(三)净收益每年不变的公式的作用 (1)直接用于测算价格 例：某宗房地产是政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的士地使用年限为 50年，至今已经用了6年，预收益价计利用该地产正常情况下每年可获得净收益8万元： 该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算改宗房地产的格 (2)用于不同期限价格之间的换算 例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2,报酬率为10%。试求该 宗房地产30年收益权利的价格。 提示：由有限年期与无限年期公式得到它们之间的关系系数：K1“a了 V O VOK, (3)用于比较不同期限价格之间的高低 例：有甲乙两宗房地产，甲房地产受益期限为50年，单价为2000元/m2,乙房地产的受 益期限为30年，单价为1800/m2,试比较两宗房地产价格的高低 (三)收益期在前若干年有变化的公式 例：某房产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年净收益分别为20万元、22万元 25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年第年净收益将稳定在35万元左右， 该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 估价实际中存在假设，但是如果总是得每年的收益定为不变，有时太片面，如果都根据每年收益都变化 来估算，又不大可能，为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对在未来35 年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益不变或者按照一定的规律 变化。 一般情况，像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产在建成后前几年收益可能不稳定，成熟后除非市场 发生大的变化，一般收益是会维持在一个相当的水平。 1、收益期限为有限年的公式 A 1 式中：t一一净收益有变化的期限 假设前提：净收益在未米的前t年（含第t年）有变化，分别为A1,A2,…,A1,在t年 以后无变化为A:报酬率不等于零为Y:收益期限为有限年。 2、收益期限为无限年的公式 4 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information