孙涤认为,房地产证券化的实现将推动房地产投资与消费两方面的实现,使房地产业成为新的经 济增长点和新的消费热点。购房者可以通过购买有价证券,对房地产实现保值,中小投资者也可 按自己的意愿换房,更多地得到实惠。另外,证券让资产的持有者更加分散,将有利于整个房地 产风险的分散,这对市场的长期发展大为有利 亟待解决的闻题 住房抵押贷款证券化在我国还属于试验阶段,现有的有待完善的法律体系将是我国开展住房 抵押贷款证券化的首要障碍 “目前,实行房地产证券化,除了会遇到专业机构和人才缺 乏等技术性问题以外,还会有3个显性风险:商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不 良资产的风险:缺乏健全的个人信用制度:我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化作 出单独的规定和描述”,赵锡军分析 房地产证券化推行前期,必须要求银行房地产贷款应当是那些风险小、还本付 信贷资产,以便降低证券化以后的风险,保护投资者的利益。目前,我国的个人住房按揭贷款的 呆账及不良资产迹象已经“显山露水”,更有一些房地产企业为了骗取房贷而不惜用“假按揭” 的手段。因此银行要加强对个人住房按揭贷款的审核工作,房地产企业要按照国际惯例和市场整 合的规则进行股份制改造,减少不良债务,提高企业经济效益 “个人住宅抵押贷款虽然 安全性强,但其期限长,现金回流慢,加上日益增长的住房抵押贷款,其资产项目中的长期资产 所占的比例越来越大,去掉央行的法定准备金和巨额的不良债权,稍有不慎,海南发展银行的悲 剧就有可能重演”,李扬提醒。 现今,我国还没有完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断, 对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得“软弱无力”。银行为了降低风险,只好在 贷款方式上进行严格控制。这就无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押 贷款初级市场对证券化的推行是没有多大意义的。因此,建立包括个人信用登记、评估、风险预 报及规避在内的一系列个人信用制度,就成了当务之急 由于历史的原因,我国现行《证 券法》的相关条款中,缺少对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,甚至在有关规定和条 款中根本没有提及证券化这种新的金融创新工具,这势必增加房地产证券化的推行难度。“可以 通过制定《房地产抵押贷款债券管理条例》等相关的法律、法规来弥补证券监管体制的这一缺陷, 用市场经济的手段和法律手段对未来的房地产证券市场进行监管”,李扬建议 背景 自从1992年海南三亚推出“地产投资券”以来,我国的房地产证券化探索走过了10年的历 程。如今,即将推出的住房贷款证券化则可以算作是中国大规模实现房地产证券化的关键性一步。 1993年,我国房地产业一直处于低迷状态,如何促进房地产业和金融业的有机结合,成为 迫切而又现实的问题,房地产证券化的呼声越来越高。在此之后,蚌埠、烟台组建了两个区域性 的住房银行券,进行房地产证券化的试点工作。 年代中期,深圳等一些地方也进行了房地产抵押贷款证券化的试点。继深圳之后,上海 在此基础上,逐步开始了房地产价格证券化等直接融资方式的试点工作。1999年,海南省 海口市颁发的“海口市处置积压房地产工作方案的通知”显示,海口市开展房地产证券化运作试 点的工作已为时3年孙涤认为，房地产证券化的实现将推动房地产投资与消费两方面的实现，使房地产业成为新的经 济增长点和新的消费热点。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可 按自己的意愿换房，更多地得到实惠。另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地 产风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。 亟待解决的问题 住房抵押贷款证券化在我国还属于试验阶段，现有的有待完善的法律体系将是我国开展住房 抵押贷款证券化的首要障碍。 “目前，实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺 乏等技术性问题以外，还会有 3 个显性风险：商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不 良资产的风险；缺乏健全的个人信用制度；我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化作 出单独的规定和描述”，赵锡军分析。 房地产证券化推行前期，必须要求银行房地产贷款应当是那些风险小、还本付息违约率低的 信贷资产，以便降低证券化以后的风险，保护投资者的利益。目前，我国的个人住房按揭贷款的 呆账及不良资产迹象已经“显山露水”，更有一些房地产企业为了骗取房贷而不惜用“假按揭” 的手段。因此银行要加强对个人住房按揭贷款的审核工作，房地产企业要按照国际惯例和市场整 合的规则进行股份制改造，减少不良债务，提高企业经济效益。 “个人住宅抵押贷款虽然 安全性强，但其期限长，现金回流慢，加上日益增长的住房抵押贷款，其资产项目中的长期资产 所占的比例越来越大，去掉央行的法定准备金和巨额的不良债权，稍有不慎，海南发展银行的悲 剧就有可能重演”，李扬提醒。 现今，我国还没有完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断， 对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得“软弱无力”。银行为了降低风险，只好在 贷款方式上进行严格控制。这就无形中制约了个人信贷业务规模的扩展，而规模过小的住房抵押 贷款初级市场对证券化的推行是没有多大意义的。因此，建立包括个人信用登记、评估、风险预 报及规避在内的一系列个人信用制度，就成了当务之急。 由于历史的原因，我国现行《证 券法》的相关条款中，缺少对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定，甚至在有关规定和条 款中根本没有提及证券化这种新的金融创新工具，这势必增加房地产证券化的推行难度。“可以 通过制定《房地产抵押贷款债券管理条例》等相关的法律、法规来弥补证券监管体制的这一缺陷， 用市场经济的手段和法律手段对未来的房地产证券市场进行监管”，李扬建议。 背景 自从 1992 年海南三亚推出“地产投资券”以来，我国的房地产证券化探索走过了 10 年的历 程。如今，即将推出的住房贷款证券化则可以算作是中国大规模实现房地产证券化的关键性一步。 1993 年，我国房地产业一直处于低迷状态，如何促进房地产业和金融业的有机结合，成为 迫切而又现实的问题，房地产证券化的呼声越来越高。在此之后，蚌埠、烟台组建了两个区域性 的住房银行券，进行房地产证券化的试点工作。 90 年代中期，深圳等一些地方也进行了房地产抵押贷款证券化的试点。继深圳之后，上海 在此基础上，逐步开始了房地产价格证券化等直接融资方式的试点工作。 1999 年，海南省 海口市颁发的“海口市处置积压房地产工作方案的通知”显示，海口市开展房地产证券化运作试 点的工作已为时 3 年