四、论述题（本题共20分】 14.试述业主大会的职责。 召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业 管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应 包括以下事项： (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2分) (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3分) (3)选聘、解聘物业管理企业；（3分) (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(3分) (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫 生的维护等方面的规章制度；(3分) (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。(3分) 以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点3分，共18分。卷面清洁度2分。 五、案例分析题（本题15分） 15.(1)李先生的理由不成立；(2分)因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公 共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务， 李先生的房产会得到相应保值和增值；(2分)所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质 量问题，就应当缴纳物业服务费。(2分) (2)物业公司不应当向王女士追索物业服务费；(2分)首先物业公司没有积极采取措施维 护自己的权益，本身有过错；(1分)其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费 负责。(2分) (3)物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待：(2分)其次，物业公 司可以根据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合 法权益。(2分) 950四、论述题(本题共 20 分) 14. 试述业主大会的职责。 召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业 管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应 包括以下事项: (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则 (2 分) (2) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 (3 分) (3)选聘、解聘物业管理企业 (3 分) (4) 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施 ;(3 分) (5) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫 生的维护等方面的规章制度 (3 分) (6) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。(3分〉 以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点 分，共 18 分。卷面清洁度 分。 五、案例分析题(本题 15 分) 15. (1)李先生的理由不成立 ;(2 分)因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公 共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务， 李先生的房产会得到相应保值和增值 ;(2 分)所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质 量问题，就应当缴纳物业服务费。 (2 分) (2) 物业公司不应当向玉女士追索物业服务费 ;(2 分)首先物业公司没有积极采取措施维 护自己的权益，本身有过错 ;0 分)其次王女士通过拍卖取得了房产，自然元须对前手的欠费 负责。 (2 分) (3)物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待; (2 分)其次，物业公 司可以根据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合 法权益。 (2 分) 950