(2)销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的 拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 (3)户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为 主，约占70%：四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120平方米。 在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预 留位置。 (三)北京市写字楼市场分析（略） (四)北京市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件 (一)项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布 置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越 低，以减少铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。 因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南 角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星 火路一侧规划一家医院。 星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合 楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的 星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯 路南，规划一处小规模商服用地。 居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交 首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低 噪音影响的物理措施。 规划在石佛营东路西侧布置一条20一30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其 余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。另外，居住区还将配备30 班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。 (二)项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出 的控制指标如下： 1.用地情况 总占地面积 532320平方米 其中 代征地面积 76000平方米 规划建设用地面积 456320平方米 其中地区公建用地 52900平方米 住宅用地 163400平方米 配套公建用地 124000平方米 道路用地 56000平方米(2) 销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的 拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 (3) 户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为 主，约占 70%；四室二厅为辅，占 10%，其余为二室或一室。面积约 60-120 平方米。 在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预 留位置。 （三）北京市写字楼市场分析（略） （四）北京市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件 （一）项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布 置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越 低，以减少铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。 因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南 角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星 火路一侧规划一家医院。 星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合 楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的 星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯 路南，规划一处小规模商服用地。 居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交 首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低 噪音影响的物理措施。 规划在石佛营东路西侧布置一条 20—30 米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其 余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地 0. 88 公顷的用地内。另外，居住区还将配备 30 班中学一所，24 班小学两所，9 班幼儿园两所，4 班、6 班托儿所各一所。 （二）项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出 的控制指标如下： 1. 用地情况 总占地面积 532320 平方米 其中 代征地面积 76000 平方米 规划建设用地面积 456320 平方米 其中 地区公建用地 52900 平方米 住宅用地 163400 平方米 配套公建用地 124000 平方米 道路用地 56000 平方米