房地产开发项目经济评价案例 一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进 一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原 则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部 负责开发建设 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次 开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目 独资提供依据。 1.项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块 北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积 53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面 积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。 表1 项目用地面积及其分布 用地单位 规划用地面积(m) 可开发用地面积(m 保留建筑占地面积(m 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2.项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品 的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中 间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 带围内有三组拟保留箱，厂区南党折胡阳北路的住楼为毛纺厂新律的宿金，却 划范围内西北角 组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来 有条件时再改 造：厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将 予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。 表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 化 五建 用途 占地面积(m)建筑面积(m)占地而积(m)建筑而积(m) 学： 434RR 100000 53)0 30000 地区公建 0.4275 22092 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也己建成居住区，东 侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为 住宅区符合规划要求
房地产开发项目经济评价案例 一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进 一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议，原 则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部 负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、 开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目 融资提供依据。 1．项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块 北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积 53.23 公顷，其中：规划用地面积 45.63 公顷，市政代征地 7.6 公顷。本项目规划建设用地面 积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652 公顷，详见表 1 所示。 表 1 项目用地面积及其分布 用地单位 规划用地面积(m2 ) 可开发用地面积(m2 ) 保留建筑占地面积(m2 ) 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2．项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品 的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中 间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规 划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改 造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12 层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将 予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 2 所示。 表 2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 益华 五建 用途 占地面积(m2 ) 建筑面积(m2 ) 占地面积(m2 ) 建筑面积(m2 ) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 0.4275 22092 0 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东 侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为 住宅区符合规划要求
3.项目拟建规模 按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高 层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑 面积912600平方米，总容积率为2.00。 衣3 项目拟建规模和建筑面积分配 类型 建筑面积(m) 建筑面积所占比例(%) 保留建筑 152092 高层住字 437908 576 多层住宅 137600 181 地区商服 85000 11.2 筑 配在公建 100000 131 小计 760508 100.0 合计 912600 4.项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其 余建筑为多层 ,高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供折 迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。 5.市政工程和基础设施 据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下： (1)供热 小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。 (②)供电 根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用 锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新 建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。 同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器 根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元，需 交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建 设基金4000万元，此项费用可分期交纳。 (3)煤气 据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用
3．项目拟建规模 按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高 层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 3）。建设用地面积 456300 平方米，总建筑 面积 912600 平方米，总容积率为 2.00。 表 3 项目拟建规模和建筑面积分配 类型 建筑面积(m2 ) 建筑面积所占比例 (%) 保留建筑 152092 - 高层住宅 437908 57.6 多层住宅 137600 18.1 地区商服 85000 11.2 配套公建 100000 13.1 新 建 建 筑 小计 760508 100.0 合计 912600 - 4．项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其 余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆 迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30%和 70%。 5．市政工程和基础设施 据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下： (1) 供热 小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。 (2) 供电 根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用 锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新 建公建用电定额分别按 25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20000 千瓦。 同时使用系数为 0.8，则最大负荷约 16000 千瓦，需安装 24000 千伏安变压器。 根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元，需 交纳的供电贴费为 2880 万元，以上三项共计 3760 万元。另外，居住区还应承担地方电力建 设基金 4000 万元，此项费用可分期交纳。 (3) 煤气 据北京市煤气公司测算，按小区内住宅 7736 户、其它建筑 15.86 万平方米计，日用
煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。 (4)电讯 据北京市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少 需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门， 二、市场研究 (一)北京市当前房地产市场概况（略） (二)北京市普通往宅市场分析 (三)市场供需关系分析（略 经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议： 本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一一东四环路，建议市场定位如下： (①)功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅 占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 (2)销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆 迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 (3)户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主， 约占70%：四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约成 本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。 (三)北京市写字楼市场分析（略 (四)北京市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件 (一)项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于 靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本若中间高、两边低的原测，越靠近铁路高度越低， 以减少铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因 此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角 建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火
煤气量为 2.1 万立方米，高峰用气量为 3500 立方米。 (4) 电讯 据北京市电信管理局测算，按居住人口 2 万多、住户 7736 户计，毛纺厂居住区至少 需电话 9000 部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1 万门。 二、市场研究 （一）北京市当前房地产市场概况（略） （二）北京市普通住宅市场分析 （三）市场供需关系分析（略） 经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议： 本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如下： (1) 功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅 占 70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。 (2) 销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆 迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。 (3) 户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主， 约占 70%；四室二厅为辅，占 10%，其余为二室或一室。面积约 60-120 平方米。在节约成 本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。 （三）北京市写字楼市场分析（略） （四）北京市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件 （一）项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于 靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低， 以减少铁路噪音对居民的干扰。 毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因 此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角 建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火
路一侧规划一家医院。 星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以 南安排 处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的星火 路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南， 规划一处小规模商服用地。 居住风东部目前是合储风，右一组电气化铁路从居住区边经过。规中将的房、公交首 站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置， 采取降低噪 影响的物理措施。 规划在石佛营东路西侧布置一条20一30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿 地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。另外，居住区还将配备30班中学 所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各 一所。 (二)项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控 制指标如下： 用地情 总占地面积 532320平方米 其中 征地面积 76000平方米 规划建设用地面积 456320平方米 其中地区公建用地 52900平方米 主空用地 163400平方米 配套公建用地 124000平方米 道路用地 56000平方米 绿化用地 60000平万米 2.用地性质 使用性质：住宅及配套、非配套公建 3.用地强度 总容积率：2.00 其中： 保留建筑： 2.865 新建往字 206 配套公建 0.806 地区商服 3.83 4.建筑设计指标 总建筑面积： 912600平方米 其中 保留建筑面积： 152092平方米 新建住宅建筑面积 575508平方米 地区公建建筑面积： 85000平方米 配套公建建筑而积： 100000平方米
路一侧规划一家医院。 星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以 南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的星火 路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南， 规划一处小规模商服用地。 居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交首末 站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音 影响的物理措施。 规划在石佛营东路西侧布置一条 20—30 米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿 地集中在现状综合楼以东的一块占地 0. 88 公顷的用地内。另外，居住区还将配备 30 班中学 一所，24 班小学两所，9 班幼儿园两所，4 班、6 班托儿所各一所。 （二）项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控 制指标如下： 1. 用地情况 总占地面积 532320 平方米 其中 代征地面积 76000 平方米 规划建设用地面积 456320 平方米 其中 地区公建用地 52900 平方米 住宅用地 163400 平方米 配套公建用地 124000 平方米 道路用地 56000 平方米 绿化用地 60000 平方米 2. 用地性质 使用性质：住宅及配套、非配套公建 3. 用地强度 总容积率： 2.00 其中： 保留建筑： 2.865 新建住宅： 2.06 配套公建： 0.806 地区商服： 3.83 4. 建筑设计指标 总建筑面积： 912600 平方米 其中： 保留建筑面积： 152092 平方米 新建住宅建筑面积： 575508 平方米 地区公建建筑面积： 85000 平方米 配套公建建筑面积： 100000 平方米
建筑高度： <=60米 其中 多层住宅 <=18米 高层住宅： 4560米 地区商服： <=60米 配套公建： =24米 中、小学 =12米 建筑层数： 板式6一12层，塔式18层 (三)市政建设条件 1.道路交通系统 在毛纺厂居住区四周道路中，星火路己修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石 佛营 有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相 交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。 为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向 南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。 2.市政设施现状 北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的 用申需要，北京市供电局提出结合供热投产，求设一座110千伏变电站（星火变电站） 站址拟选在京包铁 西侧， 姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随者 周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的 使用提供理想的市政条件。其中： ()上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。 (2)雨水：沿区内管线通入市政干线 (3)合流污水：沿区内管线送入市政干线。 (4)煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线：在用地西侧 偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住 区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米左右， (⑤)供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。 ()供电：毛纺厂现状用电由国棉10千伏变电站以10千伏架空线（石佛营路）供电，由 于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。毛纺厂用电负 荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住 宅和公建供电
建筑高度： <=60 米 其中： 多层住宅： <=18 米 高层住宅： 45—60 米 地区商服： <=60 米 配套公建： <=24 米 中、小学： <=12 米 建筑层数： 板式 6—12 层，塔式 18 层 （三）市政建设条件 1. 道路交通系统 在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石 佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相 交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。 为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向 南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。 2. 市政设施现状 北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的 用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座 110 千伏变电站（星火变电站）。 站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着 周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的 使用提供理想的市政条件。其中： (1) 上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。 (2) 雨水：沿区内管线通入市政干线。 (3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线。 (4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的 Dg300 中压煤气管线；在用地西侧 偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住 区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积 70 平方米左右。 (5) 供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地 2.02 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。 (6) 供电：毛纺厂现状用电由国棉 110 千伏变电站以 10 千伏架空线（石佛营路）供电，由 于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火 110 千伏变电站供电。毛纺厂用电负 荷较大，应安排一座占地 500 平方米的 10 千伏开闭站，由此分别引出双路 10 千伏电缆向住 宅和公建供电
(⑦)电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量己满，无力为新建住 宅区提供通信服务，按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地 新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。 四、建设方式及进度安样 (一)建设方式 本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标 的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水 准。 (二)建设进度安排 由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速 启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。 从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用6年时间 可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示。 表4 项日建设分期安排 单位：平方米 分阳 第一期（南）第二期（北）第三期（中）三期合计 总占地面积 183000 179320 170000 532320 代征地面积 26000 25000 25000 76000 想划速设用地面积 157000 154320 145000 456320 保留挂值占地面积 23498 4275 25310 53083 拆迁土地面积 159502 17504 44690 479237 可开发占地面积 133502 150045 119690 403237 可开发建筑面积 229000 262000 269508 760508 注：第二期可开发土地 面积中， 有71200平方米占地为当前五建用地， 相应分摊的代征地面 积为11860平方米。 工程球设讲度，直接影白若项目的经济效盐，亚密的工程讲府安排和高质量的施丁组织设计 是保证项日实施的关罐，为了确保资金邃动使用，于1997年1月初开始一期工程拆迁及格 个项目规划设计和前期准备工作，1997年3月底进行规划设计方案比选， 1997年10月初开 始第一期基础工程，1997年4月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于1999年4月初 开始启动，第三期工程从2001年4月启动。整个住宅小区的开发建设于2003年3月完成， 2003年9月底销售完毕 五、投资估算与资金筹措 (一)项目总投资估算 1顶目投资概况
(7) 电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住 宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地， 新建一个 4 万门电话局所，占地面积 5000 平方米，建筑面积 6000 平方米，初装容量 1 万门。 四、建设方式及进度安排 （一）建设方式 本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标 的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。 工程应达到优良工程水 准。 （二）建设进度安排 由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速 启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。 从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用 6 年时间 可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表 4 所示。 表 4 项目建设分期安排 单位：平方米 分期 第一期(南) 第二期(北) 第三期(中) 三期合计 总占地面积 183000 179320 170000 532320 代征地面积 26000 25000 25000 76000 规划建设用地面积 157000 154320 145000 456320 保留建筑占地面积 23498 4275 25310 53083 拆迁土地面积 159502 175045 144690 479237 可开发占地面积 133502 150045 119690 403237 可开发建筑面积 229000 262000 269508 760508 注：第二期可开发土地面积中，有 71200 平方米占地为当前五建用地，相应分摊的代征地面 积为 11860 平方米。 工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计， 是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于 1997 年 1 月初开始一期工程拆迁及整 个项目规划设计和前期准备工作，1997 年 3 月底进行规划设计方案比选，1997 年 10 月初开 始第一期基础工程，1997 年 4 月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于 1999 年 4 月初 开始启动，第三期工程从 2001 年 4 月启动。整个住宅小区的开发建设于 2003 年 3 月完成， 2003 年 9 月底销售完毕 五、投资估算与资金筹措 （一）项目总投资估算 1. 项目投资概况
据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费 等总投资为293745,36万元人民币，可销售面积的单方造价为3875元/平方米。更详细的 投资规划可能随设计的深入而调整。 2.估算依据 ()业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明” (2)比京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见” (3)北京市电信管理局“北京市毛纺居住区电信配套建设方案” (4)整个顶目按中、低挡建造水平计算： (5)估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算： 年开始预 至项目建成后一年内全部销售完毕 (8)项目总投资中自有资金比*按10%计算： (9)贷款的年利率按12%计取： (10)整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。 3.估算范围 上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受 安居房减免的十项税费。 4。估算结果 投资估算的结果汇总如表5所示。 表5 北京市毛纺居住区开发项目成本估算表 序号 项目或费用名称 投资金额（万元） 单方造价（元平方米） 地费用 107342.76 1417.0 出让金 13145.09 2 城市建设配套费 19717.63 3 标迁安置补偿费 7289170 手续费及税金 1586.35 前期工程费 5099.04 67.3 规划设计 3187.36 面目可行性研究 38248 地质勒探测绘 637.47 4 三通一平费 891,73 房屋开发费 127494.50 1683.0 八 健筑安装工程费 111837.28 1476.3 品住宅 A 多层 30724.97 B 高层 22434.11 标迁房 A 多层 1365.54
据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费 等总投资为 293745.36 万元人民币，可销售面积的单方造价为 3877.5 元/平方米。更详细的 投资规划可能随设计的深入而调整。 2. 估算依据 (1)业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”； (2)北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见”； (3)北京市电信管理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案”； (4)整个项目按中、低挡建造水平计算； (5) 估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算； (6) 假定该项目在 5 年内分 3 期全部建设完成; (7)假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕; (8) 项目总投资中自有资金比率按 10%计算； (9)贷款的年利率按 12%计取； (10) 整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。 3．估算范围 上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受 安居房减免的十项税费。 4．估算结果 投资估算的结果汇总如表 5 所示。 表-5 北京市毛纺厂居住区开发项目成本估算表 序号 项目或费用名称 投资金额（万元） 单方造价（元/平方米） 一 土地费用 107342.76 1417.0 1 出让金 13145.09 2 城市建设配套费 19717.63 3 拆迁安置补偿费 72893.70 4 手续费及税金 1586.35 二 前期工程费 5099.04 67.3 1 规划设计 3187.36 2 项目可行性研究 382.48 3 地质勘探测绘 637.47 4 三通一平费 891.73 三 房屋开发费 127494.50 1683.0 (一) 建筑安装工程费 111837.28 1476.3 1 商品住宅 A 多层 30724.97 B 高层 22434.11 2 拆迁房 A 多层 13655.54
B 高层 6827.77 地风公建 商场 14021.3 B 写字楼 13460.46 4 回可销售和壑公建 5462.22 不可销售配套公建 325088 附属工程 5591.8 73.8 三 室外工程费 8946.98 118.1 (四) 其他费用 111837 148 四 管理我 509841 792 财务费用 28792.36 380.1 开发期税费 10462.60 138.1 中贴费 2880.00 用电权费 400000 其它税费 3582.60 七 不可预见费 8555.69 112.9 总计 29374536 3877.5 注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。 )投资分年度使用计 按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表6“投资计划与资金筹措表”。 表6 投资计别与资金第措表 单指，万元 序 开发经营 号 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1 开发总投资 1073427 2385395 11g26g7238539 11g26971789046 178904 12的期工程费 5099.4 1699.6 45321 1019.4 4532 1019.8 4532 13房屋开发费1274945 25498.90 19124.119124.17 19124.1719124.17 25498.90 14管聊费 599841 119968 959.75 95975 959.75 95975 959.75 1.5其他费用 1.6开发期税费 10462. 2325.0 1162.512325.0 1162.5 2325.0 1162.51 1.7不可预见费 8555.6 1425.9 1425.951425.9 1425.95 1425.95 1425.95 小计 264953.0 56003.18 35052.6048708.65 35052.60 42745.16 47390.81 2 资金筹 2.1自有资金 26495.3 26495.30 0.00 0.00 0.00 0.0 0.00 22销售收入 2201212 1117141 35052.6048708.635052.6042745.1647390.81 2.3贷数 8336.47 1833647 000 0.00 000 0.00 000 2.4其他 00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0 0.00 小计 264953.0d56003.1835052.6048708.6 35052.6042745.1647390.81 (三)资金筹措计划 本项目的投资来源包括自有资金 销售收) 和贷款三个部分 其中自有资金投 、26495.30 万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金脸机构贷款18336.47万元人民币
B 高层 6827.77 3 地区公建 A 商场 14021.32 B 写字楼 13460.46 4 可销售配套公建 5462.22 5 不可销售配套公建 5250.88 (三 ) 附属工程费 5591.86 73.8 (三) 室外工程费 8946.98 118.1 (四) 其他费用 1118.37 14.8 四 管理费 5998.41 79.2 五 财务费用 28792.36 380.1 六 开发期税费 10462.60 138.1 1 电贴费 2880.00 2 用电权费 4000.00 3 其它税费 3582.60 七 不可预见费 8555.69 112.9 总计 293745.36 3877.5 注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。 二）投资分年度使用计划 按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表 6“投资计划与资金筹措表”。 表 6 投资计划与资金筹措表 单位：万元 序 开发经营期 号 项目 合 计 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1 开发总投资 1.1 土地费用 107342.76 23853.95 11926.97 23853.95 11926.97 17890.46 17890.46 1.2 前期工程费 5099.04 1699.68 453.25 1019.81 453.25 1019.81 453.25 1.3 房屋开发费 127494.50 25498.90 19124.17 19124.17 19124.17 19124.17 25498.90 1.4 管理费 5998.41 1199.68 959.75 959.75 959.75 959.75 959.75 1.5 其他费用 1.6 开发期税费 10462.60 2325.02 1162.51 2325.02 1162.51 2325.02 1162.51 1.7 不可预见费 8555.69 1425.95 1425.95 1425.95 1425.95 1425.95 1425.95 小计 264953.00 56003.18 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 47390.81 2 资金筹措 2.1 自有资金 26495.30 26495.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 销售收入 220121.23 11171.41 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 47390.81 2.3 贷款 18336.47 18336.47 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 小计 264953.00 56003.18 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 47390.81 （三）资金筹措计划 本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入 26495.30 万元人民币，销售收入投入 220121.23 万元人民币，需向金融机构贷款 18336.47 万元人民币
详见表6。 在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的 故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。 六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开 发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况 而预测和选定的。 (一)销售收入的测算 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方 米，多层为5200元/平方米：拆迁房售价：高层为4500元平方米，多层为4800元/平万米 商业用房售价：6500元/平方米：办公用房售价：6000元/平方米：可售配套公建售价：4000 元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总 销售收入见表7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表7 北京市手纺厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号期向 1997199819992000200120022003总计 1商品住宅销售收 9495,48 28486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.67 2拆迁楼销售收入 4645.32.13935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.41 3地反公建销售收 000 438166 11392.3213144.9911392.3215773,9814021.3270106.59 销售收入总计 14140,8046804.0766384.33649718461109.077864.7652291.79384346.67 注：可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。 (仁)成本及税金 1.投资成本测算 本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目 的投资成本为293745.36万元人民币。 2.销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2% 销售费用=384346.67万元×2%=7686.93万元 3.税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为
详见表 6。 在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的， 故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。 六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开 发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况 而预测和选定的。 （一）销售收入的测算 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000 元/平方 米，多层为 5200 元/平方米；拆迁房售价：高层为 4500 元/平方米，多层为 4800 元/平方米； 商业用房售价：6500 元/平方米；办公用房售价：6000 元/平方米；可售配套公建售价：4000 元/平方米。可销售面积的平均价格为 5073.50 元/平方米。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为 757558 平方米，分年度的总 销售收入见表 7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表 7 北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号 期间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总计 1 商品住宅销售收入 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67 2 拆迁楼销售收入 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41 3 地区公建销售收入 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59 销售收入总计 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 注: 可销售面积平均价格 5073.50 元/平方米，销售收入具体估算过程略。 (二)成本及税金 1. 投资成本测算 本项目固定资产投资总额为 26493.0 万元人民币，融资费用为 28792.36 万元人民币，本项目 的投资成本为 293745.36 万元人民币。 2. 销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的 2%。 销售费用 ＝384346.67 万元×2% ＝7686.93 万元 3. 税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为
5.45%,按总销售额征收：所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土 地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征 士地增值税。根据测算，本项目不需缴纳士地增值税 (三)利润分配 开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税 后利润为38685.58万元人民币。详见表8“项目损益表”。 表8 项目损誉表 一字 开发经营期 项目 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 项日收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79 1.1销售收入 84346.6714140.80H6804.0766384.3354971.845109.07 864.7652291.79 1.1.1商品住宅 P11010.679495.48 28486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39 拆迁楼、可 1.1.2售配套公建103229.414645.32 h13q35q7h806515h806515hR06515ho6135h0Rg0g L3电区公建 70106.590.00 1381.66 1392.3213144.991392.3215773.984021.32 1.2 出租收 经营成本 264953.009748.10 32264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.8 2.1销售成本264953.005748.10 32264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.84 经营税费 25174.71 926.2 65.6 4348.1 66 1002.64 5151.23 3425.11 3.1销售税费 25174.71926.22 065.674348.17 4255.664002.645151.233425.11 营业税及附 3.1.1加 b11200777774 57499 3651.14 3573.453361.00 4325.462876.05 交易管理 31.2及印花税 H035.64 148.48 491.44 697.04 682.20641.65 825.77 549.06 销售费用 7686.93 282.82 936.08 1327.69 h299.441222.181572.901045.84 财务费用 28792.36 250691 4973.01 4867.204577.83 5891.473917.31 土地增值税.00 0 .00 0.0 00 开发利润57739.672124.35 7031.299972.79 9760.609180.30.11814.657855.70 所得都 2124.357031.299972.79 9760.609180.3011814.657855.70 所得税 h9054.09701.03 b320.323291.02 3221.003029.503 898.84b592.38 税后利 b8685.58423.31 4710.96 6681.776539.606150.80 7915.825263.3 10.1应付利洞 13744.110.00 0.00 0.00 0.00 564.98 7915.825263.32 由还热支利 润及净投密 10.2回收 2871.53.0 .00 6823.6936047.84 10.3末分配利润24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.00 .00 注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本 息的。在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。 七、项目经济效益评价 金流最分 本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下 1.全部资金评价指标（详见表9，项目全部资金现金流量表）
5.45%，按总销售额征收；所得税税率为 33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土 地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对 20%以内的开发利润，免征 土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。 （三）利润分配 开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税 后利润为 38685.58 万元人民币。详见表 8“项目损益表”。 表 8 项目损益表 序 开发经营期 号 项目 合 计 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1 项目收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 1.1 销售收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 1.1.1 商品住宅 211010.67 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 1.1.2 拆迁楼、可 售配套公建 103229.41 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 1.1.3 地区公建 70106.59 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 1.2 出租收入 0 0 0 0 0 0 0 0 2 经营成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 2.1 销售成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 3 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 3.1 销售税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 3.1.1 营业税及附 加 21139.07 777.74 2574.22 3651.14 3573.45 3361.00 4325.46 2876.05 3.1.2 交易管理费 及印花税 4035.64 148.48 491.44 697.04 682.20 641.65 825.77 549.06 4 销售费用 7686.93 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 5 财务费用 28792.36 1059.32 3506.21 4973.01 4867.20 4577.83 5891.47 3917.31 6 土地增值税 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7 开发利润 57739.67 2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70 8 所得额 2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70 9 所得税 19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38 10 税后利润 38685.58 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 6150.80 7915.82 5263.32 10.1 应付利润 13744.11 0.00 0.00 0.00 0.00 564.98 7915.82 5263.32 10.2 归还垫支利 润及净投资 回收 42871.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6823.69 36047.84 10.3 未分配利润 24941.47 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 5585.82 0.00 0.00 注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本 息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。 七、项目经济效益评价 （一）现金流量分析 本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下： 1. 全部资金评价指标（详见表 9，项目全部资金现金流量表）