第五章收益法 一、教学目的 通过学习了解收益法的基本概念，理解收益法的原理及公式的含义，能够灵活运用公 式解决问题：理解净收益的相关规定，掌握净收益的测算的基本原理及测算方法：了解报 酬率的求取方式及报酬率与资本化率的区别。 二、教学重点 收益法公式的理解与应用、收益法的基本计算过程。 三、教学难点 未来收益与报酬率的确定。 四、教学方法 讲授、案例讨论。过程中提及收益法使用中的一些问题，引起学生的注意。 教学过程： 第一节收益法的基本原理 提问：收益一 一？投资 最简单直接的投资收益 7 银行：本金一一利息 房地产的投资收益 房地产投资 开发投资 置业投资 出售 装修后转让 出租 简单地说，收益法就是用未来取得的收益来计算投资的资金数（房地产价值）的方法 利息 +本金 本金=利息资本化率 资本化 资本化方式不同分为两种： 0 报盛资本化法一报蓟率（现金流量折现） This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
直接资本化法一资本化率（收益乘数） 举例“投资一个酒店"详细解释以上两种资本化。 一、概念 收益法，是房地产估价中预测待估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘 数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 收益资本化法、收益现值法、收益还原法 报酬资本化法(yield capitalization):是一种现金流量折现法(discounted cash flow.. DCF),房地产的价值等于其未米各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未米各期的 净收益，然后利用适当的报酬率将期折算到估价时点后相加起来求取估价对象价值的方 法。（每一期） 直接资本化法(direct capitalization):是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后 将其除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（某一期） 直接资本化法 →报酬资本化法 二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。 如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在 其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益 买方：未来收益的现值之和为最高出价 卖方：损失的收益现值之和为最低要价 三、收益法的适用对象和条件 收益法适用的对象：是有收益或有潜在收益的房地产。 提问：有哪些？ 住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、 仓库、农地等。 “自用住宅、空闲住宅”。也能用收益法吗？ 潜在收益的理解：不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产 有获取收益的能力，而且是合法的即可。 学校、行政办公楼、公园等公用公益性房地产不适用收益法。 收益法适用的条件：是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。数学的方法很重要， 对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调 研为基础。 This document is produced by trial version of PrinFlash.Visit www.print2flash.comfor more information
第二节收益法的公式 (一)报资本化法最一般的公式 An-1 r000d0 V一房地产在估价时点的收益价格，也称为现值 A一房地产的未来净运营收益，净收益 Y一房地产的报酬率（折现率） 一房地产的收益期限，从价值时点开始计算的未来可以获取净收益的时间。 对最基本公式的补充说明： (1)是收益法的理论公式，主要用于理论分析。 (2)假设报酬率长期维持不变，公式可简化为： l0r (3)Ai和n根据一定条件假设变化，可导出后面的各种公式。 (4)假设净收益相对于估价时点发生在期末。若不是在期末要进行换算。 A*DA彻010Y- (5)A、Y、n时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 (二)净收益每年不变的公式 (一)收益期限为有限年的公式 v如8.1 Y10y" 假设前提：净收益每年不变为A:报酬率不等于零为Y:收益期限为有限年。 (二)收益期限为无限年的公式 o 假设前提：净收益每年不变为A:报率大于零为Y:收益期限为无限年。 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(三)净收益每年不变的公式的作用 (1)直接用于测算价格 例：某宗房地产是政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的士地使用年限为 50年，至今已经用了6年，预收益价计利用该地产正常情况下每年可获得净收益8万元： 该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算改宗房地产的格 (2)用于不同期限价格之间的换算 例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2,报酬率为10%。试求该 宗房地产30年收益权利的价格。 提示：由有限年期与无限年期公式得到它们之间的关系系数：K1“a了 V O VOK, (3)用于比较不同期限价格之间的高低 例：有甲乙两宗房地产，甲房地产受益期限为50年，单价为2000元/m2,乙房地产的受 益期限为30年，单价为1800/m2,试比较两宗房地产价格的高低 (三)收益期在前若干年有变化的公式 例：某房产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年净收益分别为20万元、22万元 25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年第年净收益将稳定在35万元左右， 该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 估价实际中存在假设，但是如果总是得每年的收益定为不变，有时太片面，如果都根据每年收益都变化 来估算，又不大可能，为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对在未来35 年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益不变或者按照一定的规律 变化。 一般情况，像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产在建成后前几年收益可能不稳定，成熟后除非市场 发生大的变化，一般收益是会维持在一个相当的水平。 1、收益期限为有限年的公式 A 1 式中：t一一净收益有变化的期限 假设前提：净收益在未米的前t年（含第t年）有变化，分别为A1,A2,…,A1,在t年 以后无变化为A:报酬率不等于零为Y:收益期限为有限年。 2、收益期限为无限年的公式 4 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(四)预知未来若干年后的房地产价值（持有转售的房地产价值） 例1：某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写 字楼为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，试求该宗房地产的现值。 分析：已知房地产未来第T年末的价格为VL,(或第t年末的市场价值，或第t年末的残值， 如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售的价格 减去销售税费后的净值，简称期末转售收益) 1、已知房地产未来t年的净收益（期间收益）》 2、期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率 v0aa700a7 例2：某宗房地产近期的价格水平为3500元/平方米，年纯收益为180元/平米方，收益 率为8%，现获知该地区将兴建一座大型现代化长途汽车站，该长途汽车站将在4年后建成 投入使用，到那时该地区将达到该城市现有长途汽车站区域的繁荣程度。在该城市现有长 途汽车站地区，该类房地产价格为5000元/平方米，据此预计新长途汽车站建成投入使用 后，新长途汽车站地该类房地产价格水平将达到5000元/平方米。试求得知兴建汽车站后 该宗房地产的价格。 (五)未来净收益规律性变动公式（等比、等差） 第三节收益法的操作步骤 1、收集整理资料 2、确定总收益（租金收益、经营收益） 3、确定总费用 4、计算纯收益（净收益》 5、确定收益期 6、确定报酬率（资本化率） 7、选用适合的公式求取收益价格 ·、收集整理资料（讲完所有内容后最后讲这个，引导学生根据收益法的数据需要进行总 结。) 1、资料收集内容 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
2、收集余径 3、资料整理归档 二、确定总收益（毛收益 1、房地产收益的来源 「出租一一租金收入：出租租金及其他相关收益（押金利息等） 房地产 自营 一一经营收入：企业经营收益 2、客观收益和实际收益 实际收益是指待估房地产在现状经营管理水平下实际取得的收益。 客观收益是指该类房地产在现有市场条件下的平均收益水平（排除个别因素导致的收益偏 高或偏低情况：也排除法定条件下可出租但未出租，或可经营但未经营使用而未产生收益 的情况) 特例：有租约的依租约收益定。 3、潜在毛收益与有效毛收益 潜在手收益：(potential gross income,PGI)是假定房地产在充分利用、无空置的情况 下的收入。（其他收益：押金利息收益、自动售货机收入、公话费等） 有效手收益：(effective gross income,EGI),是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损 失后的收入。空置造成的损失是因空置、拖欠租金（延迟支付、少付或不付租金）造成的 损失。 调查市场自然空置率。 4、有形收益与无形收益 一般无形收益会通过有形收益体现出来，例，高档甲级写字楼的租金高于乙级写字楼，五 星级酒店的房价高于四星级等 5、过去收益与未来收益 以价值时点为分界，收益法使用的收益是未来收益，而非过去收益，但未来收益的预期需 要大量的过去收益进行趋势计算 三、确定总费用 总费用是指出租或经营房地产期间，房地产拥有者必须支付的有关费用。 1、房地产出租中的总费用 (1)管理费一一物业费、取暖费等，按面积计算。 公 This document is produced by rial version of PrinFash.Visit www.printflash.com for more nformation
(2)维修费一一保证房屋正常使用每年必须支付的房屋维护费用，一般用建筑物重 置价格的一定比例计算。 (3)保险费 一重置价格或现值的一定比例计算 (4)税金一 (5)中介费用一一通过中介租赁，支付的中介费用，一般为一个月的租金。 2、企业经营费用 企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的一切费用。 商业服务型企业的经营费用：商品销售费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务 费用和商业利润 生产型企业经营费用：生产成本、产品销售费用、销售税金及附加、财务费用、管理 费用和厂商利润 四、净收益测算 房地产的净收益，是指仅由房地产这一生产要素产生的、业主可以自由支配的，扣 除各种费用后的纯收益。 净运营收益(net operating income,.NOI)通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运 营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费是指维持房地产正常使用或营业所必需的费 用。（收益法应用的核心：测算净收益） 收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业（自营）、混合（出租和自营）三 大类。因此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如：存在 大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等：二是 基于营业收入测算净收益，例如：旅馆、影刷院、娱乐中心、酒店、饭店、商场等。对于 有些房地产既有大量租赁实例又有营业收入，如，商铺、餐馆、农地等。在实际估价中， 只要是能通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取。 (一)基于租赁收入测算净收益 出租型房地产是指出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库等，收 入的来源主要是出租房地产所获得的租金。 基本公式： 净收益=潜在毛收入一空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收入一运营费用 (1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在期末发生。 (2)潜在毛收入是同类房地产的租金收入，如，12个月的租金。 (3)空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一比率来计算，一般用自然空置率。 (4)运营费用包括年维修费用、管理费用（物业费）、保险费用、年房地产税、年土地使 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
用税等。（扣除的费用与租金的租约内容有关，如果租约中物业费、维修费等由承租人负 担，则不须扣除。) 例：抵押贷款收益法计算，估价公司数据与建行数据不一致 (二)基于营业收入测算净收益 经营性房地产的最大特点是，房地产所有者既是经营者，又是所有者，房地产的租金 与经营者的利润没有分开。 与基于租赁收入的净收益测算相比，主要有如下两个方面的不同：一是采用经营收入， 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益。 商业房地产的有效毛收入为商品的销售收入，年运营费用包括商品的销售成本、经营 费用、商品的销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 工业生产的净收益，则为产品的销售收入扣除生产的成本、产品的销售费用入税金、 管理费用、财务费用及厂商的利润 农业用地的年净收益是由农业用地的平均年产值扣除种苗费、肥料费用、人工费、投 资利息和农业利润等。 商业利润、厂商利润、农业利润是房地产之外的其他要素（如，管理、资金、经营等） 所产生的利润，不归属于房地产收益。 引导学生分清不属于房地产的收益，剥离非房地产收益。在经营收入与租金收入选择中， 最好选择租金收入，因为，租金收入是真正的房地产收入，而经营收入往往不易剥离非房 地产收入，而使房地产价值偏高。 例：经营咖啡馆（租房经营与自有房屋经营） (三)混合收益的房地产净收益求取 (1)分别测算各类型收入和费用，汇总后测算净收益。 (2)分别测算净收益，最后汇总。 (四)求取净收益时对有关收益的取舍例题 例：（此例引出下一个日题）某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有00张床位，平均每张床位每天向 容人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元：每年可赚取利润30万元： 当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总 收入的30%，当地该类旅馆的商业利润平均为每月总收入的8%，该类房地产的资本化率为10%。试选用 所给的资料测算该旅馆的价值。 解：年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20（万元） 年运营费用=394.2×30%-=118.26（万元） 旅馆的商业利润=394.2*8%=31.54（万元） 年净收益=394.20-118.26一31.54=244.4（万元） This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
旅馆价值=244.4/10%=2444（万元） 1、实际收益和客观收益 实际收益是在现状下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所得到的一般正常收益，这种 收益才可作为估价的依据。 注意：有租约限制的房地产租金在租期内采用租约中约定的，而非市场价，租期外，采用 市场价。租约租金高于或低于市场租金，对房地产的价值都有影响。高的价值高，低的价 值低。 无租约限制价值=出租人权益价值承租人权益价值 例：（用于引出下一个问题）某宗房地产建成于2002年底，此后收益期限为48年，2003年底至2006 年底分别获得净收益83、85、90、94万元：预计2007年底到2009年底可分别获得净收益94、93、96 万元，从2010年底起每年可获得净收益将稳定在95万元，该类房地产的报酬率为9%，试利用上述资 料测算该宗房地产2006年底的收益价格。 解：确定公式：前若干年净收益发生变化的收益法公式。 A 基本计算公式为：=口 1.A= 2.A= :3.A= :4.A= 5.= ；6.n :7.t 2、区分过去收益与未来收益 收益法求取价格是从估价时点开始看未来净收益的现值之和，因此，要注意区分实际操作 过程中的数据取舍。 3、乐观估计、保守估计和最可能估计 预期原理，对未来净收益进行预测，预测面临不确定性，三种状态：乐观估计、保守估计 最可能估计。 一般要求估价师同时给出三种可能的净收益，除抵押估价要求保守估价。 (五)净收益流模式（确定未来的净收益是不变还是有规律的变化）计算净收益 应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及未来可以获得的收益期限，确 定估价对象未来各期的净收益，并判断净收益流的类型，以便选用相应的报酬资本化法公 式 净收益每年不变的净收益流的净收益的求取方法有下列几种： (1)过去数据简单算术平均法 调查得到过去3至5年的净收益，然后算术平均得到A This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information
(2)未来数据简单算术平均法 由调查数据预测出未来3至5年的净收益，然后算术平均得到A (3)未来数据资本化公式法（加权算术平均法） 例：某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预 测得知其未来4年的净收益分别为：25万、26万、24万、25万，报酬率为10%，请计算 该宗房地密的收搭价格。 基本固定不变：可假定未来净收益为A 1■ 实际预测出未来市场情况为： A Y 二者同指一房地产，因为存在假设，因此值应相等，代入数据可求得假定的A 然后由A,代入收益不变有限年期的计算公式可得最后收益价格。 三种方法比较而言，最后一种最科学，其次是第二种。 五、收益期限的确定 价值时点至未来可以获得收益的时间。 收益法的期限由建筑物剩余耐用年限、建设用地使用权剩余期限等来确定。 两者同时结束 建筑物剩余耐用年限先结束，以建筑物的剩余耐用年限为收益期，该房地产的总价值为收 益价值+土地剩余年限的价值在价值时点的现值 建筑物剩余耐用年限后结束，以建设用地使用权的剩余年限为收益期 需要分 情况再说明具体评估收益期确定 六、确定报酬率（资本化率） (一)报酬率的实质 报酬率(yield rete,Y)即折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return,,IRR,又称内部报酬率)同类性质的比率。 报酬率本质上是一种投资收益率，其大小与投资风险成正比，风险大的投资，报酬率 高。因此，报酬率原则上应等于在同等风险条件下给房地产投资者带来的同等纯收益的投 资收益率 报酬率=投资回报/所投入的资本 估价时所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资 10 This document is produced by trial version of Prin2Flash.Visit www.printflash.comfor morenfomation