2019年年度报告 公司代码:600094、900940 公司简称:大名城、大名城B Greattown大名城 上海大名城企业股份有限公司 2019年年度报告 1/186
2019 年年度报告 1 / 186 公司代码：600094、900940 公司简称：大名城、大名城 B 上海大名城企业股份有限公司 2019 年年度报告
2019年年度报告 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整, 不存在虚假记载教、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任 公司全体董事出席董事会会议 三、天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人俞锦、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人(会计主管人员)郑国强声 明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)出具的标准无保留审计报告,2019年公司合并 报表实现归属于母公司所有者净利润743,559,126.35元,年末累计未分配利润 4,313,722,720.47元。2019年母公司实现净利润-92,280,472.8元,截至2019年年末母公司累计 未分配利润为111,748,817.26元。本次利润分配预案为:提取法定公积金后,以截止2019年12 月31日的公司的总股本2,475,325,057股为基数,向全体股东每10股派发现金红利0.3元(含税) 派发现金红利总额为74,259,751.71元。本年度公司不实施资本公积金转增股本 如在本公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间公司总股本发生变动,公司拟维持每 股分配比例不变,相应调整分配总额。如后续总股本发生变化,将另行公告具体调整情况。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用口不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述,不构成公司对投资者实质承诺,敬请投 资者注意投资风险 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 九、重大风险提示 报告期内,不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告“经营 层讨论与分析”章节阐述可能面临的风险及应对措施,敬请阅读。 2/186
2019 年年度报告 2 / 186 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人俞锦、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）郑国强声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2019年公司合并 报表实现归属于母公司所有者净利润 743,559,126.35 元，年末累计未分配利润 4,313,722,720.47 元。2019年母公司实现净利润 -92,280,472.8元，截至2019年年末母公司累计 未分配利润为 111,748,817.26元。本次利润分配预案为：提取法定公积金后，以截止2019年12 月31日的公司的总股本2,475,325,057股为基数，向全体股东每10股派发现金红利 0.3元（含税） ，派发现金红利总额为74,259,751.71元。本年度公司不实施资本公积金转增股本。 如在本公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间公司总股本发生变动，公司拟维持每 股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者实质承诺，敬请投 资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告“经营 层讨论与分析”章节阐述可能面临的风险及应对措施，敬请阅读
2019年年度报告 十、其他 口适用√不适用 3/186
2019 年年度报告 3 / 186 十、 其他 □适用 √不适用
2019年年度报告 目录 第一节释义… 第二节公司简介和主要财务指标 第三节 公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析 ,10 第五节重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 第九节公司治理 第十节公司债券相关情况…… 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录 4/186
2019 年年度报告 4 / 186 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................5 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................5 第三节 公司业务概要.....................................................................................................................9 第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................10 第五节 重要事项...........................................................................................................................25 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................38 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................42 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................43 第九节 公司治理...........................................................................................................................49 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................52 第十一节 财务报告...........................................................................................................................58 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................186
2019年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 常用词语释义 报告期、本报告期 2019年1月1日至12月31日 中国证监会 中国证券监督管理委员会 [交易所,上交所 上海证券交易所 [公司、上市公司、大名城 上海大名城企业股份有限公司 名城企业集团 名城企业管理集团有限公 上海秀弛 上海秀弛实业有限公司 上上海御雄 上海御雄实业有限公司 上海名城钰 上海名城钰企业发展有限公司 大名城商管 海大名城商业管理有限公司 名城福建 名城地产(福建)有限公司 福州顺泰 福州顺泰地产有限公司 名城永泰 名城地产(永泰)有限公司 名城福清 指指指指指指指指指指指指指指指指 大名城(福清)房地产开发有限公司 杭州名振 杭州名振实业有限公司 南京顺泰 南京顺泰置业有限公司 名城南昌 南昌名城房地产开发有限公司 名城兰州 名城地产(兰州)有限公司 甘肃名城 甘肃名城房地产开发有限公司 兰州顺泰 兰州顺泰房地产开发有限公司 名城长乐 福州市长乐区名城房地产开发有限公司 名城金控 深圳名城金控(集团)有限公司 康盛投资 西藏康盛投资管理有限公司 元康投资 西藏元康投资管理有限公司 名城股权投资基金 上海名城股权投资基金有限公司 名恒新能源 上海名恒新能源科技有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司 公司的中文简称 大名城 公司的外文名称 IGREATTOWN HOLDINGS LTD 公司的外文名称缩写 IGREATTOWN 公司的法定代表人 俞锦 、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 张燕琦 迟志强 联系地址 上海市长宁区红宝石路500号东银上海市长宁区红宝石路500号东银中 5/186
2019 年年度报告 5 / 186 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 报告期、本报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 交易所，上交所 指 上海证券交易所 公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司 名城企业集团 指 名城企业管理集团有限公 上海秀弛 指 上海秀弛实业有限公司 上海御雄 指 上海御雄实业有限公司 上海名城钰 指 上海名城钰企业发展有限公司 大名城商管 指 上海大名城商业管理有限公司 名城福建 指 名城地产（福建）有限公司 福州顺泰 指 福州顺泰地产有限公司 名城永泰 指 名城地产（永泰）有限公司 名城福清 指 大名城（福清）房地产开发有限公司 杭州名振 指 杭州名振实业有限公司 南京顺泰 指 南京顺泰置业有限公司 名城南昌 指 南昌名城房地产开发有限公司 名城兰州 指 名城地产（兰州）有限公司 甘肃名城 指 甘肃名城房地产开发有限公司 兰州顺泰 指 兰州顺泰房地产开发有限公司 名城长乐 指 福州市长乐区名城房地产开发有限公司 名城金控 指 深圳名城金控（集团）有限公司 康盛投资 指 西藏康盛投资管理有限公司 元康投资 指 西藏元康投资管理有限公司 名城股权投资基金 指 上海名城股权投资基金有限公司 名恒新能源 指 上海名恒新能源科技有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司 公司的中文简称 大名城 公司的外文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD. 公司的外文名称缩写 GREATTOWN 公司的法定代表人 俞锦 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张燕琦 迟志强 联系地址 上海市长宁区红宝石路500号东银 上海市长宁区红宝石路500号东银中
2019年年度报告 中心B栋29楼 心B栋29楼 电话 1-62470088 o21-62478900 传真 电子信箱 zhangyanqiegreattown.cn chizhigiangegreat town cn 三、基本情况简介 公司注册地址 上海市闵行区红松东路116号1幢5楼A区 公司注册地址的邮政编码 201103 公司办公地址 上海市长宁区红宝石路500号东银中心B栋29楼 公司办公地址的邮政编码 201103 公司网址 http://www.greattown.cn 电子信箱 dmcegreattown. cn 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 、《证券日报》、《香港商报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址ww啊.eom.cn 公司年度报告备置地点 公司证券部 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码变更前股票简称 A股 上海证券交易所 大名城 600094 B股 上海证券交易所 大名城B 900940 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所(境名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 内) 办公地址 上海市世纪大道88号金茂大厦13楼 签字会计师姓名郭海龙、胡明明 公司聘请的会计师事务所(境 名称 无 外) 办公地址 签字会计师姓名 名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 报告期内履行持续督导职责的 办公地址 上海市常熟路171号7楼 保荐机构 签字的保荐代表侯海涛、吴芬 人姓名 持续督导的期间2015年度至今 称 报告期内履行持续督导职责的办公地址 财务顾问 签字的财务顾问 主办人姓名 持续督导的期间 6/186
2019 年年度报告 6 / 186 中心B栋29楼 心B栋29楼 电话 021-62470088 021-62478900 传真 021-62479099 021-62479099 电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市闵行区红松东路1116号1幢5楼A区 公司注册地址的邮政编码 201103 公司办公地址 上海市长宁区红宝石路500号东银中心B栋29楼 公司办公地址的邮政编码 201103 公司网址 http://www.greattown.cn 电子信箱 dmc@greattown.cn 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 、《证券日报》、《香港商报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券部 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 大名城 600094 B股 上海证券交易所 大名城B 900940 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市世纪大道 88 号金茂大厦 13 楼 签字会计师姓名 郭海龙、胡明明 公司聘请的会计师事务所（境 外） 名称 无 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续督导职责的 保荐机构 名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 办公地址 上海市常熟路 171 号 7 楼 签字的保荐代表 人姓名 侯海涛、吴芬 持续督导的期间 2015 年度至今 报告期内履行持续督导职责的 财务顾问 名称 无 办公地址 签字的财务顾问 主办人姓名 持续督导的期间
2019年年度报告 七近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 本期比上年 主要会计数据 2019年 2018年 同期增减 2017年 (%) 营业收入 13,043,166526.7013,383,021,388.83 -2.5410,24,470,545.34 归属于上市公 743,559,126.35 550,664,771.20 35.031,411,975,364.11 司股东的净利 润 归属于上市公 746,231,475.02511,741,298.30 45.821,046,578,025.69 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润 经营活动产生10,300,370,410.006,329,864,095.57 62.731,022,449,458.65 的现金流量净 本期末比上 2019年末 018年末 年同期末增 2017年末 减(%) 归属于上市公12,921,030,428.1112,154,554,500.48 6.311,831,734,22254 司股东的净资 总资产 41,952,591,028.5347,842,627,145.52 12.3156,973,304,569.96 (二)主要财务指标 主要财务指标 019年 本期比上年同 期增减(%) 2017年 基本每股收益(元/股) 0.3004 35.01 0.5704 稀释每股收益(元/股) 扣除非经常性损益后的基本每股 45.86 0.4228 收益(元/股) 加权平均净资产收益率(%) 5.93 4.6增加1.33个百 12.57 扣除非经常性损益后的加权平均 5.95 4.27增加1.68个百 9.3 净资产收益率(%) 分点 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 7/186
2019 年年度报告 7 / 186 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年 同期增减 (%) 2017年 营业收入 13,043,166,526.70 13,383,021,388.83 -2.54 10,244,470,545.34 归属于上市公 司股东的净利 润 743,559,126.35 550,664,771.20 35.03 1,411,975,364.11 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润 746,231,475.02 511,741,298.30 45.82 1,046,578,025.69 经营活动产生 的现金流量净 额 10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73 1,022,449,458.65 2019年末 2018年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2017年末 归属于上市公 司股东的净资 产 12,921,030,428.11 12,154,554,500.48 6.31 11,831,734,222.54 总资产 41,952,591,028.53 47,842,627,145.52 -12.31 56,973,304,569.96 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同 期增减(%) 2017年 基本每股收益（元／股） 0.3004 0.2225 35.01 0.5704 稀释每股收益（元／股） 0.3004 0.2225 35.01 0.5704 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） 0.3015 0.2067 45.86 0.4228 加权平均净资产收益率（%） 5.93 4.6 增加1.33个百 分点 12.57 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） 5.95 4.27 增加1.68个百 分点 9.31 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用
2019年年度报告 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 资产差异情况 口适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明 口适用√不适用 九、2019年分季度主要财务数据 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份) (10-12月份) 营业收入 1,67,580,999.342,729,460,728.013,016,368,393.585,629,756,405.77 归属于上市公 司股东的净利15.80.731216,506.2.4818.529,596886907 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 159,237,366.41118,149,142.39180,583,535.08 288,261,431.14 后的净利润 经营活动产生 的现金流量净1,208,086,219.751,606,878,227.821,984,165,612.685,501,240,349.75 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 209年金额适用)2018年金额207年金额 非流动资产处置损益 59,364,33.43482,880,44.71 越权审批,或无正式批准文件,或偶发 性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助,但与公司正 36,867,099.56 经营业务密切相关,符合国家政策规 定、按照一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除夕 十入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 业取得子公司、联营企业及合营企业 的投资成本小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公允价值产生 的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 615,823.29 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计 提的各项资产减值准备 [债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支出、整 8/186
2019 年年度报告 8 / 186 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2019 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 1,667,580,999.34 2,729,460,728.01 3,016,368,393.58 5,629,756,405.77 归属于上市公 司股东的净利 润 158,830,375.12 116,506,223.48 186,529,598.68 281,692,929.07 归属于上市公 司股东的扣除 非经常性损益 后的净利润 159,237,366.41 118,149,142.39 180,583,535.08 288,261,431.14 经营活动产生 的现金流量净 额 1,208,086,219.75 1,606,878,227.82 1,984,165,612.68 5,501,240,349.75 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如 适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 -24,457,236.38 59,364,337.43 482,880,441.71 越权审批，或无正式批准文件，或偶发 性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正 常经营业务密切相关，符合国家政策规 定、按照一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 36,867,099.56 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业 的投资成本小于取得投资时应享有被 投资单位可辨认净资产公允价值产生 的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 615,823.29 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计 提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整
2019年年度报告 「合费用等 易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 6,703.20 3,160,555.4l 3,127,269.04 期保值业务外,持有交易性金融资产 易性金融负债产生的公允价值变动 损益,以及处置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 进行减值测试的应收款项减值准 备转回 「对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对 当期损益进行一次性调整对当期损益 的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和20,149,957.8 4,341,448.93 35,230,185.2 其他符合非经常性损益定义的损益项 目 少数股东权益影响额 l17,554.93 357,537.05 336,130.37 所得税影响额 885,781.55 13,197,14643-121,911,156.27 合计 2,672,348.67 38,923,472. 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交易性金融资产 462,286,6920013,545,760.00-446,740,932.0042,759,388.7 其他权益工具投资 2,49,968.00513,263,610.0020,763,642.00 其他非流动金融资产4,546,00003,215,44.00-1,330,560.00 第三节公司业务概要 、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司以房地产为主业,专业从事住宅地产和商业地产的开发,发展成为全国一流的城市生活创 造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。公司秉持“诚信、务实、开拓 创新”的企业理念,专注于房地产开发和运营,勇作“造城先行者”,通过“大名城”产品和服 务,用心为客户营造一个更加和谐的居住社区,创造一种更加美好的生活方式 9/186
2019 年年度报告 9 / 186 合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 866,703.20 -3,160,555.41 3,127,269.04 单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对 当期损益进行一次性调整对当期损益 的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和 支出 20,149,957.89 -4,341,448.93 -35,230,185.25 其他符合非经常性损益定义的损益项 目 少数股东权益影响额 -117,554.93 -357,537.05 -336,130.37 所得税影响额 885,781.55 -13,197,146.43 -121,911,156.27 合计 -2,672,348.67 38,923,472.90 365,397,338.42 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交易性金融资产 462,286,692.00 13,545,760.00 -448,740,932.00 42,759,388.72 其他权益工具投资 492,499,968.00 513,263,610.00 20,763,642.00 其他非流动金融资产 4,546,000.00 3,215,440.00 -1,330,560.00 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司以房地产为主业，专业从事住宅地产和商业地产的开发,发展成为全国一流的城市生活创 造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。公司秉持“诚信、务实、开拓、 创新”的企业理念 ，专注于房地产开发和运营，勇作“造城先行者”，通过“大名城”产品和服 务，用心为客户营造一个更加和谐的居住社区，创造一种更加美好的生活方式
2019年年度报告 2019年,房地产政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续。随着房地产市场步入调 整期,房企总体战略以谨慎、求稳为主,目标增长率进一步放缓;房企整体利润空间受到挤压 无论营收、利润规模的持续増长,还是利润水平都面临较大的调整,整体盈利能力面临考验 、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”,实现高质量发展;内外兼修,坚持资本化运 营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路 一)谨慎经营、安全经营,保持稳定自有现金流。 公司财务稳健,保持合理负债率、合理债务结构。报告期内,公司坚持低融资成本、稳杠杆 融资策略。在融资模式上采取权益性融资与债务性融资并举。截至2019年12月31日,公司资产 负债率为65.98%,剔除预收账款后的资产负债率为43.09%,低于行业均值 (二)货值结构合理,流动性高:项目整体毛利率高于行业平均水平。 公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市,流动性高;公司土地储备中 级联动获取的土地成本优势明显。2019年,公司项目销售平均毛利率27.02%,高于同行业平均水 平,盈利能力强。 (三)注重产品品质与服务。 报告期内,公司通过深耕核心城市项目,提升公司产品的品牌影响力,从规划设计到项目建 设全流程,贯穿对于产品品质及细节的追求,力求打造精美产品。进一步优化产品结构、升级产 品品质,注重客户体验优化服务 (四)内生及外延发展共生模式保障公司长远发展 公司聚焦城市群的区域布局,在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度:在港珠澳大湾 区保持公司传统稳健的内生式发展模式,积极开展一二级联动开发,介入旧城改造、棚户区改造 等三旧项目 第四节经营情况讨论与分析 、经营情况讨论与分析 (一)总体分析 2019年,国内外需求均持续低迷,经济总体保持平稳运行态势,但也面临着经济下行压力 金融环境保持中性偏松。房地产市场政策环境整体偏紧,中央坚持住房居住属性,不将房地产作 为短期刺激经济的手段,房地产行业融资环境总体保持从严态势。 2019年,公司坚定秉承“让生活更美好”的初心与使命,克服困难,谨慎经营,实现全年业 绩稳中有增长,归属于上市公司股东的净利润7.44亿元,同比增长31.43%:公司财务、资金状 10/186
2019 年年度报告 10 / 186 2019 年，房地产政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续。随着房地产市场步入调 整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓；房企整体利润空间受到挤压， 无论营收、利润规模的持续增长，还是利润水平都面临较大的调整，整体盈利能力面临考验。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”，实现高质量发展；内外兼修，坚持资本化运 营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。 （一） 谨慎经营、安全经营，保持稳定自有现金流。 公司财务稳健，保持合理负债率、合理债务结构。报告期内，公司坚持低融资成本、稳杠杆 融资策略。在融资模式上采取权益性融资与债务性融资并举。截至 2019 年 12 月 31 日，公司资产 负债率为 65.98%，剔除预收账款后的资产负债率为 43.09%，低于行业均值。 （二） 货值结构合理，流动性高；项目整体毛利率高于行业平均水平。 公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市，流动性高；公司土地储备中一二 级联动获取的土地成本优势明显。2019 年，公司项目销售平均毛利率 27.02%，高于同行业平均水 平，盈利能力强。 （三） 注重产品品质与服务。 报告期内，公司通过深耕核心城市项目，提升公司产品的品牌影响力，从规划设计到项目建 设全流程，贯穿对于产品品质及细节的追求，力求打造精美产品。进一步优化产品结构、升级产 品品质，注重客户体验优化服务。 （四）内生及外延发展共生模式保障公司长远发展 公司聚焦城市群的区域布局，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾 区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造 等三旧项目。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）总体分析 2019 年，国内外需求均持续低迷，经济总体保持平稳运行态势，但也面临着经济下行压力， 金融环境保持中性偏松。房地产市场政策环境整体偏紧，中央坚持住房居住属性，不将房地产作 为短期刺激经济的手段，房地产行业融资环境总体保持从严态势。 2019 年，公司坚定秉承“让生活更美好”的初心与使命，克服困难，谨慎经营，实现全年业 绩稳中有增长，归属于上市公司股东的净利润 7.44 亿元，同比增长 31.43%；公司财务、资金状