房产证券化年底“破壳”银证两市场将打通 房地产证券化是指通过发行基金权益单位,将小投资者的资金汇集后购买房地产,或 将房地产按价值单元分割成小的产权单位,出售给投资者,实行房地产所有权和使用权分离的 种投融资方式。住房抵押贷款证券化是房地产证券化内容之一,就是用住房作担保,把抵押贷款 集中在一起发行证券 截至02年12月份,中国建设银行、中国工商银行都已连续3次以上向央行与国务院上报了 有关开展房地产证券化的业务方案。记者从两家银行的债券按揭处获悉,如不出意外,两家银行 将有望在年底之前实现住房抵押贷款证券化。 央行有关人士透露,央行已经召集了各方面的专家正在对两家银行的方案进行论证,问题的 核心是央行与证监会的权力分配、责任分担的划分及央行对四大行如何进行有效监管。中国人民 银行货币政策司正就个人住房抵押贷款证券化方案向国务院办公厅做最后的细节解释工作,待细 节解释工作结束后,个人住房抵押贷款证券化可能正式实施。 央行认为,由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素,形成其投 资金额大、市场流动性差的特点,使得一般企业或个人很难涉足于该行业的投资:房地产证券化 通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者,是启动我国房地产市场的一个 突破点。 据悉,要实现人均居住8平方米的目标,约需投资2000-7000亿元,但我国目前的公积金 住房基金的积累还远未达到发展的需要:我国银行储蓄存款虽已逾10万亿元,但其中绝大部分 都是5年期以下的存款,而房地产抵押贷款的一般期限都在10年左右 央行的这位不愿透露姓名的人士坦言,“房地产证券化,不失为当前最可行的方法之一。就 银行方面来说,由于房地产证券化在银行业务中是不反映在资产负债表上的,与传统的贷款相比 它可减少央行对银行的准备和资本要求,具有更大的利润” 但证监会却认为,大部分商 业银行的个人住房贷款的业务才刚起步,房地产抵押贷款占总贷款比例不足1%,与国外30%-40% 的比例相比仍有相当的差距,对于现在的各商业银行来说,需要考虑更多的是业务的发展,抵押 贷款证券化还不是当务之急;此外,证监会有关房地产证券化的一系列配套措施尚未成熟。 谁是最终受益者 房地产证券化后,银行、房地产商、购房者、投资者都将是最终的受益者”,工行的周先 生如是说。他分析,房地产证券化实施之后,各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源, 减少了相互依赖性,降低了串联系统风险,并有效地缓解了银行资金紧张的状况,增加了银行信 贷资金流动性:对于房地产开发商而言,能够最大限度地解决空置房积压,盘活存量资产,促进 其资本加速流通和改善资本结构,从而实现其房地产营销目标,解决房地产开发过程中的巨额债 务,使其房地产物业得以“解套”,也同时使得银行等债权人的债杈能够实现;购房者可以摆脱 银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件,还能减轻购房还贷利息负担:由于 房贷信用质量较高,房贷证券化为投资者提供了一种比炒股保险、比存款划算的新型投资方式。房产证券化年底“破壳” 银证两市场将打通 房地产证券化是指通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或 将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离的一 种投融资方式。住房抵押贷款证券化是房地产证券化内容之一，就是用住房作担保，把抵押贷款 集中在一起发行证券。 截至 02 年 12 月份，中国建设银行、中国工商银行都已连续 3 次以上向央行与国务院上报了 有关开展房地产证券化的业务方案。记者从两家银行的债券按揭处获悉，如不出意外，两家银行 将有望在年底之前实现住房抵押贷款证券化。 央行有关人士透露，央行已经召集了各方面的专家正在对两家银行的方案进行论证，问题的 核心是央行与证监会的权力分配、责任分担的划分及央行对四大行如何进行有效监管。中国人民 银行货币政策司正就个人住房抵押贷款证券化方案向国务院办公厅做最后的细节解释工作，待细 节解释工作结束后，个人住房抵押贷款证券化可能正式实施。 央行认为，由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素，形成其投 资金额大、市场流动性差的特点，使得一般企业或个人很难涉足于该行业的投资；房地产证券化 通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，是启动我国房地产市场的一个 突破点。 据悉，要实现人均居住 8 平方米的目标，约需投资 2000-7000 亿元，但我国目前的公积金、 住房基金的积累还远未达到发展的需要；我国银行储蓄存款虽已逾 10 万亿元，但其中绝大部分 都是 5 年期以下的存款，而房地产抵押贷款的一般期限都在 10 年左右。 央行的这位不愿透露姓名的人士坦言，“房地产证券化，不失为当前最可行的方法之一。就 银行方面来说，由于房地产证券化在银行业务中是不反映在资产负债表上的，与传统的贷款相比， 它可减少央行对银行的准备和资本要求，具有更大的利润”。 但证监会却认为，大部分商 业银行的个人住房贷款的业务才刚起步，房地产抵押贷款占总贷款比例不足 1%，与国外 30%-40% 的比例相比仍有相当的差距，对于现在的各商业银行来说，需要考虑更多的是业务的发展，抵押 贷款证券化还不是当务之急；此外，证监会有关房地产证券化的一系列配套措施尚未成熟。 谁是最终受益者 “房地产证券化后，银行、房地产商、购房者、投资者都将是最终的受益者”，工行的周先 生如是说。 他分析，房地产证券化实施之后，各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源， 减少了相互依赖性，降低了串联系统风险，并有效地缓解了银行资金紧张的状况，增加了银行信 贷资金流动性；对于房地产开发商而言，能够最大限度地解决空置房积压，盘活存量资产，促进 其资本加速流通和改善资本结构，从而实现其房地产营销目标，解决房地产开发过程中的巨额债 务，使其房地产物业得以“解套”，也同时使得银行等债权人的债权能够实现；购房者可以摆脱 银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件，还能减轻购房还贷利息负担；由于 房贷信用质量较高，房贷证券化为投资者提供了一种比炒股保险、比存款划算的新型投资方式