第四部分项目定位与地价测算 4.1项目定位 基于对杭州房地产市场与地块的SWOT分析，我们认为本项目C、D、E、 F地块定位为高端住宅，产品无论在区位、品质、配套、价格等方面都居于杭州 住宅市场的领先地位。A、B地块则定位为酒店式公寓，既保持小区的品质与档 次，又能实现资金的快速回笼。 考虑到营业税（销售收入的5.55%）、所得税（销售收入的20%*33%）、土 地增值税（按销售收入的0.5%）税负过高，建议住宅部分以毛坯销售，开发商 提供菜单式装修服务，所以以下成本与销售收入测算都是按照毛坏房计算 4.2经济技术指标估计 根据土地招标文件中规定的用地指标，按最大化利用土地的原则，得以下 指标： 1、地上建筑面积：住宅、酒店式公寓、幼儿园的地上建筑面积按(2006) 20号地块挂牌出让文件中提供的各地块出让面积和容积率计算而得。地上总建 筑面积为336278.2MP,见下表41。 2、地下建筑面积：按户均面积160平方米计算可得本项目住宅总套数约为 1575套，考虑到本项目定位为高档楼盘，车位按每户1.5配比，住宅部分所需车 位数=1575*1.5=2360个，再加上酒店式公寓下配置500个车位，本项目共需车 位2860个，若按45平方米/车位计算本项目地下面积约为128700平方米，大于 土地实有面积（实有面积为107945平方米），建议地下面积全部开挖用作车位， 局部采用立体车库。 3、商铺面积：本项目的商铺面积由两部分组成：E地块沿湖墅南路裙房可 布置两层商铺，该地块沿街长度约为110米，商铺进深取16米，这部分商铺面 积约为3520平方米。A、B地块所建酒店式公寓下可布置两层商铺，根据A、B 地块的出让面积和建筑密度可得两幢酒店式公寓每层面积分别为4532平方米和 3930平方米，扣除公共面积（大堂、管理用房等），这部分商铺面积约为10000 2626 第四部分 项目定位与地价测算 4.1 项目定位 基于对杭州房地产市场与地块的 SWOT 分析，我们认为本项目 C、D、E、 F 地块定位为高端住宅，产品无论在区位、品质、配套、价格等方面都居于杭州 住宅市场的领先地位。A、B 地块则定位为酒店式公寓，既保持小区的品质与档 次，又能实现资金的快速回笼。 考虑到营业税（销售收入的 5.55%）、所得税（销售收入的 20%*33%）、土 地增值税（按销售收入的 0.5%）税负过高，建议住宅部分以毛坯销售，开发商 提供菜单式装修服务，所以以下成本与销售收入测算都是按照毛坯房计算。 4.2 经济技术指标估计 根据土地招标文件中规定的用地指标，按最大化利用土地的原则，得以下 指标： 1、地上建筑面积：住宅、酒店式公寓、幼儿园的地上建筑面积按（2006） 20 号地块挂牌出让文件中提供的各地块出让面积和容积率计算而得。地上总建 筑面积为 336278.2M2，见下表 4-1。 2、地下建筑面积：按户均面积 160 平方米计算可得本项目住宅总套数约为 1575 套，考虑到本项目定位为高档楼盘，车位按每户 1.5 配比，住宅部分所需车 位数=1575*1.5=2360 个，再加上酒店式公寓下配置 500 个车位，本项目共需车 位 2860 个，若按 45 平方米/车位计算本项目地下面积约为 128700 平方米，大于 土地实有面积（实有面积为 107945 平方米），建议地下面积全部开挖用作车位， 局部采用立体车库。 3、商铺面积：本项目的商铺面积由两部分组成：E 地块沿湖墅南路裙房可 布置两层商铺，该地块沿街长度约为 110 米，商铺进深取 16 米，这部分商铺面 积约为 3520 平方米。A、B 地块所建酒店式公寓下可布置两层商铺，根据 A、B 地块的出让面积和建筑密度可得两幢酒店式公寓每层面积分别为 4532 平方米和 3930 平方米，扣除公共面积（大堂、管理用房等），这部分商铺面积约为 10000