动的范围,降低了可能收益的下限,下端风险增大了,加上抵押贷款贷方对净收 入有优先要求权,而投资者的税前现金流量是还贷后的余额,所以增加贷款量也 增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。违约风险也是财务风险的一种,是指 由于投资者或其他房地产主体财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部 收回的可能性。房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者 入不敷出所造成的一种风险。 4、市场风险 市场风险是由于房地产市场变化状况的不确定性给房地产投资者带来的风 险。其中主要有: (1)购买力风险。购买力风险是指由于种种原因使物价总水平迅速上涨, 通货膨胀率较髙,出售或出租房地产获得的现金不能买到原来能买到的那么多东 西,即购买力下降。这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别在高通 货膨胀时期,这种风险尤其严重。购买力风险也会影响消费者,在货币购买力水 平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了 对房地产的消费购买。这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需 求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失。在房地产销售市场上,面临着众多 开发商提供的商品房,竞争十分激烈,在买方市场的条件下,能否销售出去,关 系到投资的成败得失。所以,销售风险是市场风险中的主要风险。 (2)流动性和变现性风险。由于房地产商品的实体不能流动,它的变现性 也就较差。主要由以下原因造成:一是它是不动产,不能由需求低的地方搬到需 求高的地方;二是它的投资周期长,使用周期更长,一笔投资下去后要经过相当 长的时间才能将房地产投放到市场上去;三是房地产价值量大,占用资金多,做 成交易花费时间也长。这些都影响了房地产的流动性,进而影响了其变现性。投 资者需要现金的时候,无法很快完成交易,只能等待合适的机会或以低的价格卖 出。从而大大影响了投资收益水平, (3)利率风险。房地产投资由于利率的变化会产生风险,一方面是因为利 率是房地产投资的机会成本的标志,获取贷款的利率提高,会直接增加开发成本 另一方面利率的浮动会影响到房地产的销售市场和建筑市场。利率越低,房屋销 售额越高,两者呈反比。贷款利率的高低直接影响着消费者购买住宅的能力。 5、社会风险和自然风险10 动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，加上抵押贷款贷方对净收 入有优先要求权，而投资者的税前现金流量是还贷后的余额，所以增加贷款量也 增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。违约风险也是财务风险的一种，是指 由于投资者或其他房地产主体财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部 收回的可能性。房地产购买者不能按约按期支付购买房款，拖欠严重，使投资者 入不敷出所造成的一种风险。 4、市场风险 市场风险是由于房地产市场变化状况的不确定性给房地产投资者带来的风 险。其中主要有： （1）购买力风险。购买力风险是指由于种种原因使物价总水平迅速上涨， 通货膨胀率较高，出售或出租房地产获得的现金不能买到原来能买到的那么多东 西，即购买力下降。这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上，特别在高通 货膨胀时期，这种风险尤其严重。购买力风险也会影响消费者，在货币购买力水 平普遍下降的情况下，人们会把有限的购买力用到最急需的消费上，从而影响了 对房地产的消费购买。这样即使房地产本身能够保值，由于人们降低了对它的需 求，也会导致房地产投资者遭受一定的损失。在房地产销售市场上，面临着众多 开发商提供的商品房，竞争十分激烈，在买方市场的条件下，能否销售出去，关 系到投资的成败得失。所以，销售风险是市场风险中的主要风险。 （2）流动性和变现性风险。由于房地产商品的实体不能流动，它的变现性 也就较差。主要由以下原因造成：一是它是不动产，不能由需求低的地方搬到需 求高的地方；二是它的投资周期长，使用周期更长，一笔投资下去后要经过相当 长的时间才能将房地产投放到市场上去；三是房地产价值量大，占用资金多，做 成交易花费时间也长。这些都影响了房地产的流动性，进而影响了其变现性。投 资者需要现金的时候，无法很快完成交易，只能等待合适的机会或以低的价格卖 出。从而大大影响了投资收益水平。 （3）利率风险。房地产投资由于利率的变化会产生风险，一方面是因为利 率是房地产投资的机会成本的标志，获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本； 另一方面利率的浮动会影响到房地产的销售市场和建筑市场。利率越低，房屋销 售额越高，两者呈反比。贷款利率的高低直接影响着消费者购买住宅的能力。 5、社会风险和自然风险