运城学院：《房地产估价》课程教学资源（教案，打印版）第二章估价角度认识房地产.pdf_大学文库

盖。 3、其他土地定着物土地定着物一地上定着物、土地附着物、地上附着物其他土地定着物，是指建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另行约定的除外。其他定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但是不经济，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地建筑物的价值明显减损如：地下管线、设施、地上的围墙、假山、水池、种植在地上的树木、花草等。本书中，不特别提其他土地定着物，而是包括在建筑物里，一般提土地及建筑物： (三)实物、权益、区位的含义 1、房地产实物的含义指房地产中看得见、摸得着的部分，如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑的外观、结构、设施设备、装饰装修等认识房地产实物，需要测绘、建筑等专业知识。 2、房地产权益的含义指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益、好处。房地产权益以房地产权利为基础 1)房地产的各种权利。所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，如设立的地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。 2)受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。如，城市规划对土地用途、土地使用年限、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被法院查封后其处分权受到限制。 3)房地产的额外利益或收益。如，屋项、外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。 3、房地产区位的含义区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分，实物与权益可以变化，但区位不可改变。因此，西方投资房地产的三大秘决：location, location and location. This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information

房地产区位(location)是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 (1)位置：坐落-具体地点、门牌号方位一城市中的区域方向距离-一一与城市重要场所，如车站、中心、机场、码头等的远近朝向楼层 (2)交通：从其他地方到该地的可及性与该地去往其他地方的便捷性。如，某些房地产受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的。（试举身边的例子：亿适佳数码广场由于立交桥修建消费者受到影响。 (3)周围环境和景观：周围的自然环境、人文环境、景观。 (4)外部配套设施：房地产外部的基础设施和公共服务设施基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务：教育（幼儿园、中小学）医疗卫生、文化、体有、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理生等设施。二、房地产的三种存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或建筑物都属于房地产。提问：现实中我们会看到哪些房地产形态？是否会看到单独的建筑物存在？现实中可以看到的房地产形态：土地、房地从估价角度的房地产形态：从实物角度看，现实中的不动产估价对象有： (1)空地 (②)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地： (3)地上建筑物： (④)土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体： (⑤)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）： (6)未来状况下的不动产： ()已经消失的不动产： (⑧)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修： (9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房： This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information

有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”（通路、通水、通电）条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。如荒地、农地等。 2、毛地：指己完成土地使用批准手续，具有“三通”或条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 3、熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 4、在建工程：指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。也可能停工。 5、现房，地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。四、房地产的属性 (一)房地产的自然属性位置固定性（不可移动性）入、独一无二性（异质性）、供给相对稀缺性、使用持久性 (二)经济特性价值量大，难以变现性（流动性差）、用途多样性、相邻房地产的相互影响性（外部经济、外部不经济)、保值增值性保值增值的解释：房地产价格上升的主要原因有 1、对房地产本身进行投资改良，如装修改造、更新或添加设备、改进物业管理 2、通货膨胀 3、需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加 4、外部经济，如交通条件改善、周围环境改善。其中，1不是自然增值，2是保值（消费比例不改变），3、4是房地产的自然增值。例：李志枫投资房产实例今志枫是土生土长的上海人，善于理财的他通过调整，在前些年把自己的投资组合做了调整，获得了意想不到的收获他投资的方向要集中在市和棱市，当然，最让他感到满意的还是在房产方而的投资。其实。在房产投资方面争志枫属于后知后觉型。当温州人在上海开始炒房时，他的注意力还放在股市上，虽然当时股市并没有多少机会。直到204年的秋天，他去一个朋友家做客，他才认识到房产投资对斑财的转响如此巨大。朋友的朋友家底他是知道的，但投资房产却让他这位朋友仕上了别墅，过着言足的生活，这对他的触动很大。从朋友家见同来之后。李志枫开始有意识关注房产。朋友建议他。巾中心的小户型老上房值得投资。“因为市中心的小房子容易出租。而且总价也不是特别高，适合一般的上新阶层投资。”他同忆说。与其的裤羡鱼，不如退而结网。李志枫在徐家打附近找到一套总价约45万元两室户，两个房间可分开单独出和月和金收入至少有1500元，他初路计算了一下，根据当时的利率水平，向银行中请20年期共20万元的商业按揭贷款， This document is produced by trial version of PrinFlsh.Visit www.print2fash.comfor more information

每个月还款额为1320多元（等额本息还款法），粗金收入完全可以用于还贷。李老枫没有犹豫，当即拍板买了下来。随后，他又在浦东陆家嘴、幸庄寻找投资目标。虽然在2005年初国家对偻市开始调控。当时各种各样的悲观消息没天飞，而且也不断有温州炒房客在报纸上现身说法，认为房产已经失去了投资价值。李志枫虽然一度也曾彷隙动猛过，但最终他觉得房产投资相对是比较安全的，因此坚持了下来。他说：“我不像温州人那样，完全利用金融工具，面是给自已留有余地，因为我每投资一套房产，总会根据月阳金来倒推我的按揭贷款总氯，这样我不存在资金链断裂的风险，因此只要和金水平不下降，我的投资还是安全的。” 时至今日，今志风已经投资了4套小户型住宅，虽然每个月需要向银行归还近8000多元的房贷，但这些都不会成为负担，因为随着近两年上海房和水平的整休上涨，程金收入已经超过万元，除了还贷还有结余。李志枫认为自己的投资还是比较划算的，目前这4套房产的市值己接近300万元，而自已的前期投入不到100万元，投资收益越丰，而如果把这些现金都布在银行，两三年的利息收入也不过十来万元，而实际期买力还会随若物价的上而有所下降，如果是全投入股市，虽然能在刚刚过去的牛市“捞上一票”，但谁又敢保证绝不会在这波猴市中沉论下士面前功尽弃呢？伞志风准备长期持有这些房产，用以养老。他开玩笑说：“即使我退休完全没有迟休金，光靠这4套房产的租金也能生活得很好。”他对自已将来的生活很有倍心。目前市场又陷入观望期，李志枫又在开始寻找物业。不过他这次考察的十要目标是上海外环浅附近的风域。他认为龙柏板块会受到轨道交还10号线的建成通车而受到更多的关注。注意：房地产的保值增值是房地产价格变化总体趋势来说的，波浪式上升，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后，周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅贬值。如，日本房地产泡沫：1955-1991，泡沫破灭以后的住宅用地平均价格只有高峰期时的45%，商业用地价格只有21.%。某些情况下长期的连续下降也是有可能的。 (三)社会特性易受限制性（受土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率的影响、受政策、习俗影响) 五、房地产状况的描述（熟悉大项，细项在工作中慢慢熟悉）估价人员需要在理解房地产概念、分类及特性的基础上学习如何界定和描述估价对象的特征。 (一)估价对象概况 1、名称，比如小区号楼单元室 2、坐落位置市区街道号 3、四至东南西北四邻 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information

运城学院：《房地产估价》课程教学资源（教案，打印版）第二章 估价角度认识房地产

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