场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样,也是社会主义市场体系 中一个不可缺少的重要组成部分,发挥着其它市场不可替代的重要作用 房地产市场需求 房地产供给和需求是房地产市场构成的两大要素,分析房地产市场运行必 须从此开始。房地产市场供给和需求之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系, 由于需求是房地产供给的目的,在供求关系中处于决定性的地位,因此首先从需 求分析开始。 (一)房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 从微观经济的角度看,房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消 费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能 够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要,而是指有支付 能力的需求,即有效需求。从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产 市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量,包括实物 总量和价值总量。 2、房地产需求的特点 由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品,因此,与一般商品的需求 相比较,房地产需求具有显著的特点,主要是 (1)房地产需求的整体性。这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的 由于房地产是地产和房产的结合体和统一物,土地是房屋的物质载体,而房屋是 地基的上层建筑,二者不可分割,因而房地产需求既包含了对房产的需求,也包 含了对地产的需求,是对房地产统一体的需求,决不可以也不可能把二者分离开 来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性,由 此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性 (2)房地产需求的区域性。由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性, 其位置不可移动,这就决定了房地产需求的地区性别强。主要表现在两方面: 方面,一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工 商企业和居民的需求,即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区 才能形成实际需求。不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各 地甚至海外销售。另一方面,在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很2 场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系 中一个不可缺少的重要组成部分，发挥着其它市场不可替代的重要作用。 二、房地产市场需求 房地产供给和需求是房地产市场构成的两大要素，分析房地产市场运行必 须从此开始。房地产市场供给和需求之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系， 由于需求是房地产供给的目的，在供求关系中处于决定性的地位，因此首先从需 求分析开始。 （一）房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消 费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能 够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付 能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产 市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物 总量和价值总量。 2、房地产需求的特点 由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求 相比较，房地产需求具有显著的特点，主要是： （1）房地产需求的整体性。这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。 由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是 地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包 含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开 来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由 此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。 （2）房地产需求的区域性。由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性， 其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。主要表现在两方面：一 方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工 商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区 才能形成实际需求。不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各 地甚至海外销售。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很