2019年年度报告 公司代码:600649 公司简称:城投控股 上海城投控股股份有限公司 2019年年度报告 1/161
2019 年年度报告 1 / 161 公司代码：600649 公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司 2019 年年度报告
2019年年度报告 重要提示 本公司薰事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整, 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 、公司全体董事出席董事会会议。 三、普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告 四、公司负责人戴光铭、主管会计工作负责人陈晓波、财务总监吴春及会计机构负责人(会计主 管人员)邓莹声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计,城投控股母公司2019年度实现净利润487,318,791.95元,提取10%法定盈余公积金 48,731,879.20元,加上年初未分配利润8,650,817,467.52元,扣除2018年度现金股利分配 126,478,781.70元,2019年度可分配利润合计为8,962,925,598.57元 2019年度利润分配预案为:拟以公司2019年末的总股本2,529,575,634股为基数,向全体股东每10 股派发现金股利0.72元(含税),剩余未分配利润结转下一年度 本年度不进行资本公积转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 V适用口不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承 诺,请投资者注意投资风险 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 否 九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来 发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容 十、其他 口适用√不适用 2/161
2019 年年度报告 2 / 161 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人戴光铭、主管会计工作负责人陈晓波、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主 管人员）邓莹声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，城投控股母公司2019年度实现净利润487,318,791.95元，提取10%法定盈余公积金 48,731,879.20元，加上年初未分配利润8,650,817,467.52元，扣除2018年度现金股利分配 126,478,781.70元，2019年度可分配利润合计为8,962,925,598.57元。 2019年度利润分配预案为：拟以公司2019年末的总股本2,529,575,634股为基数，向全体股东每10 股派发现金股利0.72元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。 本年度不进行资本公积转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承 诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来 发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十、 其他 □适用 √不适用
2019年年度报告 目录 第一节释义 第二节 公司简介和主要财务指标 第三节 公司业务概要 4481 第四节经营情况讨论与分析 第五节 重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况… 第七节优先股相关情况 590 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况. 第九节公司治理 第十节公司债券相关情况 第十一节财务报告… 第十二节备查文件目录 161 3/161
2019 年年度报告 3 / 161 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................4 第三节 公司业务概要.....................................................................................................................8 第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................11 第五节 重要事项...........................................................................................................................28 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................35 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................39 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................40 第九节 公司治理...........................................................................................................................48 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................50 第十一节 财务报告...........................................................................................................................51 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................161
2019年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义 常用词语释义 本公司、公司 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 上海城投(集团)有限公司 置地集团 上海城投置地(集团)有限公司 诚鼎基金 指指指指指指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 弘毅(上海)股权投资基金中心(有限合伙) 置业经营 上海城投置业经营管理有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co, Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 戴光铭 、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号 021-66981171 66981376 传真 021-66986655 021-6698665 电子信箱 ctkge600649sh. com ctkg600649sh.com 三、基本情况简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号 公司注册地址的邮政编码 200125 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 20080 公司网址 http://www.sh600649.com 电子信箱 tkg(600649sh com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号 4/161
2019 年年度报告 4 / 161 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、公司 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 置业经营 指 上海城投置业经营管理有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 戴光铭 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号 电话 021-66981171 021-66981376 传真 021-66986655 021-66986655 电子信箱 ctkg@600649sh.com ctkg@600649sh.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号 公司注册地址的邮政编码 200125 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 http://www.sh600649.com 电子信箱 ctkg@600649sh.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号
2019年年度报告 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类股票上市交易所股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所城投控股 600649 原水股份 六、其他相关资料 名称 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 公司聘请的会计师事务所办公地址 上海市湖滨路202号企业天地2号楼普华永道中 (境内) 心11楼 签字会计师姓名孙颖、刘玉玉 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年 同期增减(%) 2017年 营业收入 3,643,58869.456,902,607,282.10 -47.213,215,164,134.60 归属于上市公司股 605,847,279.31 东的净利润 1,028,301,786.87 41.081,758,594,324.68 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 461,980,194.22 658,110,411.28 -29.80667,553,263.89 损益的净利润 经营活动产生的现 -5,852,854,082.90 金流量净额 56,665,200.12 10,428.83-532,371,825.23 本期末比上 2019年末 2018年末 年同期末增 2017年末 归属于上市公司股|19,9,5,069.291.8.32787821 东的净资产 2.4619,075,224,692.43 总资产 39,827,415,510.5736,722,191,579.93 8.4637,769,620,783.53 (二)主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年本期比上年同 期增减(%) 2017年 基本每股收益(元/股) 0.24 0.41 41.08 0 稀释每股收益(元/股) 0.24 0.41 41.08 0.6 扣除非经常性损益后的基本每股 29.80 0.25 收益(元/股) 加权平均净资产收益率(%) 3.18 5.4减少2.23个百 分点 扣除非经常性损益后的加权平均 2.42 3.46减少1.04个百 净资产收益率(%) 5/161
2019 年年度报告 5 / 161 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中 心 11 楼 签字会计师姓名 孙颖、刘玉玉 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年 同期增减(%) 2017年 营业收入 3,643,588,699.45 6,902,607,282.10 -47.21 3,215,164,134.60 归属于上市公司股 东的净利润 605,847,279.31 1,028,301,786.87 -41.08 1,758,594,324.68 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 461,980,194.22 658,110,411.28 -29.80 667,553,263.89 经营活动产生的现 金流量净额 -5,852,854,082.90 56,665,200.12 -10,428.83 -532,371,825.23 2019年末 2018年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2017年末 归属于上市公司股 东的净资产 19,291,852,069.29 18,828,327,878.21 2.46 19,075,224,692.43 总资产 39,827,415,510.57 36,722,191,579.93 8.46 37,769,620,783.53 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同 期增减(%) 2017年 基本每股收益（元／股） 0.24 0.41 -41.08 0.66 稀释每股收益（元／股） 0.24 0.41 -41.08 0.66 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） 0.18 0.26 -29.80 0.25 加权平均净资产收益率（%） 3.18 5.41 减少2.23个百 分点 9.16 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） 2.42 3.46 减少1.04个百 分点 3.48
2019年年度报告 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用口不适用 依据2017年财政部发布关于印发修订《企业会计准则第22号—一金融工具确认和计量》、 《企业会计准则第23号一一金融资产转移》、《企业会计准则第24号——套期会计》、《企业 会计准则第37号一一金融工具列报》的通知,规定境内上市企业自2019年1月1日起执行修订 后金融工具准则(上述四项准则以下简称“新金融工具准则”)。依据新金融工具准则相关规定, 本公司将金融资产分类变更为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”三大类进行 核算。具体影响情况可参见本报告“第十一节财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要 会计政策和会计估计的变更\(3)首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执 行当年年初财务报表相关项目情况” 2019年颁布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6号) 及修订后的《企业会计准则第7号—一非货币性资产交换》(以下简称“非货币性资产交换准则” 和《企业会计准则第12号——债务重组》(以下简称“债务重组准则”),本集团已执行上述修订 后的非货币性资产交换准则和债务重组准则。由于本报告期本集团未发生相关业务,因此修订后 非货币性资产交换准则及债务重组准则对本集团及本公司对本报告期无显著影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 适用不适用 (三)境内外会计准则差异的说明 口适用√不适用 九、2019年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份) (10-12月份) 营业收入 172,675,526.691,650,315,63431275,975,911.971,544621,626.48 归属于上市公司 308,840,578.79 65,075,683.72118,093,675.77 股东的净利润 113,837,341.03 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 219,766,524.57 75,104,996.78146,421,869.65 20,686,803.22 利润 经营活动产生的 现金流量净额 -2,833189,010.64-1,175,723,873.58-724,486,968.80-1,119,454,229.88 季度数据与已披露定期报告数据差异说 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 6/161
2019 年年度报告 6 / 161 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 依据 2017 年财政部发布关于印发修订《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、 《企业会计准 则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》、《企业 会计准则第 37 号——金融工具列报》的通知，规定境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起执行修订 后金融工具准则 (上述四项准则以下简称 “新金融工具准则”)。依据新金融工具准则相关规定， 本公司将金融资产分类变更为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”三大类进行 核算。具体影响情况可参见本报告“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要 会计政策和会计估计的变更\(3) 首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执 行当年年初财务报表相关项目情况”。 2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6 号) 及修订后的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》(以下简称“非货币性资产交换准则”) 和《企业会计准则第 12 号——债务重组》(以下简称“债务重组准则”)，本集团已执行上述修订 后的非货币性资产交换准则和债务重组准则。由于本报告期本集团未发生相关业务，因此修订后 非货币性资产交换准则及债务重组准则对本集团及本公司对本报告期无显著影响。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2019 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 172,675,526.69 1,650,315,634.31 275,975,911.97 1,544,621,626.48 归属于上市公司 股东的净利润 308,840,578.79 65,075,683.72 118,093,675.77 113,837,341.03 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 219,766,524.57 75,104,996.78 146,421,869.65 20,686,803.22 经营活动产生的 现金流量净额 -2,833,189,010.64 -1,175,723,873.58 -724,486,968.80 -1,119,454,229.88 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用
2019年年度报告 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 019年 附注(如适用) 2018年金额 非流动资产处置损益 167,382.67 89,672,580.08 计入当期损益的政府补 25,080,000.00 38,797,405.00 71,450,524.87 助,但与公司正常经营业 务密切相关,符合国家政 策规定、按照一定标准定 额或定量持续享受的政府 补助除外 企业取得子公司、联营企 454,375,437.72 业及合营企业的投资成本 小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公 允价值产生的收益 除同公司正常经营业务相108,494,270.21其中公允价值变445,586,442.38 398,598,871.15 关的有效套期保值业务 动损益为 外,持有交易性金融资产 61,790,023.59 交易性金融负债产生的公 允价值变动损益,以及处 置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金 融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收 900.000.00 款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益45,627,821.08 5,832,741.99 221,713.85 除上述各项之外的其他营1,817,817.84 5,853,021.37 业外收入和支出 少数股东权益影响额 -1,161,428.18 =417,319.22 所得税影响额 47,955,695.03 123,784,267.91 128,713,769.03 143,867,085.09 370,191,375.59 1,091,041,060.79 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动对当期利润的影响 金额 交易性金融资产 211574,866.18211574,86.18195,502,029.16 其他权益工具投资 2,188,436.002,188,436.00 其他非流动金融资产 760,692,174.79760,692,174.79-14,684,437.66 合计 74,455,476.97974, 80,817,591.50 具体说明参见本报告“第十一节财务报告\五、重要会计政策及会计估计36、重要会计政策和会计估 计的变更3)2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相 关项目情况” 十二、其他 口适用√不适用 7/161
2019 年年度报告 7 / 161 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 -97,129.01 467,382.67 289,672,580.08 计入当期损益的政府补 助，但与公司正常经营业 务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定 额或定量持续享受的政府 补助除外 25,080,000.00 38,797,405.00 71,450,524.87 企业取得子公司、联营企 业及合营企业的投资成本 小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公 允价值产生的收益 454,375,437.72 除同公司正常经营业务相 关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公 允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金 融资产取得的投资收益 108,494,270.21 其中公允价值变 动损益为 61,790,023.59 445,586,442.38 398,598,871.15 单独进行减值测试的应收 款项减值准备转回 900,000.00 对外委托贷款取得的损益 45,627,821.08 5,832,741.99 221,713.85 除上述各项之外的其他营 业外收入和支出 11,817,817.84 4,453,099.64 5,853,021.37 少数股东权益影响额 -1,161,428.18 -417,319.22 所得税影响额 -47,955,695.03 -123,784,267.91 -128,713,769.03 合计 143,867,085.09 370,191,375.59 1,091,041,060.79 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 交易性金融资产 211,574,866.18 211,574,866.18 195,502,029.16 其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00 其他非流动金融资产 760,692,174.79 760,692,174.79 -14,684,437.66 合计 974,455,476.97 974,455,476.97 180,817,591.50 具体说明参见本报告“第十一节 财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估 计的变更\(3) 2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相 关项目情况”。 十二、 其他 □适用 √不适用
2019年年度报告 第三节公司业务概要 、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司于2017年重组完成,公司原有的环境业务全部分立出上市公司,不存在业务整合等情况。 自重组完成以来,公司的治理结构不断完善,现有各项业务发展平稳,具体如下 1、地产开发业务 公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责运作,业务范围涵盖保障房和商品房开发建设、 租赁住房开发及运营、成片土地开发、科技园区开发运营、城市旧区改造、城中村改造及PP项 目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上,全面对接融入长三角一体化发展大局,谋求企业 新一轮的高质量快速发展。置地集团积极参与中高端商品房市场竞争,打造职业团队,提升专业 能力,基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下, 通过产品力的提升和经营能效的提高,加强应对市场周期波动的能力,确保地产业务的平稳发展 树立行业优势地位 经营情况方面,置地集团整体经营状况相对稳定,财务状况良好,各项开发建设业务进展顺 利,年内各类在建工程面积约250万平方米 高端及普通商品住宅建设城市历史风貌保护街区功能性开发等经验打造了一系列标杆性产品。 其中 土地一级开发:在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验; 保障房建设:上海市保障房建设的排头兵,2019年内交付保障房4400余套,累计供应房源 已超过5.6万套,销售率名列前茅。产品优化升级至4.0版,理念、技术、品质行业领先 租赁房开发及运营:响应政府相关部门的号召,积极参与租赁住房开发建设及运营业务,于 报告期内顺利摘得1个租赁住宅地块,规划提供租赁房源1230套。加上前期已获取租赁房源地块 将规划提供租赁住房约7400套。同时,置地集团通过整合城投集团平台资源,通过代建、受托管 理等方式,进一步拓展租赁房业务规模 科技园区开发:公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目,一期计容面积约40 万方的办公楼及园区附属生活设施的开发建设已建设完毕并交付使用,形成了较为成熟的办公氛 围和生活气息;二期计容面积约14万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼及配套租赁房也正 在开发建设之中,2020年即将全面入市 老城厢改造:具有旧区改造经验和成果,实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之 露香园老城厢改造项目,形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案 例,达到城市风貌有效改善、土地价值有效提升的目标 市场化项目:具有中高端住宅、科技园区、商业等多元产品开发经验,并在结合区域特色打 造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等的项目实践中,体现了产品开发能力和创新能力 上述已有开发经验与未来参与保障体系建设、城市更新等核心业务基本契合,形成了应对未来市 场变化的开发能力储备。 从全国房地产行业调控情况来看,2019年经历了“稳-紧-稳”三个阶段,从“防止房市大起 大落”,到重申“房住不炒”,再到首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,年末重申“坚 持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”,房地产行业政 策调控的主基调和内在逻辑已然十分明确,并且宏观经济要摆脱对房地产行业的依赖。年内金融 总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,房贷利率先降后升再稳,并开始实行LR政策。年 内多城市激励人才购房,紧盯房价红线加码调控,“四限”局部放松。整体房地产市场仍处于下 行阶段,楼市基本面“承压”,短期市场仍将保持趋稳和盘整态势,但目前不同区域、不同城市 的市场分化程度将进一步加大。 2019年上海楼市政策以微调为主,松紧并存,进一步加快建立多主体供给、多渠道保障、租 购并举的住房制度建设。长三角一体化示范区以及上海自贸区临港新片区正式设立,临港自贸新 片区人才新政和楼市限购新政出台,一定程度上带来了新的机遇 2、地产运营业务 公司的地产运营业务由全资子公司上海城投置业经营管理有限公司负责运作,作为轻资产运 营业务的实施主体,置业经营于报告期内进一步完善了组织架构建设和功能平台的搭建,并明确 8/161
2019 年年度报告 8 / 161 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司于 2017 年重组完成，公司原有的环境业务全部分立出上市公司，不存在业务整合等情况。 自重组完成以来，公司的治理结构不断完善，现有各项业务发展平稳，具体如下： 1、地产开发业务 公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责运作，业务范围涵盖保障房和商品房开发建设、 租赁住房开发及运营、成片土地开发、科技园区开发运营、城市旧区改造、城中村改造及 PPP 项 目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，全面对接融入长三角一体化发展大局，谋求企业 新一轮的高质量快速发展。置地集团积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业 能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下， 通过产品力的提升和经营能效的提高，加强应对市场周期波动的能力，确保地产业务的平稳发展， 树立行业优势地位。 经营情况方面，置地集团整体经营状况相对稳定，财务状况良好，各项开发建设业务进展顺 利，年内各类在建工程面积约 250 万平方米。 开发经验方面，公司具有土地一级开发、保障房建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、 高端及普通商品住宅建设、城市历史风貌保护街区功能性开发等经验，打造了一系列标杆性产品。 其中： 土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验； 保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，2019 年内交付保障房 4400 余套，累计供应房源 已超过 5.6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先； 租赁房开发及运营：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设及运营业务，于 报告期内顺利摘得1个租赁住宅地块，规划提供租赁房源1230套。加上前期已获取租赁房源地块， 将规划提供租赁住房约 7400 套。同时，置地集团通过整合城投集团平台资源，通过代建、受托管 理等方式，进一步拓展租赁房业务规模； 科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目，一期计容面积约 40 万方的办公楼及园区附属生活设施的开发建设已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛 围和生活气息；二期计容面积约 14 万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼及配套租赁房也正 在开发建设之中，2020 年即将全面入市； 老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一—— 露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案 例，达到城市风貌有效改善、土地价值有效提升的目标。 市场化项目：具有中高端住宅、科技园区、商业等多元产品开发经验，并在结合区域特色打 造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等的项目实践中，体现了产品开发能力和创新能力。 上述已有开发经验与未来参与保障体系建设、城市更新等核心业务基本契合，形成了应对未来市 场变化的开发能力储备。 从全国房地产行业调控情况来看，2019 年经历了“稳-紧-稳”三个阶段，从“防止房市大起 大落”，到重申“房住不炒”，再到首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，年末重申“坚 持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，房地产行业政 策调控的主基调和内在逻辑已然十分明确，并且宏观经济要摆脱对房地产行业的依赖。年内金融 总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳，并开始实行 LRP 政策。年 内多城市激励人才购房，紧盯房价红线加码调控，“四限”局部放松。整体房地产市场仍处于下 行阶段，楼市基本面“承压”，短期市场仍将保持趋稳和盘整态势，但目前不同区域、不同城市 的市场分化程度将进一步加大。 2019 年上海楼市政策以微调为主，松紧并存，进一步加快建立多主体供给、多渠道保障、租 购并举的住房制度建设。长三角一体化示范区以及上海自贸区临港新片区正式设立，临港自贸新 片区人才新政和楼市限购新政出台，一定程度上带来了新的机遇。 2、地产运营业务 公司的地产运营业务由全资子公司上海城投置业经营管理有限公司负责运作，作为轻资产运 营业务的实施主体，置业经营于报告期内进一步完善了组织架构建设和功能平台的搭建，并明确
2019年年度报告 了租赁房业务、房产营销和存量资产运营三大主营业务板块。上海城投租赁住宅品牌—一“城投 宽庭”已于2019年8月8日正式推向市场。与此同时,“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·浦 江社区”租赁住宅已正式开工建设 2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后,参与主体认识到行业 发展之艰难。这一年企业放缓扩张步伐,企业间优胜劣汰现象加剧,资本介入更加审慎,政策在 鼓励市场发展的同时更加注重规范市场、整治乱象和防范风险。企业并购潮推动行业集中度不断 提升,行业竞争从早期的野蛮生长向精细化运营方向转变。企业经营方式更趋多元化,通过轻重 并举、品牌加盟、开发集体建设用地租赁房等方式寻求更好的盈利模式。从行业未来趋势来看 从早期分散式长租公寓1.0版本,发展到目前的集中式长租公寓2.0版本,未来将进入社区式长 租公寓3.0版本,大型社区式长租公寓呼之欲出,行业格局或将迎来调整。上海作为国内一线城 市的龙头,外来人口数量多且聚集度高,租赁需求体量大且不断增长,长租公寓市场前景看好。 3、投资业务 公司的投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理 直接股权投资方面,主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资,投资方向包 括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。截至报告期末,公 司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、西部证券等以及通过诺德基金千金175号管理资产管理 计划持有的国投资本,总市值规模约为53.9亿元 私募股权投资基金管理方面,公司2009年成立了私募股权投资基金管理平台—一诚鼎基金 组建了基金投资管理团队,通过私募方式向基金投资人募集资金,公司以股东或有限合伙人身份 参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理,主要包括募资、投资、管理、 退出四个阶段,公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员,参与基金的投 资运作和管理。截至报告期末,诚鼎基金累计管理资金规模近140亿元。 2019年,上海证券交易所科创板落地、资本市场双向开放进程明显提速,诚鼎基金把握资本 市场窗口期,加快退出项目实现较好收益,同时随着云计算、5G商用落地、人工智能、大数据等 技术逐渐成熟,诚鼎基金聚焦赋能城市精细化管理企业的投资机会,深耕智慧城市、城市更新、 智能建筑产业链,继续打造“产业+专业”的核心能力,建设诚信、务实、狼性的团队文化,为投 资人获取可持续的稳定回报。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 V适用口不适用 城投控股业务布局涵盖房地产开发、地产运营及投资三大业务板块,通过“地产开发、投资 金融与运营”三者深度融合、协同发展,实现产业与资本双重力量的充分发挥,同时助力公司主 业实现快速发展和战略转型升级,实现房地产业务新的增长点和产业链延伸 1、地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——深耕上海房地产市场,具有良好发展基础, 尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势;有良好的资信度,具有资金密集投 入的基础,可承担一定规模的开发量:依托大股东的路桥、水务、环境等业务板块,具有板块和 产业联动的资源整合优势。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势—一具有多元经营格局,在保障房、租赁住房、 商品住宅、写字楼、科技园区、“城中村”改造等方面协调发展,提升抗市场波动风险能力:具 有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验 在行业企业竞争中具有稳定的发展动力优势—一具有多元的产品开发经验和区域综合开发经 验,尤其是保障房建设的优秀成功案例,为后续扩大参与保障房、城市更新市场形成品牌优势 通过多元产品线的开发管理实践,逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技 术、建设、投资、销售、运营、管理团队。 9/161
2019 年年度报告 9 / 161 了租赁房业务、房产营销和存量资产运营三大主营业务板块。上海城投租赁住宅品牌——“城投 宽庭”已于 2019 年 8 月 8 日正式推向市场。与此同时，“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·浦 江社区”租赁住宅已正式开工建设。 2019 年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业 发展之艰难。这一年企业放缓扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在 鼓励市场发展的同时更加注重规范市场、整治乱象和防范风险。企业并购潮推动行业集中度不断 提升，行业竞争从早期的野蛮生长向精细化运营方向转变。企业经营方式更趋多元化，通过轻重 并举、品牌加盟、开发集体建设用地租赁房等方式寻求更好的盈利模式。从行业未来趋势来看， 从早期分散式长租公寓 1.0 版本，发展到目前的集中式长租公寓 2.0 版本，未来将进入社区式长 租公寓 3.0 版本，大型社区式长租公寓呼之欲出，行业格局或将迎来调整。上海作为国内一线城 市的龙头，外来人口数量多且聚集度高，租赁需求体量大且不断增长，长租公寓市场前景看好。 3、投资业务 公司的投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。 直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包 括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。截至报告期末，公 司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、西部证券等以及通过诺德基金千金 175 号管理资产管理 计划持有的国投资本，总市值规模约为 53.9 亿元。 私募股权投资基金管理方面，公司 2009 年成立了私募股权投资基金管理平台——诚鼎基金， 组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份 参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、 退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投 资运作和管理。截至报告期末，诚鼎基金累计管理资金规模近 140 亿元。 2019 年，上海证券交易所科创板落地、资本市场双向开放进程明显提速，诚鼎基金把握资本 市场窗口期，加快退出项目实现较好收益，同时随着云计算、5G 商用落地、人工智能、大数据等 技术逐渐成熟，诚鼎基金聚焦赋能城市精细化管理企业的投资机会，深耕智慧城市、城市更新、 智能建筑产业链，继续打造“产业+专业”的核心能力，建设诚信、务实、狼性的团队文化，为投 资人获取可持续的稳定回报。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 城投控股业务布局涵盖房地产开发、地产运营及投资三大业务板块，通过“地产开发、投资 金融与运营”三者深度融合、协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主 业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。 1、地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——深耕上海房地产市场，具有良好发展基础， 尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投 入的基础，可承担一定规模的开发量；依托大股东的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和 产业联动的资源整合优势。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、 商品住宅、写字楼、科技园区、“城中村”改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具 有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。 在行业企业竞争中具有稳定的发展动力优势——具有多元的产品开发经验和区域综合开发经 验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、城市更新市场形成品牌优势； 通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技 术、建设、投资、销售、运营、管理团队
2019年年度报告 2、地产运营业务 城投集团平台资源和品牌优势一一依托上海城投的整体实力和产业资源,与集团下属资产、 环境、水务等板块协同合作,拓展运营资源,扩大业务规模,实现集团内部的资源共享和整合利 用。此外,城投品牌的知名度和影响力,也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障 多元化业务及规模优势—一公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元 化的产品构成,使得运营业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势,为运营板块提供了更多 业务机会与空间 市场化运作机制及专业团队一一运营板块采用完全市场化的运作机制,建立并完善城投宽庭 租赁住宅运营体系和标准运营模式,构建专业化人才团队,搭建运营平台,不断提升社区物业管 理服务水平,优化社区配套商业品质布局。同时,依托城投集团的品牌和资源,积极推进大客户 储备,通过整租模式提升运营管理效率, 3、投资业务 城投的产业背景——公司依托上海城投集团的综合实力和产业资源,与城投集团的基础设施 板块协同,与城投产业链相关的上海国企联动,把握各类投资机会,合作共赢 优质的基金品牌—一公司旗下诚鼎基金成立十年以来不断树立品牌,集聚了一批优质且与公 司保持长期合作的基金投资人,诚鼎基金也屡获殊荣,最新荣获上海股权投资协会“2019年度最 佳投资机构”、荣获2019长三角区域创业投资高峰论坛暨浙江创业资本与创新成果对接会组委会 2019长三角区域最佳创业投资机构”等。 专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验 同时培养和吸引优秀的投资专业人才,逐步形成“投资+投行”、“产业+专业”的核心竞争力, 为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务 丰富的投资经验——一在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域,拥有较 强的项目获取和投资价值评估能力,拥有近80家的投资案例和丰富的投资经验。 10/161
2019 年年度报告 10 / 161 2、地产运营业务 城投集团平台资源和品牌优势——依托上海城投的整体实力和产业资源，与集团下属资产、 环境、水务等板块协同合作，拓展运营资源，扩大业务规模，实现集团内部的资源共享和整合利 用。此外，城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元 化的产品构成，使得运营业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多 业务机会与空间。 市场化运作机制及专业团队——运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善城投宽庭 租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管 理服务水平，优化社区配套商业品质布局。同时，依托城投集团的品牌和资源，积极推进大客户 储备，通过整租模式提升运营管理效率。 3、投资业务 城投的产业背景——公司依托上海城投集团的综合实力和产业资源，与城投集团的基础设施 板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。 优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立十年以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公 司保持长期合作的基金投资人，诚鼎基金也屡获殊荣，最新荣获上海股权投资协会“2019 年度最 佳投资机构”、荣获 2019 长三角区域创业投资高峰论坛暨浙江创业资本与创新成果对接会组委会 “2019 长三角区域最佳创业投资机构”等。 专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验， 同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“投资+投行”、“产业+专业”的核心竞争力， 为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。 丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较 强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 80 家的投资案例和丰富的投资经验