浙江金基置业有限公司： 受贵公司委托，我们对即将出让的杭州(2006)20号地块投资 价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：1)项目概况；2) 市场分析：3)项目SW0T分析；4)项目定位与地价测算；5)建议。 主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式 公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项 目运作极具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展 战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风 险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投 标价在35亿元之内，即楼面地价格10480元/M2之内。假若企业有 相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举 措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在 37亿元之内，即楼面地价格11080元/M2之内，最高报价不超过40 亿元，即楼面地价格11978元2。详见分析评估报告。 (楼面地价12576元/M2)。 浙江工业大学房地产研究所 2006年9月15日 1
1 浙江金基置业有限公司： 受贵公司委托，我们对即将出让的杭州（2006）20 号地块投资 价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：1）项目概况；2） 市场分析；3）项目 SWOT 分析；4）项目定位与地价测算；5）建议。 主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式 公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项 目运作极具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展 战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风 险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投 标价在 35 亿元之内，即楼面地价格 10480 元/M2 之内。假若企业有 相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举 措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在 37 亿元之内，即楼面地价格 11080 元/M2 之内，最高报价不超过 40 亿元，即楼面地价格 11978 元/M2。详见分析评估报告。 （楼面地价 12576 元/ M2）。 浙江工业大学房地产研究所 2006 年 9 月 15 日
目 录 第一部分项目凝况 11完地位置 12规划指标 1.3招标方式 1.4土地款支付方式 第二部分市场分析. 5 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 2,2杭州住宅市场走势基本分析 23抗州写字楼市场分析 2.4杭州酒店业分析 .15 2.5杭州酒店式公寓市场分析 .17 第三部分项目SW0T分析 -21 3.1优势分析(STRENGTH) .2 3.2劣势分析(WEAKNESS) .22 3.3机会分析(0PPO酸UN1Y) 3.4威勒分析(THREATS) 33 第四部分项目定位与地价测算 .26 4.1面日定位 4.2经济技术指标估计。 .26 4.3项目的建设进度 .27 4.4项目投资成本估算 28 4.5销售收入估算 30 4.6地价测算 4.7项目财务效益评价 4.8敏感性分析 .37 第五部分地价报价建议. 3
2 目 录 第一部分 项目概况.3 1.1 宗地位置 .3 1.2 规划指标 .3 1.3 招标方式 .4 1.4 土地款支付方式.4 第二部分 市场分析.5 2.1 对房地产业宏观政策的若干判断.5 2.2 杭州住宅市场走势基本分析.6 2.3 杭州写字楼市场分析 . 10 2.4 杭州酒店业分析. 15 2.5 杭州酒店式公寓市场分析 . 17 第三部分 项目 SWOT 分析. 21 3.1 优势分析（STRENGTH）. 21 3.2 劣势分析（WEAKNESS）. 22 3.3 机会分析(OPPORTUNITY). 23 3.4 威胁分析(THREATS). 23 第四部分 项目定位与地价测算. 26 4.1 项目定位 . 26 4.2 经济技术指标估计. 26 4.3 项目的建设进度. 27 4.4 项目投资成本估算. 28 4.5 销售收入估算. 30 4.6 地价测算. 32 4.7 项目财务效益评价. 36 4.8 敏感性分析 . 37 第五部分 地价报价建议. 41
第一部分项目概况 1.1宗地位置 杭政储出(2006)20号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白 马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。 地规 1.2规划指标 宗地总面积为104070平方米（折合156.1亩），由A、B、C、D、E、F六地 块组成，具体规划指标见下表
3 第一部分 项目概况 1.1 宗地位置 杭政储出（2006）20 号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白 马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。 1.2 规划指标 宗地总面积为 104070 平方米（折合 156.1 亩），由 A、B、C、D、E、F 六地 块组成，具体规划指标见下表
表1-1项目规划指标 出让面积 建筑 编号 用途 容积率 绿化率 (平方米) 密度 A 10071 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% B 8734 办公兼容宾馆业用地 ≤43 ≤450% ≥250% 11486 住宅（设配套公建）用地 ≤3.6 ≤25% ≥30% D 22170 住宅（设配套公建）用地≤2.8 ≤25% ≥30% E 27420 住宅（设配套公建）用地≤2.9≤25%≥30% F 24189 住宅（设配套公建）用地≤2.9 ≤25%≥30% 1.3招标方式 该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006年9月14日至2006 年9月29日期间工作日上午8：30-11：30，下午1：30一5：00止(9月29日 下午截至时间为2：30)。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路155号 和平家俬城四楼拍卖厅)。 挂牌出让起价为人民币297835万元。 1.4土地款支付方式 在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20% 其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在2007年4月20日之前，支付30% 第二期在2007年10月20日之前，支付30%：第三期在2008年5月20日之前， 支付20%
4 表 1-1 项目规划指标 编号 出让面积 （平方米） 用途 容积率 建筑 密度 绿化率 A 10071 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% B 8734 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% C 11486 住宅（设配套公建）用地 ≤3.6 ≤25% ≥30% D 22170 住宅（设配套公建）用地 ≤2.8 ≤25% ≥30% E 27420 住宅（设配套公建）用地 ≤2.9 ≤25% ≥30% F 24189 住宅（设配套公建）用地 ≤2.9 ≤25% ≥30% 1.3 招标方式 该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006 年 9 月 14 日至 2006 年 9 月 29 日期间工作日上午 8：30—11：30，下午 1：30—5：00 止（9 月 29 日 下午截至时间为 2：30）。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路 155 号 和平家俬城四楼拍卖厅）。 挂牌出让起价为人民币 297835 万元。 1.4 土地款支付方式 在土地开发补偿协议书签订之日起 15 日内，支付总土地开发补偿费的 20%， 其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在 2007 年 4 月 20 日之前，支付 30%； 第二期在 2007 年 10 月 20 日之前，支付 30%；第三期在 2008 年 5 月 20 日之前， 支付 20%
第二部分市场分析 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松 从央行在今年4月、8月两次调整金融机构贷款基准利率，5月温家宝总理 主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委 出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控 不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等 问题。 2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基 本趋向 启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关 键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产 业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励 普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、 对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑 制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。 2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策 2005年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制 投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格 控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政 策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。 所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别 是具有稀缺性的土地
5 第二部分 市场分析 2.1 对房地产业宏观政策的若干判断 2.1.1 政府对房地产市场的调控不会放松 从央行在今年 4 月、8 月两次调整金融机构贷款基准利率， 5 月温家宝总理 主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委 出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控 不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等 问题。 2.2.2 鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基 本趋向 启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关 键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产 业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励 普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、 对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑 制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。 2.2.3 信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策 2005 年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制 投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格 控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政 策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。 所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别 是具有稀缺性的土地
2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 除了部分土地投放过量的城市外，从2005年开始实施宏观调控政策以来， 全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、 大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上 涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：1) 我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满 足。2)处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅 供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。3)我 国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资 本进入到房地产业是必然的。4)城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城 市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求 的扩大。5)地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实 现、己展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 6)国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速 发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房 价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除 外)。 2.2杭州住宅市场走势基本分析 2005年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点： 1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺 2005年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对14703名居民家庭住房现 状与需求进行问卷调研，调查结果表明：大多数居民住房条件不佳，被调查对象 中约39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占 27%。居民对住房整体满意度不高，只有28%的被调查者对现有住房表示满意或 6
6 2.2.4 政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 除了部分土地投放过量的城市外，从 2005 年开始实施宏观调控政策以来， 全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、 大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上 涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：1） 我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满 足。2）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅 供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。3）我 国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资 本进入到房地产业是必然的。4）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城 市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求 的扩大。5）地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实 现、已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 6）国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速 发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房 价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除 外）。 2.2 杭州住宅市场走势基本分析 2005 年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点： 1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺 2005 年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对 14703 名居民家庭住房现 状与需求进行问卷调研，调查结果表明：大多数居民住房条件不佳，被调查对象 中约 39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占 27%。居民对住房整体满意度不高，只有 28%的被调查者对现有住房表示满意或
较满意。购房意愿强烈，明确表示“会”在杭州购房的占39.8%，“不一定”购 房的占21.7%。 我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，一是现有在杭居民大量住房需求尚未 满足；二是“学在杭州”品牌已经打响，每年有2一3万名毕业生留在杭州工作 产生大量租房购房需求；三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自 周边地区的购房需求将继续增加。 2005年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这一判断：2005年6 月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到432套，但经过四 个月低迷期，10月份的成交量上升到1854套，11月上升到2515套，今年5月 达到3056套。而在2003年1月至2004年12月杭州住宅市场最为火爆期，只有 4个月份月成交量超过2000套，分别在2003年6月、7月、2004年11月、12 月，分别为2016套，2069套，2760套和3724套。2006年1一8月份新建商品 房成交11134套，同比去年的8755套，增加了27.17%，表明市场承受能力明显 增强。 图2-12005年1月至2006年杭州商品房月成交趋势（单位：套） 3500 3000 3056 2500 253 2000 1500 1022 1328 1000 1009 500 6 945 432 0 2、短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应 求状态。 杭州透明售房系统显示目前可售的房源达19400套左右，比2005年6月底 的11800套增加了40%，其中可售的商品住宅为15303套。若按2005年全年成 7
7 较满意。购房意愿强烈，明确表示“会”在杭州购房的占 39.8%，“不一定”购 房的占 21.7%。 我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，一是现有在杭居民大量住房需求尚未 满足；二是“学在杭州”品牌已经打响，每年有 2－3 万名毕业生留在杭州工作， 产生大量租房购房需求；三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自 周边地区的购房需求将继续增加。 2005 年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这一判断：2005 年 6 月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到 432 套，但经过四 个月低迷期，10 月份的成交量上升到 1854 套，11 月上升到 2515 套，今年 5 月 达到 3056 套。而在 2003 年 1 月至 2004 年 12 月杭州住宅市场最为火爆期，只有 4 个月份月成交量超过 2000 套，分别在 2003 年 6 月、7 月、2004 年 11 月、12 月，分别为 2016 套，2069 套，2760 套和 3724 套。2006 年 1－8 月份新建商品 房成交 11134 套，同比去年的 8755 套，增加了 27.17%，表明市场承受能力明显 增强。 图 2-1 2005 年 1 月至 2006 年杭州商品房月成交趋势（单位：套） 2084 614 1993 960 432 716 948 1854 2515 1865 959 555 952 2330 3056 1328 1008 1022 945 1009 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2005 年1月 2005 年2月 2005 年3月 2005 年4月 2005 年5月 2005 年6月 2005 年7月 2005 年8月 2005 年9月 2005 年10月 2005 年11月 2005 年12月 2006 年1月 2006 年2月 2006 年3月 2006 年4月 2006 年5月 2006 年6月 2006 年7月 2006 年8月 2、短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应 求状态。 杭州透明售房系统显示目前可售的房源达 19400 套左右，比 2005 年 6 月底 的 11800 套增加了 40%，其中可售的商品住宅为 15303 套。若按 2005 年全年成
交商品房15997套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证 的这部分房源需要整整一年的时间。若按2005年全年成交商品房21969套的速 度，则需要8个多月。今明年供给压力较大主要来自于：2003年是市区土地投 放量最大的一年，达3500亩，2004年达到2500亩，这些土地正处于开发高峰 期：第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大：第三，经济适用房开发量很 大，目前未销售的经济房高达9000多套。 3、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧 在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧， 滨江南岸、闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。 但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见SWOT分析部分详实材料）、居住的成熟 性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。地铁沿线士地地价与售价预计在地铁投入运 行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘 定价中必须要考虑的因素。 楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。从2005 年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档 精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的 楼盘滞销。拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆 势上扬，体现出了强劲的增值潜力。 案例一：深蓝广场 深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其 打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。该楼盘推出后即获得市场的肯定 其均价从开盘时的每平方米15000元左右，一直爬升到25000元，房价在杭州市 区始终遥遥领先。 表2-1深蓝广场04年5月至今成交均价 记录时间 均价 2006-07-03 25000元/平方米（高楼层） 2006-03-06 20000元/平方米 2006-01-20 21800元/平方米 2004-05-11 17000元/平方米 案例二：金色海岸
8 交商品房 15997 套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证 的这部分房源需要整整一年的时间。若按 2005 年全年成交商品房 21969 套的速 度，则需要 8 个多月。今明年供给压力较大主要来自于：2003 年是市区土地投 放量最大的一年，达 3500 亩，2004 年达到 2500 亩，这些土地正处于开发高峰 期；第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大；第三，经济适用房开发量很 大，目前未销售的经济房高达 9000 多套。 3、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧 在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧， 滨江南岸、闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。 但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见 SWOT 分析部分详实材料）、居住的成熟 性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运 行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘 定价中必须要考虑的因素。 楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。从 2005 年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档 精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的 楼盘滞销。拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆 势上扬，体现出了强劲的增值潜力。 案例一：深蓝广场 深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其 打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。该楼盘推出后即获得市场的肯定， 其均价从开盘时的每平方米 15000 元左右，一直爬升到 25000 元，房价在杭州市 区始终遥遥领先。 表 2-1 深蓝广场 04 年 5 月至今成交均价 记录时间 均 价 2006-07-03 25000 元/平方米（高楼层） 2006-03-06 20000 元/平方米 2006-01-20 21800 元/平方米 2004-05-11 17000 元/平方米 案例二：金色海岸
被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城CBD核心区域内，200： 年8月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近2000万元。今年7月三期开盘 后，再次在一周之内销售总额突破1亿元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。 而均价也从去年的21000元/平方米飚升至26300元/平方米。 表2-2金色海岸05年10月至今成交均价 记录时间 均价 2007-09.01 26300元/平方米 2006-07-11 26300元/平方米 2006-03-03 22600元/平方米 2005-10-27 21000元/平方米 在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个 高档楼盘自2005年1月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在2005年价格 相对稳定，进入2006年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。特别是中大吴 庄挂牌价从2006年6月(44865元/平方米)开始持续上升，9月份的挂牌均价 为48160元/平方米。 图2-2部分高档二手房挂牌均价走势（单位：元/平方米） 30000 25000 20000 15000 ◆一白马公寓 10000 。一绿园 5000 ◆一世贸丽品城 0 季度 季度 季度 季度 ◆-白马公寓17823191032028120158207872012522140 。一绿园 2046719903203891949327382468924455 。世贸丽品城 16020180101797017750 为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？究其 主要原因有： 1)杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅 区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容 9
9 被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城 CBD 核心区域内，2005 年 8 月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近 2000 万元。今年 7 月三期开盘 后，再次在一周之内销售总额突破 1 亿元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。 而均价也从去年的 21000 元/平方米飚升至 26300 元/平方米。 表 2-2 金色海岸 05 年 10 月至今成交均价 记录时间 均 价 2007-09-01 26300 元/平方米 2006-07-11 26300 元/平方米 2006-03-03 22600 元/平方米 2005-10-27 21000 元/平方米 在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个 高档楼盘自 2005 年 1 月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在 2005 年价格 相对稳定，进入 2006 年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。特别是中大吴 庄挂牌价从 2006 年 6 月（44865 元/平方米）开始持续上升，9 月份的挂牌均价 为 48160 元/平方米。 图 2-2 部分高档二手房挂牌均价走势（单位：元/平方米） 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 白马公寓 绿园 世贸丽晶城 白马公寓 17823 19103 20281 20158 20787 20125 22140 绿园 20467 19903 20389 19493 22738 24689 24455 世贸丽晶城 16020 18010 17970 17750 2005年1 季度 2005年2 季度 2005年3 季度 2005年4 季度 2006年1 季度 2006年2 季度 2006年3 季度 为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？究其 主要原因有： 1）杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅 区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容
易形成价格垄断： 2)改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累 的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些 高收入群体对价格不敏感。 4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征 我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但 并不会改变其上升的趋势：1)从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城 市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过 程中，房价上升是种常态。2)我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土 地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是 长期的。3)从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上 与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在6-8%之间是极 为正常的。 2.3杭州写字楼市场分析 根据招标文件的规定，本项目A、B地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部 分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由 1、市场潜在供应量大 从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过400万平方米以上的新写字 楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业 用房用途改变)，且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存 量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。 2004年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 个别地块含住宅用途)24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地 出让总面积的34.6%。从可建面积来看，2004年出让的写字楼用途地块可建建筑 面积约为200万平方米。 2005年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 极个别地块含住宅用途)15块，总面积为422287平方米。从可建面积来看，2005 年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为170万平方米，其中钱江新城约为 110万平方米，下城区约为31万平方米，滨江约为16万平方米
10 易形成价格垄断； 2）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累 的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些 高收入群体对价格不敏感。 4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征 我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但 并不会改变其上升的趋势：1）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城 市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过 程中，房价上升是种常态。2）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土 地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是 长期的。3）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上 与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在 6-8%之间是极 为正常的。 2.3 杭州写字楼市场分析 根据招标文件的规定，本项目 A、B 地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部 分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由： 1、市场潜在供应量大 从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过 400 万平方米以上的新写字 楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业 用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存 量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。 2004 年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 个别地块含住宅用途）24 块，总面积为 633861 平方米，占 2004 年杭州市土地 出让总面积的 34.6%。从可建面积来看，2004 年出让的写字楼用途地块可建建筑 面积约为 200 万平方米。 2005 年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途， 极个别地块含住宅用途）15 块，总面积为 422287 平方米。从可建面积来看，2005 年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为 170 万平方米，其中钱江新城约为 110 万平方米，下城区约为 31 万平方米，滨江约为 16 万平方米