2019年年度报告 第三节公司业务概要 、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司于2017年重组完成,公司原有的环境业务全部分立出上市公司,不存在业务整合等情况。 自重组完成以来,公司的治理结构不断完善,现有各项业务发展平稳,具体如下 1、地产开发业务 公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责运作,业务范围涵盖保障房和商品房开发建设、 租赁住房开发及运营、成片土地开发、科技园区开发运营、城市旧区改造、城中村改造及PP项 目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上,全面对接融入长三角一体化发展大局,谋求企业 新一轮的高质量快速发展。置地集团积极参与中高端商品房市场竞争,打造职业团队,提升专业 能力,基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下, 通过产品力的提升和经营能效的提高,加强应对市场周期波动的能力,确保地产业务的平稳发展 树立行业优势地位 经营情况方面,置地集团整体经营状况相对稳定,财务状况良好,各项开发建设业务进展顺 利,年内各类在建工程面积约250万平方米 高端及普通商品住宅建设城市历史风貌保护街区功能性开发等经验打造了一系列标杆性产品。 其中 土地一级开发:在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验; 保障房建设:上海市保障房建设的排头兵,2019年内交付保障房4400余套,累计供应房源 已超过5.6万套,销售率名列前茅。产品优化升级至4.0版,理念、技术、品质行业领先 租赁房开发及运营:响应政府相关部门的号召,积极参与租赁住房开发建设及运营业务,于 报告期内顺利摘得1个租赁住宅地块,规划提供租赁房源1230套。加上前期已获取租赁房源地块 将规划提供租赁住房约7400套。同时,置地集团通过整合城投集团平台资源,通过代建、受托管 理等方式,进一步拓展租赁房业务规模 科技园区开发:公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目,一期计容面积约40 万方的办公楼及园区附属生活设施的开发建设已建设完毕并交付使用,形成了较为成熟的办公氛 围和生活气息;二期计容面积约14万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼及配套租赁房也正 在开发建设之中,2020年即将全面入市 老城厢改造:具有旧区改造经验和成果,实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之 露香园老城厢改造项目,形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案 例,达到城市风貌有效改善、土地价值有效提升的目标 市场化项目:具有中高端住宅、科技园区、商业等多元产品开发经验,并在结合区域特色打 造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等的项目实践中,体现了产品开发能力和创新能力 上述已有开发经验与未来参与保障体系建设、城市更新等核心业务基本契合,形成了应对未来市 场变化的开发能力储备。 从全国房地产行业调控情况来看,2019年经历了“稳-紧-稳”三个阶段,从“防止房市大起 大落”,到重申“房住不炒”,再到首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,年末重申“坚 持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”,房地产行业政 策调控的主基调和内在逻辑已然十分明确,并且宏观经济要摆脱对房地产行业的依赖。年内金融 总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,房贷利率先降后升再稳,并开始实行LR政策。年 内多城市激励人才购房,紧盯房价红线加码调控,“四限”局部放松。整体房地产市场仍处于下 行阶段,楼市基本面“承压”,短期市场仍将保持趋稳和盘整态势,但目前不同区域、不同城市 的市场分化程度将进一步加大。 2019年上海楼市政策以微调为主,松紧并存,进一步加快建立多主体供给、多渠道保障、租 购并举的住房制度建设。长三角一体化示范区以及上海自贸区临港新片区正式设立,临港自贸新 片区人才新政和楼市限购新政出台,一定程度上带来了新的机遇 2、地产运营业务 公司的地产运营业务由全资子公司上海城投置业经营管理有限公司负责运作,作为轻资产运 营业务的实施主体,置业经营于报告期内进一步完善了组织架构建设和功能平台的搭建,并明确 8/1612019 年年度报告 8 / 161 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司于 2017 年重组完成，公司原有的环境业务全部分立出上市公司，不存在业务整合等情况。 自重组完成以来，公司的治理结构不断完善，现有各项业务发展平稳，具体如下： 1、地产开发业务 公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责运作，业务范围涵盖保障房和商品房开发建设、 租赁住房开发及运营、成片土地开发、科技园区开发运营、城市旧区改造、城中村改造及 PPP 项 目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，全面对接融入长三角一体化发展大局，谋求企业 新一轮的高质量快速发展。置地集团积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业 能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下， 通过产品力的提升和经营能效的提高，加强应对市场周期波动的能力，确保地产业务的平稳发展， 树立行业优势地位。 经营情况方面，置地集团整体经营状况相对稳定，财务状况良好，各项开发建设业务进展顺 利，年内各类在建工程面积约 250 万平方米。 开发经验方面，公司具有土地一级开发、保障房建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、 高端及普通商品住宅建设、城市历史风貌保护街区功能性开发等经验，打造了一系列标杆性产品。 其中： 土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验； 保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，2019 年内交付保障房 4400 余套，累计供应房源 已超过 5.6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先； 租赁房开发及运营：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设及运营业务，于 报告期内顺利摘得1个租赁住宅地块，规划提供租赁房源1230套。加上前期已获取租赁房源地块， 将规划提供租赁住房约 7400 套。同时，置地集团通过整合城投集团平台资源，通过代建、受托管 理等方式，进一步拓展租赁房业务规模； 科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目，一期计容面积约 40 万方的办公楼及园区附属生活设施的开发建设已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛 围和生活气息；二期计容面积约 14 万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼及配套租赁房也正 在开发建设之中，2020 年即将全面入市； 老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一—— 露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案 例，达到城市风貌有效改善、土地价值有效提升的目标。 市场化项目：具有中高端住宅、科技园区、商业等多元产品开发经验，并在结合区域特色打 造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等的项目实践中，体现了产品开发能力和创新能力。 上述已有开发经验与未来参与保障体系建设、城市更新等核心业务基本契合，形成了应对未来市 场变化的开发能力储备。 从全国房地产行业调控情况来看，2019 年经历了“稳-紧-稳”三个阶段，从“防止房市大起 大落”，到重申“房住不炒”，再到首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，年末重申“坚 持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，房地产行业政 策调控的主基调和内在逻辑已然十分明确，并且宏观经济要摆脱对房地产行业的依赖。年内金融 总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳，并开始实行 LRP 政策。年 内多城市激励人才购房，紧盯房价红线加码调控，“四限”局部放松。整体房地产市场仍处于下 行阶段，楼市基本面“承压”，短期市场仍将保持趋稳和盘整态势，但目前不同区域、不同城市 的市场分化程度将进一步加大。 2019 年上海楼市政策以微调为主，松紧并存，进一步加快建立多主体供给、多渠道保障、租 购并举的住房制度建设。长三角一体化示范区以及上海自贸区临港新片区正式设立，临港自贸新 片区人才新政和楼市限购新政出台，一定程度上带来了新的机遇。 2、地产运营业务 公司的地产运营业务由全资子公司上海城投置业经营管理有限公司负责运作，作为轻资产运 营业务的实施主体，置业经营于报告期内进一步完善了组织架构建设和功能平台的搭建，并明确