第六章成本法 一、教学目的 理解成本法的基本内涵与理论依据，清楚成本法的适用范围：掌握重新购建价格、建筑 物折旧的内涵与计算方法，理解并学握成本法应用的几种基本公式及详细计算。 二、教学重点 重新购建价格、折旧、计息期 三、教学方法 讲授、讨论 教学过程： 第六章成本法(Cost Approach) 第一节成本法基本原理 《房地产估价规范》5.1,7：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收 益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 一、成本法的含义 成本核算-一房地产建设成本（价值时点）一一？新、旧等值？（例，同一价值时点， 新建成房地产与已建成10年房地产价值等值？)-一折旧 价值时点的房地产建设成本=估价时点的重新购建价格 成本法，是求取估价对象在价值时点的重新购建价格与折旧，然后将重新购建价格减 去折旧来求取估价对象价值的方法。 注意： 1)成本法中的成本不是一般意义的成本，而是价格成本，包含合理的利润。 2)成本法是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价格的一种估价方法， 也可以说是房地产价格各个组成部分的累加为基础米求取房地产价格的方法。 价格组成--一各组成部分相加-一累积-一积算法-一积算价格（成本价格） 3)客观成本，非实际成本 二、成本法的理论依据 生产费用价值论：商品的价格是依据其生产所必要的费用决定的。 卖方：基于过去的“生产费用”，最低价格不能低于其投入的基本生产费用。 引申-一当一种房地产的市场价格低于它的成本时，它就不会被开发建设，除非它的 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
市场价格升高了：如地王囤地一新政策，政府监管地王开发。而如果一种房地产的市场价 格远高于它的成本，则会很快进入市场，直到其市场价格降下来。 买方：类似于“替代原理”，最高价格不能超过预计重新开发建设所花费的费用。（例， 当房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如 果自己另外购买一块类似土地时的现时价格会是多少，然后再在这块土地上建造类似建纳 时所需要费用又是多少，此二者之和即为自己所愿意支付的最高价格)。 一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的 代价，买卖又方可以接受的其同点必然是正常的代价（包含正常的费用、税费和利润）。 因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必盖的支出和获得的利润为基础（客观 数据》来求取估价对象的价值。 问题：成本越高价值越大，成本低价值低？ 经济学-平均利润+平均成本市场 正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资 有赚钱与赔钱的问题。无论是从一个房地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来 看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由 房地产开发建设的成本决定的，就不会存在房地产泡沫破碎后的惨局”。 三、成本法的适用范围 是否所有的房产都可用成本法进行估价？ 局限性：不适用于过于老旧的房地产估价。 原因：成本法的使用费时费力，过于老旧的房地产已没有实际利用价值，用成本法不 能客观评估其使用价值。 过于老旧的房产如何评估？ 建筑物-一残值 房地综合-一建筑无利用价值--一重新建设开发（最高最佳使用原则，房地不均衡） 假设开发法计算未来开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得的利润，本质是士 地的价值。 成本法适用于：新的、较新的房地产。 具体情况： 1、无交易、无收益的房地产估价有些房地产既不能交易，又无法产生收益，如政 府办公用房、军队营房、医院、图书馆、学校、体有场馆、公园等公用、公益性房地产。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
2、特殊目的的房地产估价如房地产保险，由于在属于保险范围的内容，遭受损害 的往往是建筑物，保险价值的构成最适宜的方法即是以成本法评估建筑物价值。又如某种 补偿为目的的估价，如征收补偿，其补偿方法是对重置进行估价，其实质是成本法。 3、特殊建造的房地产有些房地产因个别用户的特殊需要而设计建造，具有显著的 独一无二性，如安装特殊设施设备的厂房及机场、码头、桥梁、隧道等。 4、狭小市场上的房地产由于市场狭小或不完善，会很难找到可比实例房地产，于 是无法使用市场比较法进行估价。 5、市场比较法中的修正计算当估价对象房地产与可比实例房地产的实体特征差异 显著时，可用成本法估计差异数值予以修正。例如，估价对象房地产与可比实例房地产由 于电梯数量差异需要修正，进行这项修正的适宜方法是估计成本差异。 四、基本公式 房地产成本价格=房地产重新购建价格一折旧 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物的折旧 针对不同的估价对象，成本价格的内涵及估价公式是不同的 1、新开发土地的成本价格 新开发土地价格=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 2、新开发房地产的成本价格 新开发房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税 费+开发利润 3、新建筑物的成本价格 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 4、旧建筑物成本价格 旧建筑物价格=建筑物重新购建价格一建筑物的折旧 5、旧房地产成本价格 旧房地产价格=房地产重新购建价格一建筑物的折旧 五、成本法的基本过程 1、搜集有关房地产开发成本、税费、利润等资料 2、估算土地或建筑物重新购建价格 3、估算建筑物的折旧 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
4、求取成本价格 第二节重新购建价格的测算 一、房地产的重新购建价格 (一)概 重新购建价格也称重新购建成本，是指假设在价值时点时重新取得全新状况的估价 对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润， 重新取得 一一重新购买 重新开发建设 一重新生产 注意： 1、重新购建价格是价值时点时的价格。 应按照估价时点时的市场状况、财税政策依据房地产成本价格的构成测算价格。 2、重新购建价格应当是客观价格。平均支出与平均利润，而非个别支出和个别利润 3、建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估 价时点状况下的价格。 例：待估对象中的土地是10年前获取的商业用途为40年的土地使用权，求其重新购建价 格时，不是求取40年的土地使用权价格，而是求取30年的土地使用权价格。如果目前的 交通状况比10年前有了很大的改善，求取该土地的重新购建价格时不是求取10年前交通 状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。因此，待估对象中土地的重新购建价 格，不需要扣除折旧。所扣除的折旧只是建筑物的折旧。 如果采用成本法估算土地的重新购建价格，则在取得土地时，就用30年土地使用权的价 格，而不用40年土地使用权的价格。土地的基础与公共配套也不是以10年前的状况计算， 而是以价值时点时的状况计算。 旧房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 (二)土地重新购建价格的求取 市场法、基准地价系数修正法、成本法（计算重新开发成待估对象土地状况的开发成本） (三)建筑物重新购建价格的求取 重建价格：与估价对象相同的技术、工艺、材料“复制”历史、美学建筑多用此法 重置价格：价值时点的技术、工艺、材料 “形似” 一般采用重置价格。 重置价格一般大于重建价格。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
求取方法： 市场法、政府部门公布的房屋重置价格、成本法， 建筑物的重新购建价格相当于在价值时点新建成的建筑物的价值，成本法公式为： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利 润 具体计算方法： 1、单位比较法单位体积法、单位面积法 例：某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建造成本费 用为1200元每平方米，管理费用为建造成本费用的3%，销售费用为重新购建价格的4%， 销售税费为重新购建价格的6，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入， 年利率为6。，开发商的销售利润率为15。，计算该房屋的重新购建成本。 单位体积法一般用于以体积计算的对象，如泳池，油库等 2、分部分项法分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基 础来估算建筑物的重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以 相应的单位价格或成本，再相加 注：一是应结合各构件或工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积， 有的要用长度，有的要用容量，如基础工程单位通常为体积，装修工程的单位通常为面积。 二是不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。 3、工料测量法 以称数量调查法，估价时先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数、然后 逐一乘以估价时点的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物 的重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算出工程量， 再配上概（预）算定额的单价和取费标准来估算。 工料测量法的优点是比较详实，缺点是费时、费力。应用这种方法，需要其他专业人员的 参与，如建筑师、造价工程师等。这种方法主要用于具有特殊价值的建筑物的估价 4、指数调整法此方法主要用于检验其他方法的测算结果。 是运用建筑造价指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点的现行 成本来估算建筑物重新购建价格的方法。具体的调整计算，类似于市场比较法中的交易日 期修正。 例：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/m,此 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
后的建筑物成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递减1%，2000年与2001年基 本保持不变：2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5%，2004年内平均每月比上月 递增2%。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 建筑物重新建造成本=880X(1-1%)5×(1+0.5%)×(1+2%)-1083.54元/m 二、房地产价格的构成 运用成本法估价的基础工作，是要弄清楚估价对象的价格构成。关键是要模拟估价对象所 在地的房地产开发建设过程，深入调查从取得土地到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程 所需要做的各项工作 一般要经过获取土地、前期工作、施工建设、竣工验收、商品 房租售等阶段，在该全过程过发生的各项成本、费用、税金等必要支出及支付的标准、时 间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润的清单，做到 不遗漏、不重复。 一般情况： 房地产价格（成本角度）=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润 (一)土地取得成本 土地取得成本简称土地成本、土地费用，指购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出 及应得利润。 土地取得成本的构成因土地取得途径不同而不同。 土地取得的途径：市场购买、征收集体土地、国有土地房屋征收后取得 1.市场购买的土地取得成本 1)建设用地使用权价格（地价）招拍挂价格、或其他企业完成一定的土地开发后转让 价格 2)土地取得税费契税、交易手续费、印花税 例：某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为 800元/平方米，受让人需要按价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为： 5000*800*2*(1+30%) 2.征收集体土地的土地取得成本 土地征收补偿费用+相关税费（新菜地开发基金+耕地占用税+耕地开垦费+征地管理费+其 他)+地上物拆除费用+渣土清运费+场地平整费+城市基础设施建设费+建设用地出让金 3.征收国有土地上房屋取得土地成本 This document is produced by trial version of PrinFlsh.Visit www.print2fash.comfor more infomation
房屋征收补偿费+相关费用（被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费 +补助和奖励+房屋征收评估费+房屋征收服务费)+地上物拆除费+渣土清运费+场地平整费 +城市基础设施建设费+建设用地使用权出让金 (二)建设成本 建设成本是取得土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等 1、勘察设计和前期工程费 市场调研、可行性研究、项目策划、工程锄察、环境影响评价、交通影响评价、规划及缒 筑设计、建设工程招标、及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项 目前期工作的必要支出。 注意：与土地取得费用衔接，如果土地取得中取得的开发用地已是完成了七通一平的熟地， 则此处就没有场地平整费。 2、建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装 饰装修工程费等。 附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。注意避免与下面的基础设施建 设费、公共配套建设费重复 3、基础设施建设费，建筑物以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。包括： 自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的 建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 如果取得的是熟地，则本项中不需要计算基础设施建设费 4、公共配套建设费，包括城市规划要求配套的教有、医疗卫生、文化体育（活动中心）， 社区服务中心、市政公用等非营业性设施的建设费用。 5、其他工程费（工程监理费、竣工验收费） 6、开发期间税费，包括有关税收和地方政府或共有关部门收取的费用，如绿化建设费、 人防工程费等。 注：有时将该项分为土地建设成本和建筑物建设成本。基础设施建设费用归入土地建设成 本。 (三)管理费用 管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：开发 企业人员工资、福利费、办公费、差旅费等，一般以土地取得成本与建设成本之和的一定 比例来计算：49一5%。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(四)销售费用 销售费用也称销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费 销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或销售代理费等 为了便于投资利息的计算，销售费用区分为销售之间发生的费用和销售同时发生的费用， 广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费一般是销售之前发生的 销售代理费一般是与销售同时发生的。 销售费用一般按开发完成后的房地产价值的一定比例(4%)来测算。 (五)投资利息 1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用 销售税费一般不计息。 2、计息周期年、半年、季、月，一般为年 3、计息期 计息期，一般是费用发生的时点到开发期的终点。首先要估算房地产开发的整个建设期， 然后确定计息期的始终。 1)开发期（建设期），起点一般是取得房地产开发用地的的日期，终点是达到全新状况 估价对象的日期。 价值时点即为盖成全新状况估价对象的点。 现房一一假设价值时点是竣工验收完成点 例：采用成本法评估某旧写字楼现在的价值，根据现在建设相同相似的写字楼从取得土地 到竣工验收需要24个月，则该写字楼的建设期估算为24个月。虽然该写字楼早已建成， 但采用成本法时，假设价值时点是该写字楼的建成时点，而该写字楼是从24个月前取得 土地并开始建设，价值时点时完工。 对在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期，前期是取得房地产 开发用地之日起至动工开发之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止 的时间。 注意：建设期选用客观的建设期，如取得土地中遇到钉子户、基础开挖中发现重要文物、 计划筹措的资金不能按时到位、某此建设材料、设备不能按时供货、恶劣天气可能引起的 停工会使投资方的投资利息期加长，而且总费用会增加，这类因素在估算时不考虑，按客 观建设期考虑。 建设期需要调整市场上类似项目的建设期，比较修正后得到 This document is produced by trial version of Prin2Flsh.Visit www.printfash.om for more information
2)计息期长度确定：一项费用的计息期起点是该项费用发生的时点，终点是建设期的终 点。因为有些项目不是集中在一点发生，而是发生在整个建设过程中，所以，为了计算方 便，假设在某一时段内均匀投入，将此时段的所有投入，看成是在该时段的中间点一次性 投入。 4、计息方式 利息的计取有单利和复利两种方式。在房地产估价中一般采用复利计算，计算公式为： 10P(10i)"011 式中：I为利息额：P为资金额：i为利率：n为计息期 当r为年利率时，n为计息年数：当i为月利率时，n为计息月数。 5、利率 一般可取价值时点银行同期贷款利率。 例：总投资为400万元，开发期为2年，第一年投入总投资的65%，第二年投入35%， 在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%。 各期投入为年内均匀投入，所以第一期可以看作是开发期开始半年时一次性投入，计 息期为1.5年，第二期可以看作是一年半时一次性投入，计息期为0.5年，则利息为 10400065%☐[108%D11口400☐35%0[a08%)5011 (六)销售税费销售税费是销售开发完成后的土地或房地产所需的费用及应由开发商 (卖方)缴纳的税费，分为下列三类： 1、销售费用，包括广告宜传、销售代理费 2、销售税金，包括营业税 3、其他销售税费，包括就由卖方负担的交易手续费、印花税等。 上述三类销售税费通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以在估价时通常是 按售价乘以比率来估算。5.5% (七)开发利润 现实中的开发利润是由销售收入（售价）藏去各种成本、费用和税费后的余额。需要预先 求取。 1、开发利润是所得税前的，理论值： 开发利润开发完成后房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费 用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发 商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。 9 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
3、开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润 率来训算。 1)直接成本利润率 开发利润 土地取得成本☐开发成本 开发利润 2)投资利润率= 土地取得成本口开发成本管理费用 3)成本利润率 开发利润 土地取得成本口开发成本☐管理费用口投资利息☐销售费用 4)销售利润率 开发利润 开发完成后的房地产价值 利润计算时特虽注意基数与利润率的匹配。（理论上各种计算得出的开发利润应该是相同 的) 第三节建筑物折旧的求取 复习成本法的基本公式： 房地产的价值=房地产重新购建价格一建筑物的折旧 问题：房地产是建筑物与土地的综合，为什么是只扣除建筑物的折旧？（提问一一学生 回答一分析) 倒：建筑物一一待估对豪中的建筑物建成至现在已8年，在评估建筑物重新购建价格时， 是用已使用了8年的状况来计算？还是这样结物和功能的建筑物如果是全新的未利用的 状况来计算？ 土地一一待估对象中的土地是10年前获取的宵业用遗为40年的土地使用权，求取 该亲土地现在的土地重新购建价格。 分析：是求取40年的土地使用权价格？还是求取30年的土地使用权价格。 若其交通状况比10年前有了很大的改善，求取孩土地的重新购建价格时是求取10年前交 通状况下的价格？还是求取共目前交通状况下的价格？ 建筑物的重新购建价格应当是价值时点时在全新状况下的价格，土地的重新购建价 格应当是在价值时点时真实状况下的价格。 土地折阳已考虑在价值中，不用再单独计算。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information