 估价》(The Valuation of Real Estate)。这本书第一次试图将房地产评估的 各种方法和技术统一在一起。巴布科克在书中论述了在评估之前准确界定评估目 的的重要性，他是认识到必须根据评估目的选择合适的评估方法的第一人。同时， 他指出评估目的还会影响评估的结果。这样，价值就不再是唯一的一个值，而是 依赖于所定义的评估目的。购买、销售、偿债、开发、收购、保险、赔偿和抵押 就是不同的评估目的，可能导致不同的评估值。 在《房地产估价》(The Valuation of Real Estate)一书中，巴布科克将 评估的目的划分为两大类，一类是为进行与物业有关的决策而进行的评估，例如 销售、购买和投资等：另一类是为某种行为求取一个价格基数，例如物业税评估 政府收购、灾害赔偿等。 他同时区分了价值和市场价格这两个概念，认为价值是理论上的，而价格是 实践中的。市场价格是基于销售的真实价格，而价值必须加以界定。巴布科克列 举了估价的七种方法，将它们归为三类：市场比较法有一种：收益法有四种：成 本法有两种。他认为收益法是最好的一种方法，只要有可能就应该使用这种方法。 他同时提出采用分割的资本化率，将收入流划分为两部分（土地部分和建筑物部 分)，对于不同的部分采用不同的资本化率分别计算其价值。 其他三位著名的房地产学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都可以被看作是费希 尔和巴布科克的弟子。 霍默。霍伊特(Homer Hoyt)和阿瑟。韦默(Arthur Weimer) 霍默。霍伊特(1895一1984)在1918年和1933年分别获得艺加哥大学的法 学博士和经济学博士学位。阿瑟。韦默(1909-1987)1934年获得芝加哥大学的 博士学位。霍伊特最著名的著作是《城市房地产原理》(Principles of Urban Real This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
Estate与韦默合作)。在书中，两位作者提出收益法是确定物业价值的最可靠 的方法，因为该方法“基于对未来收益的预测，利用合适的资本化率将这些预测 反映到当前价值中”。他们认为位置、市场、法律、政府以及物业本身的特征是 影响物业价值的重要因素，而区位和市场因素是最重要的。 2.理论完善时期(20世纪50年代至20世纪60年代上半期》 在这个时期，房地产估价理论被众多学者分析和讨论，从而不断得到扩展和 完善。 *利昂。埃尔伍德(L.eon Ellwood) 利昂。埃尔伍德(1896-1974)从未获得过博士学位，但他却是房地产实务 界著名的思想家。他1959年出版了《房地产评估和金融中的E11wood表格》 (Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing),引入了债 务一一权益分析技术，其中资本化率是基于贷款条件、预期持有期和预期增值率 计算的。Ellwood方法的核心就在于考虑到债务和权益所有现金流的实际发生时 间，并为二者确定合适的资本化率。 *理查德。拉特克利夫(Richard Rateliff) 理查德。拉特克利夫(1906-)是创立现代房地产估价标准和技术的最重要 人物之一。他是传统房地产估价框架（由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克建立） 的变革者。拉特克利夫是一个多产的作家，他的著作包括《城市土地经济学》 (Urban Land Economics,l949)、《现代房地产估价》(Modem Real Estate Valuation:Theory and Application,,l965)和《房地产决策评估》(Valuation for Real Estate Decisions,1972). 拉特克利夫在他的一篇重要文献“净收益不能被分制”(Net Income Can‘t be Split)中对巴布科克所提出的将收益流分解为土地和建筑物两部分的方法提 出了异议。他认为由于资本化率反映了整个投资的风险水平，而整个投资包括了 土地和建筑物，因此现金流应该用一个统一的资本化率米进行资本化。拉特克利 夫还引入了一个新的市场价值概念，称为“最可能出售价值”(most probable selling price)。这个概念包含两个含义：第一，在估价过程中评估师是基于 所界定的条件对物业能够在市场上所销售的价格进行预测：第二，这个预测是最 可能实现的价值，但并不是一定能够实现的价值。因此他认为评估的过程是找到 一个最可能售价的过程。 3.新方法和技术发展时期(20世纪60年代后半期至20世纪80年代初 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information