在适用不动产善意取得制度时，应对以下几个问题给予关注： 1.优先购买权纠纷处理适用善意取得制度的前提条件，必定为承租人行使优先购买权 时没有购买承租房屋的意愿。如果承租人提起优先购买权诉讼无涉于同等条件下买入承租房 屋，可推定为其意在于利用优先购买权进行恶意诉讼，以达致阻止出租人正常出售房屋之目 的，从而不利于房屋价值的充分实现，也不利于善意第三人的合法利益保护。 2.出租人未向承租人履行告知义务而与第三人签订买卖合同，系属无权处分。根据合 同法第51条规定，无权处分是效力待定的合同。此时，若行使优先购买权的承租人不愿购 买承租房屋，则应作有利于第三人的善意取得解释。可即便如此，也不宜直接确认出租人与 第三人签订的买卖合同有效，以实现民法体系的协调及满足理论体系的内在逻辑，避免造成 法律适用上的冲突。 3.在不动产无权处分行为中去除无权处分这一因素外，其他因素应符合法律行为成立 和生效的要件。如果存在无权处分之外的可导致转让行为无效或可撤销的因素，那也没有适 用不动产善意取得制度的空间，比如，登记异议应视为登记簿所记载的权利失去正确性推定 的效力，第三人也无法依据登记的公信力而受到保护。 另外，当对第三人的善意取得认定成立时，法院应当向承租人释明其有权向出租人提起 损害优先购买权的侵权之诉，损失范围至少包括： (1)预期可得利益，也就是确定讼争房屋的评估现值与出租人转让房屋所得价款的差 额，作为承租人行使优先购买权的期待利益损失。 (2)信赖利益，如果优先购买权人基于对出租人的信赖，而采取了履行合同的必要措 施，由于出租人的过错而造成了与此相关的实际损失，出租人应向承租人赔偿。事实上，在 迳行判决优先购买权的案件中，第三人也可加以参照而向出租人索赔。 三、买受人的诉讼地位如何确定 优先购买权纠纷案件往往涉及出租人、买受人和承租人等多方参加诉讼，对于承租人主 张优先购买权人提起的诉讼，买受人的诉讼地位如何确定，各地法院掌握不尽一致。通说认 为，应将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，本案即为这种情况。这是因为案件的 处理结果同买受人具有法律上的利害关系，或者作为善意第三人而合法占有标的物，或者由 于买卖合同无效而返还标的物。也有少数意见认为，应将承租人与买受人列为共同被告。①对 此，笔者认为应根据不同情况有所区分。 上文述及迳行判决和善意第三人时作过一种区分，如果认定承租人有购买承租房屋的意 愿，法院可迳行判决承租人直接依据出卖人与买受人所签买卖合同实现优先购买权，这种情 况涉及买受人丧失了对标的物的占有使用，若买受人处于无独立请求权第三人的地位，则无 法通过行使一些重要的诉讼权利维护自身的合法权益，在这种情况下，宜将买受人列为共同 被告。但是，如果承租人在诉讼中始终不愿购买承租房屋，法院则将买卖合同视为效力待定 合同，转而审查考虑第三人的善意取得是否成立，以及出租人与第三人所签买卖合同是否存 在其他法定或约定无效的情形，这时应把买受人列为无独立请求权的第三人。 ①比如，沪高法民一[2005]15号《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（仁）》 第四部分第28条之规定。5 在适用不动产善意取得制度时，应对以下几个问题给予关注： 1. 优先购买权纠纷处理适用善意取得制度的前提条件，必定为承租人行使优先购买权 时没有购买承租房屋的意愿。如果承租人提起优先购买权诉讼无涉于同等条件下买入承租房 屋，可推定为其意在于利用优先购买权进行恶意诉讼，以达致阻止出租人正常出售房屋之目 的，从而不利于房屋价值的充分实现，也不利于善意第三人的合法利益保护。 2. 出租人未向承租人履行告知义务而与第三人签订买卖合同，系属无权处分。根据合 同法第 51 条规定，无权处分是效力待定的合同。此时，若行使优先购买权的承租人不愿购 买承租房屋，则应作有利于第三人的善意取得解释。可即便如此，也不宜直接确认出租人与 第三人签订的买卖合同有效，以实现民法体系的协调及满足理论体系的内在逻辑，避免造成 法律适用上的冲突。 3. 在不动产无权处分行为中去除无权处分这一因素外，其他因素应符合法律行为成立 和生效的要件。如果存在无权处分之外的可导致转让行为无效或可撤销的因素，那也没有适 用不动产善意取得制度的空间，比如，登记异议应视为登记簿所记载的权利失去正确性推定 的效力，第三人也无法依据登记的公信力而受到保护。 另外，当对第三人的善意取得认定成立时，法院应当向承租人释明其有权向出租人提起 损害优先购买权的侵权之诉，损失范围至少包括： （1）预期可得利益，也就是确定讼争房屋的评估现值与出租人转让房屋所得价款的差 额，作为承租人行使优先购买权的期待利益损失。 （2）信赖利益，如果优先购买权人基于对出租人的信赖，而采取了履行合同的必要措 施，由于出租人的过错而造成了与此相关的实际损失，出租人应向承租人赔偿。事实上，在 迳行判决优先购买权的案件中，第三人也可加以参照而向出租人索赔。 三、买受人的诉讼地位如何确定 优先购买权纠纷案件往往涉及出租人、买受人和承租人等多方参加诉讼，对于承租人主 张优先购买权人提起的诉讼，买受人的诉讼地位如何确定，各地法院掌握不尽一致。通说认 为，应将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，本案即为这种情况。这是因为案件的 处理结果同买受人具有法律上的利害关系，或者作为善意第三人而合法占有标的物，或者由 于买卖合同无效而返还标的物。也有少数意见认为，应将承租人与买受人列为共同被告。 ①对 此，笔者认为应根据不同情况有所区分。 上文述及迳行判决和善意第三人时作过一种区分，如果认定承租人有购买承租房屋的意 愿，法院可迳行判决承租人直接依据出卖人与买受人所签买卖合同实现优先购买权，这种情 况涉及买受人丧失了对标的物的占有使用，若买受人处于无独立请求权第三人的地位，则无 法通过行使一些重要的诉讼权利维护自身的合法权益，在这种情况下，宜将买受人列为共同 被告。但是，如果承租人在诉讼中始终不愿购买承租房屋，法院则将买卖合同视为效力待定 合同，转而审查考虑第三人的善意取得是否成立，以及出租人与第三人所签买卖合同是否存 在其他法定或约定无效的情形，这时应把买受人列为无独立请求权的第三人。 ① 比如，沪高法民一[2005]15 号《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)》 第四部分第 28 条之规定