大差异,如在市中心地区、次中心地区和城市郊区,人口密集度、地区级差和房 价等不同,都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性,要求 房地产企业在投资决策时,要认真分析本区域的房地产市场需求,使供给与地区 需求相适应;同时,也要求地区政府在处理供求关系时,必须根据地区市场需求, 组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。 (3)房地产需求的层次性。这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地 产而言的,包括两层含义:第一层,是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活 资料,可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求,随社会经济增长和 收入增加,在满足基本生存需要的基础上,享受性需求和发展性需求会越来越上 升到主要地位,因此,适应这种需求的变化趋势,住宅的设计、房型、设施、科 技含量、环境与品位也要不断提髙。第二层,是指住房消费需求的结构性层次 由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的,因而相应的住宅消费 需求结构也划分为不同层次,从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档 住房;从价位结构看可以分为髙价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消 费需求结构的这种层次性,要求供给结构与之相适应,从而达到二者之间的结构 平衡。如果高档房、高价位房建设过多,超过高收入家庭的比例,可能因卖不出 去而造成空置积压;而如果中低档次、中低价位房建设不足,则又有可能形成供 不应求,导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况 都会阶段性存在 3、房地产需求的类型 房地产需求是多种多样的,根据其需求的性质大致可分为三种类型 (1)生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形 成的对房地产商品的需求,其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如, 工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等 产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关,是房地产作为生产要素存 在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发,提供符合需求的这类物业。 (2)消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是住宅 房地产需求,其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性,居住消 费需求占整个房地产市场需求的绝大部分,一般占总需求的70%80%左右。按 住宅的分类,居住消费需求又可以分为:花园别墅需求、高层住房需求、多层住 房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消3 大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房 价等不同，都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性，要求 房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区 需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求， 组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。 （3）房地产需求的层次性。这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地 产而言的，包括两层含义：第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活 资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和 收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上 升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科 技含量、环境与品位也要不断提高。第二层，是指住房消费需求的结构性层次。 由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费 需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档 住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消 费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构 平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出 去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供 不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况 都会阶段性存在。 3、房地产需求的类型 房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型： （1）生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形 成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如， 工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等 产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存 在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。 （2）消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅 房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消 费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的 70%~80%左右。按 住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住 房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消