第四章市场比较法 一、教学目的 熟悉市场比较法的概念及估价过程，理解市场比较法的原理、适用条件和范围：熟悉 资料的收集、可比实例的选取、修正基础的统一、修正系数的内涵及修正公式。能够进行 简单的市场法应用。 二、教学重点 资料的收集、可比实例的选取、修正基础的统一、修正系数的内涵及修正公式。 三、教学难点 修正系数的确定。 四、教学方法 讲授、案例讨论。 教学过程： 一、市场比较法基本原理 (一)市场比较法的概念 举例：周围人卖房子（砖混结构三室两厅）时，会怎样做？ 问问别人卖了多少钱 如：A4000B4200C3900 思考一下，A、B、C这三套房是什么样类型的房子？ 与所卖房子的距离、户型、建筑结构、用途、交易时间相同r不同？ 类似房地产、近期 比较优劣 修正 判断房价。 无形中应用了市场比较法，只是没有具体详细计算。 估价时点近期 类似房地产成交价格修正 市场比较法，（引导学生看概念）是将估价对象与在估价时点近盟有过交易的类似房 地产进行比较，根据已经成交的房地产的实际价格（可比实例价格），对过多项因素修正， 最终得到待估房地产的客观合理价值，其估算价格又称为“比较价格”“比准价格”。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
基本公式 待估房地产价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区 域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地剩余年限修正系数 其本质是以房地产市场交易价格为导向求取估价对象的价值。“以价求价” 最基本的方法之一，是目前国内外广泛应用的经典估价方法 (二)市场比较法的基本原理 替代原理在房地产市场中可以替代的就是类似房地产，简单地说也就是通过了解近 期交易的类似房地产的交易价格来确定待估房地产的价格。 (三)市场比较法的适用范用 具有交易性的房地产（如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公实、别墅、写字 楼、商铺、标准的厂房等，但像政府办公楼，学校教学楼，特殊的厂房、教堂、古建筑等 这些不常交易的房地产因其难以找到类似房地产而不使用市场比较法。) 数量足够多（市场较活跃） 四、市场比较法的估价步骤 1、收集交易实例（大量获取》 2、选取比准实例（精准选择》 3、建立价格比较修正的基础（统一基础） 4、交易情况、交易日期、房地产状况修正（因素修正） 5、综合求取比准价格 二、市场比较法操作步骤 (一)收集交易实例 市场比较法是参照类似房地产的市场交易价格进行修正估价的，所以在估价之前必须 有大量类似房地产交易信息以便于从中选择，所以第一步首先是收集交易实例。 收集交易实例的必要性 1、大量房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估 价对象价值不会超出合理范围： 2、才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例的成交价格评估出的 估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。 注：对于估价师而言，交易实例的收集是一个不断积累的过程，平时就注意收集整理归类，可以提高 工作效率。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
1、交易实例收集要求 内容完整（全面）、真实（客观） 2、收集途径 1)走访房地产交易当事人，了解其房地产成交价格及有关交易情况 2)访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师及房地产交易当事人的四邻等，了解促成 交易或知悉的房地产成交价格及有关交易情况。 如今，越来越多的房地产交易是通过专业的房地产经纪机构和房地产经纪人促成的， 通过房地产经纪机构和经纪人可以获得大量及时、真实的交易实例。 3)查阅政府和有关部门的房地产价格资料。 房地产交易价格申报资料、政府出让土地使用权价格资料、政府初期公布的基准地价、 标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料 4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5)同行之间相互提供 6)查阅报刊、网络资料上相关信息：房展会了解房地产市场行情。 3、建立交易实例库 建立交易实例库是从事房地产估价和咨询业务的基础性工作，也是形成房地产估价机 构核心竞争力的重要手段之一，建立电子交易实例库，并研发相应的软件，能够有效提高 工作效率 (二)选取可比实例 选取可比实例的要求 1、数量要求 理论上讲，对可比实例处理适当，通过一个可比实例就可得到待估对象的价值。 实际中，信息不完全，对可比实例的处理不可能完全适当 理论上，为了减小误差，选择的可比实例越多，越好。 实际中，实际交易数量有限，过多可比实例处理工作量大。 可行办法：可比实例选择在于精而不在于多，国际要求10个及以上，我国一般选取3个 以上10个以下。 2、质量要求 1)类似房地产 类似房地产是指与待估对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产 ①规模相当。 例：待估对象为一宗土地，选取的可比实例的面积应与此土地面积基本相当，不能过 大也不能过小。(0.5,2) ②建筑结构相同。 钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 ③档次相当。 宾馆：五星级、四星级、三星级。 写字楼：甲级、乙级。 住宅：普通、高档等 ④权利性质相同。 商品房与经济适用房：出让与划拨用地： 2)交易类型与估价目的吻合 买卖一一一买卖： 租赁一一一租赁： 3)可比实例的成交日期与估价时点接近 一年之差时间差不宜采用 4)可比实例的成交价格尽量为正常市场价格 例：有一栋钢筋混凝土结构的住宅，建筑层数为18层，地区级别为6级，现空置。要求 用市场比较法评估其出售价格。现有ABCDEFGH共8宗交易实例，要求从中选取合适的可 比实例。 房屋性质 是否空置交易类型及时间地区级别 市场价格（元/平方米） A钢筋混凝土结构19层住宅 空置 近期出售 6 4500 B钢筋混凝土结构8层住宅 空置 近期出告 6 3800 C砖混结构7层住宅 空置 近期出售 6 3200 D钢筋混凝土结构26层住宅 空置 近期拍卖 6 3800 E钢筋混凝土结构18层综合 空置 近期出售 6 4800 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
楼 F钢筋混凝士结构18层住宅 空置 2年前出售 6 3500 G钢筋混凝土结构19层住宅 空置 近期出售 8 3000 H钢筋混凝土结构16层住宅 空置 近期出售 4600 (三)建立价格比较修正的基础 统一口径，使相互可比。 1、统一付款方式 由于房地产的总价值量大，进行交易时往往采取分期付款的方式。而资金具有时间价 值，因此，成交价格与实际价格存在差异。估价时，为了便于比较，价格通常以一次付清 所需支付的金额为基准，因此，需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为成交日期时 一次付清的实际价格。 例：某宗房地产的交易总价款为80万，其中首付款为30%，30%半年后支付，剩余的 40%一年后支付。假设年利率为6%，试将其付款方式统一到戌交日期时一次性付清的价 格。 2、统一币种和货币单位人民币元 3、统一采用单价 为了使可比实例与估价对象之间能够进行比较，应采用统一的价格。房地产的价格有 总价和单价之分，土地除了单价与总价之外，还有楼面地价，估价时一般采用单价。 4、统一面积内涵 单价大多数以建筑面积进行计算，但交易中，也会存在其他面积内涵的计算。 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格*套内建筑面积/建筑面积 建筑面积下的价格=使用面积下的价格*使用面积/建筑面积 5、统一面积单位平方米 英美和我国香港特别行政区：平方英尺 日韩和我国台湾地区：坪 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
1公顷=10000平方米1亩=666.67平方米1平方米=10.764平方英尺 1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米1平方米=0.303坪 例：有甲、乙两个交易实创，甲交哥实例房地产的建筑面积200平方米，成交总价80万人民币，分 3期付款，首付16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。 乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。假设人民 币的存款利率为8%，1平方米=10.746平方英尺，使用面积：建筑面积=3：4，交易时点的汇率是 1关元=8.3元人民币。 甲： 建筑面积200平方米 使用面积2500平方英尺 成交总价80万人民币 成交总价15万美元 分3期付款 一次性付清 首付16万人民币 第二期于半年后付32万元人民币 余款32万元人民币于1年后付清。 统一付款方式、统一面积内涵、统一货币种类、统一价格单位 1)统一付款方式 需要利率：年利率为8的 甲总价=16+32/(1+8)5+32/(1+8)-764216元 乙总价=15万美元 2)统一货币种类 汇率：8.3 甲：764216元 乙：150000*8.3=1245000元 3)统一面积内涵 以建筑面积为准，75% 甲：建筑面积200平方米 乙：建筑面积为2500/0.75=3333平方英尺 3333平方英尺*0.0929=310平方米 6 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
面积单位不同换算：1公顷=10000平方米=15亩1亩=666.7平方米 1平方英尺=0.09290304平方米1坪-3.30579平方米 4)单位价格计算 总价/建筑面积 甲：764216元/200=3821元/平方米 乙：1245000元/309.6=4021元/平方米 (四)确定修正系数 1、交易情况修正 交易情况修正，即剔除交易行为中一些特殊的或微观情况造成的交易价格的偏差。 可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求 评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格受到某些特殊因素 的影响而偏离正常市场价值，则应该将可比实例的价格进行修正。 造成成交价格属差的原因 1、有利害关系的人互相之间的交易 2、急于脱售或购买的以及不了解市场行情的交易 3、交易双方或一方有特别的动机或偏好的交易迷信 4、受债权债务关系影响的交易如设立了抵押权等 带有债务债权的房地产的价值+债务，债权=正常房地产价值（由公式计算出无债务 债权价，然后与实际成交价进行比较得出比例系数) 5、交易税费非正常负担的交易 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得的金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付的金额 例1某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格 的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，请计算卖方实得金额和买方实付金额。 例2某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/平方米，买卖 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
中涉及的税费均由买方负担，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常 成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 例3若6题中合同约定，买方付给卖方2625元/平方米，其中所涉及税费均由卖方负担， 请求取该宗房地产的正常成交价格 6、相邻房地产的合并交易合并价值高 7、特殊交易方式交易一般拍卖、招标会使价格失常，中国大陆土地使用权出让特殊 拍卖、招标反映市场行情。 修正方法 一般情况下不选择这些特殊情况，但是当交易实例少时，选择这些特殊情况，便要进 行修正。 1、百分率法比准实例正常交易价格=比准实例成交价格*交易情况修正系数 修正系数以正常市场价格为基准来确定，假设比准实例成交价格比正常市场价格高低 的百分率为士S% 交易情况修正系数= 100 正常情况指数 100☐了一可比实例情况指数 2、差额法比准实例正常交易价格=比准实例成交价格士交易情况修正数额 3、注意 修正系数与数额的确定是由估价师根据经验知识及深入调查比较确定的 例：交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比例C 交易情况 3% -1% 0 2、交易日期修正 8 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
交易日期修正又称为房地产市场状况修正，可比实例的成交价格是其成交日期时的价 格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。待估对象评估时有其特定的估价时点， 它的价值是在这个特定的估价时点下的房地产市场状况下形成的。 房地产估价特别强调估价时点，由于时间变化，政府出台新措施、利率变化、供求变 化、消费观念变化等等原因，都会使市场发生变化，不同时点的房地产市场状况有可能会 出现三种情况的变化：平稳、上涨、下跌。相同的房产在不同时点的价值随房地产市场状 况的变化而变化。 在此，应以待估对象的估价时点为准，将所选择的可比实例的价格调整到估价时点时 的价格上，才能衡量待估对象的价值。这种调整就称为交易日期修正，也称为市场状况修 正。 修正方法1)价格指数法 时间 2001 2002 2003 2004 2005 价格水平 P2 P3 P4 P5 p3/P1 价格指数 P1/P1 P2/P1 P4/P1 P5/P1 1 0.98 1.02 1.05 1.06 例1：已知2002年价格为1600元每平方米，求2005年价格？ P5.1.06 P20.98 P51P208 定基价格指数表下的修正系数确定： 交易日期的修正系数=日 A:待估对象估价时点的价格指数 B:可比实例交易时点的价格指数 但是如果给出的价格指数不是以2001年为基准，而是分别以上一年为基准1，知道 2002年的具体价格要求2005年的具体价格应该如何计算呢？ 时间 2001 2002 2003 2004 2005 价格水平 P2 P3 P4 P5 环比 P1/PO P2/P1 P3/P2 P4/P3 P5/P4 价格指数 1 0.981.04 1.03 1.01 例2，已知2002年价格为1600元每平方米，求2005年价格？ P5-p4+P P4 PSO P20 P3 P4.P5 P2 P3 P4 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
P4-P3P4 3 月 P2-1600元每平方米 环比价格指数的修正系数确定： 环比价格指数修正系数=成交日期的下一时期的价格指数*再下一时期的价格指数* *估价时点时的价格指数 例：某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/平方米，现需要将其修正到2007 年10月1日，已知该宗房地产所有地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价 格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2005年1月1日为 100),计算该宗房地产2007年10月1日的价格。 例：某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/平方米，现需要将其修正到2007 年10月1日，已知该宗房地产所有地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价 格指数分别为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1（以上个月为100）， 计算该宗房地产2007年10月1日的价格。 2)价格变动率法（先讲例题然后再说这种属于价格变动率法） 例：为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了成交日期为2006年10月1 日、成交价格为3000元/平方米的可比实例。另获知该类房地产的价格2006年6月1 日至2007年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2007年2月1日至9月1日，平 均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行交易日期修正。 总结公式：修正系数=(1口价格变动率) 价格指数和变动率 全国房地产价格指数和变动率：某地区房地产价格指数和变动率：全国某类房地产价格指 数和变动率：某地区某类房地产价格指数和变动率。 (四)房地产状况修正 由于房地产的独一无二性，所选择的可比实例与待估对象虽然属于类似房地产一定 会存在自身状况的差异，这个差异决定着房地产的价格差异。因此，要用可比实例来衡量 待估对象价格时，须将消除二者之间的差异，将可比实例的房地产状况修正到待估对象的 状况，从而修正由于状况差异引起来价格差，最后得到可比实例在待估对象状况下的价格 10 This document is produced by trial version of Prin2Fsh.Visit www.printflash.com for more information