注意问题: ①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用,因而不得在此扣除 ②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花) 5、财政部规定的其它扣除项目 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人,其他纳税人不适用。加计20%的扣除,用公 式表示 加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% 例如:支付的地价款为150万元,房地产开发成本为250万元,加计扣除费用为80万元 (150+120)×20% 注意:即使是从事房地产开发的纳税人,如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外 转让,也不允许扣除20%的加计费用。举例如下: 例、某房地产开发公司建一住宅出售,取得销售收入1600万元(设城建税率7%,教育费附 加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费3万元),开发成本300万元 贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%,计算上述业务应交纳的土地 增值税 解:1、实现收入总额:1600万元 2、扣除项目金额: ①支付地价款:100万元 ②支付开发成本:300万元 ③与转让房地产有关的费用为: (100+300)×10%=40(万元) ④扣除的税金:1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣除费用:(100+300)×20%=80(万元) ⑥扣除费用总额:100+300+40+88+80=608(万元) 3、确定增值额:1600-608=992(万元) 4、确定增值比率:992÷608×100%=163% 5、计算应纳税额:992×50%-608×15%=404.8(万元) 6、对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定(P185) (1)房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价X成新度折扣率5 注意问题： ①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。 ②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。 5、财政部规定的其它扣除项目。 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公 式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，加计扣除费用为80万元，即 （150＋120）×20％ 注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外 转让，也不允许扣除20％的加计费用。举例如下： 例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附 加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元， 贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地 增值税。 解：1、实现收入总额：1600万元 2、扣除项目金额： ①支付地价款：100万元 ②支付开发成本：300万元 ③与转让房地产有关的费用为： （100+300）×10%＝40（万元） ④扣除的税金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（万元） ⑤加计扣除费用：（100+300）×20%＝80（万元） ⑥扣除费用总额：100+300+40+88+80＝608（万元） 3、确定增值额：1600－608＝992（万元） 4、确定增值比率：992÷608×100%＝163% 5、计算应纳税额：992×50%－608×15%＝404.8（万元） 6、对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定（P185） （1）房屋及建筑物的评估价格 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率